나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42800 [1] 경기도 평택시 고덕면 해창리 1272-3 에스타워프라임 1층115호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소망 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 '한국지역난방공사평택지사' 북동측 인근에 위치하는 '에스타워 프라임' 내에 소재하며, 인근일대는 지식산업센터, 상업용부동산, 업무용부동산 등이 밀집하여 소재하는 지역으로서 주위는 농경지 등으로 형성되어 있으며, 북동측 근거 리로 고덕신도시가 위치함.

교통상황

본 건물까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하나 노선 및 운행횟수 등은 적은 지역이며, 동남측 직선거리 약1.5km지점에 평택고덕I.C가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건 내 1층 115호로서 외벽 : 복합판넬, 그라스월, 타일, 페인팅 등 마감. 내벽 : 페인팅 등 마감. 창호 : 샷시 등 창호임.

이용상태

근린생활시설(공실)로 이용중임.

설비내역

공용위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터설비, 화재경보설비, 천정몰입식 냉난방설비, 지하 주차설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

제형에 유사한 토지로서 서하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 18미터 내외, 북동측 및 북서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 각각 접하며, 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

해창리 1272-3 :준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

물건 비고

현황 조사 당시 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42800 (1)

소재지: 경기도 평택시 고덕면 해창리 1272-3 에스타워 프라임 1층 115호

용도: 근린상가

감정가: 576,000,000원

토지 면적: 14.50㎡ (약 4.39평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 40.53㎡ (약 12.26평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

주의 사항: 현황 조사 당시 공실임

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 '한국지역난방공사평택지사' 북동측 인근에 위치하는 '에스타워 프라임' 내에 소재합니다. 이 지역은 지식산업센터, 상업용부동산, 업무용부동산 등이 밀집한 지역으로서, 주위는 농경지 등으로 형성되어 있으며, 북동측 근거리에 고덕신도시가 위치합니다. 해당 지역은 삼성전자 평택캠퍼스와 같은 대규모 산업단지와 인접해 있어 잠재적인 배후수요가 풍부한 특징을 가집니다.

* 교통 상황

본 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 노선 및 운행 횟수는 적은 편입니다. 동남측 직선거리 약 1.5km 지점에 평택고덕I.C가 위치하여 광역 접근성이 양호합니다.

* 접근성

본 건의 남측으로는 노폭 약 18미터 내외, 북동측 및 북서측으로는 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 각각 접하며, 서측으로는 노폭 약 6미터 내외의 보행자도로와 접하고 있어 차량 및 보행 접근성이 좋습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구)으로 지정되어 있습니다. 또한 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다. 외국인이 주택을 취득하는 경우 토지거래계약허가구역에 해당될 수 있습니다 (25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호).

1.2. 권리분석

* 말소 기준 권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 12월 28일에 접수된 중소기업은행의 근저당권(을2)입니다.

* 등기부 현황

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수해야 할 부담스러운 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

을2 근저당권 (중소기업은행, 380,000,000원)

갑3 압류 (국민건강보험공단)

갑4 가압류 (국민은행, 16,864,818원)

갑5 가압류 (소상공인시장진흥공단, 8,036,116원)

갑6 임의경매 (중소기업은행, 304,864,896원)

총 등기부채권액은 404,900,934원입니다.

* 임차인 현황

임대 관계는 확인되지 않았으며, 인수할 보증금은 0원입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성

본 물건이 소재한 에스타워 프라임은 지식산업센터, 상업용, 업무용 부동산이 밀집한 지역에 위치합니다. 고덕신도시가 인접해 있어 향후 배후수요 증가가 기대됩니다.

* 인근 시설

'한국지역난방공사평택지사'가 인근에 위치하며, 다양한 지식산업센터와 상업 시설이 밀집해 있어 관련 종사자 및 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

본 물건이 속한 지역은 고덕신도시 개발의 일환으로 조성된 상업 및 업무 지구에 포함되어 있어, 점진적으로 편의시설이 확충되고 있습니다. 주변에는 기본적인 금융기관, 식음료 매장, 업무 지원 시설 등이 자리 잡고 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경

주변은 지식산업센터 및 근린상가, 업무용 빌딩 등이 혼재되어 있으며, 일부 농경지도 분포합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 위험

현황 조사 결과 공실 상태로, 향후 임차인 확보 및 공실 관리가 중요합니다. 신축 상가나 개발 초기 지역의 경우, 상권 활성화까지 시간이 소요될 수 있습니다.

* 지역 개발 의존도

고덕신도시 개발 계획 및 삼성전자 등 대규모 산업단지의 고용 규모 변화에 따라 부동산 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 물건지 인근에서 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 하수처리장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 넓은 범위의 지역 개발 계획을 면밀히 검토할 필요는 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 고덕신도시 인근의 신흥 상업 및 업무 지구에 위치한 근린상가로, 지역 발전 가능성이 높은 곳에 자리하고 있습니다. 권리관계가 매우 깨끗하여 낙찰 후 명도 및 인도 절차에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 현재 공실 상태이므로 적극적인 임차인 유치 노력이 필요하며, 고덕신도시 및 주변 산업단지의 활성화 추이를 면밀히 관찰하며 투자 가치를 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 고덕신도시 개발 및 삼성전자 등 대규모 산업단지 조성에 따른 미래 가치 상승 잠재력

* 편리한 도로망과 접근성을 갖춘 입지 조건

* 모든 권리가 말소되어 낙찰 후 인수할 권리 부담 없음

* 개발 초기 단계의 투자 기회

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 576,000,000원입니다. 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 예상 임대 수익률, 공실 위험, 지역 개발 잠재력 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 일반적인 경매 낙찰가율 및 시세 등을 감안할 때, 감정가의 75%~85% 수준에서 검토해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 약 432,000,000원 ~ 489,600,000원

이는 시장 상황에 따라 변동될 수 있으며, 실제 입찰 시에는 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.