나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42639 [1] 경기도 안성시 공도읍 만정리 815-1 공도일번가타워 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 만정리 소재 '공도중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상가. 아파트, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상1층/지상5층 건물중 제1층 제101호 로서, 외벽 : 화강석 붙임 마감 및 세멘몰탈위 페인트 마감 등 내벽 : 인테리어 마감 등 창호 : 강화유리 창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

1층 108호 : 근린생활시설로 이용 중입니다. (카페달콩호프)

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지설비, 승용승강기설비, 소화전설비, 스프링클러설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, ‘근린생활시설’ 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남동측 및 북서측으로 노폭 약12m, 서측으로 노폭 약10m의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 주차장, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 상대보호구역<학교보건법>.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타사항 : 현장조사시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 대상건물의 이용상황 등은 건축물대장상 등재된 용도 및 건축물현황도(평면도)를 기준으로 외부관찰 및 탐문 등의 방법으로 조사하였으며, 후첨 "호별배치도 및 내부구조도"는 건축물현황도를 기준으로 도시하였습니다.

물건 비고

근린생활시설로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 안성시 공도읍 만정리 815-1 (공도일번가타워 1층 101호)에 소재한 근린상가 물건에 대한 정보를 담고 있습니다.

사건번호는 평택지원 2025타경42639 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

해당 물건의 감정가는 436,000,000원입니다.

토지 면적은 60.20㎡ (약 18.22평)이며, 건물 면적은 62.30㎡ (약 18.85평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 평OOOOOO이며, 공동담보 물건으로 특이사항이 있습니다.

현재 근린생활시설로 이용 중입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 안성시 공도읍 만정리 소재 '공도중학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 상가, 아파트, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 도로 및 토지 이용

남동측 및 북서측으로 폭 약 12m, 서측으로 폭 약 10m의 도로와 접하고 있습니다.

토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지이며, '근린생활시설' 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

소로1류(폭 10m~12m) 및 중로3류(폭 12m~15m) 도로와 접하며, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 상대보호구역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황

소유권 보존 등기 이후 평택중앙새마을금고의 근저당권이 말소기준권리(2017-05-22)로 작용합니다.

이후 설정된 모든 후순위 권리(근저당, 압류, 가압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 권리 상태의 물건을 취득하게 됩니다.

말소되지 않는 권리사항은 없습니다.

* 임차인 현황

임차인 김 씨가 있으며, 보증금 20,000,000원, 차임 1,300,000원에 2024년 6월 25일 전입(사업)하였습니다.

확정일자 및 배당신고일자 정보는 없습니다.

대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

* 인수 보증금

임차인 김 씨는 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금 20,000,000원은 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설

본 물건은 '공도일번가타워' 내 1층에 위치한 근린생활시설로, 현재 '카페달콩호프'라는 상호로 운영 중입니다.

주변 지역은 상가, 아파트, 주택 등이 혼재된 복합 상권으로, 배후 수요가 일정 수준 확보될 것으로 예상됩니다.

별도 검색 결과, 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설 및 접근성

'공도중학교', '공도초등학교' 등 교육 시설이 인근에 있으며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

주변에 마트, 약국 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건

해당 물건은 공동담보로 진행되고 있어, 다른 공동담보 물건의 진행 상황이나 결과에 따라 물건 상태에 영향을 받을 수 있습니다.

* 임차인 관련

임차인 김 씨는 대항력이 없으나, 권리 신고 및 배당 여부에 따라 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 지역 제한 사항

토지이용계획상 가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 상대보호구역 등이 포함되어 있어, 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규 준수가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 안성시 공도읍 만정리 소재의 근린상가로, 상업지역 내에 위치하며 교통 및 접근성이 양호합니다.

인근에 주거 및 상업 시설이 혼재하여 상권 형성 가능성이 있으며, 현재도 근린생활시설로 정상 운영 중입니다.

등기부상 모든 권리가 말소되는 조건으로, 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 위험이 없습니다.

다만, 공동담보 물건이라는 점과 임차인의 대항력 부재, 지역 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 안성시 공도읍의 상업지역 내 위치, 배후 주거 수요 확보 가능.

* 권리 분석 용이: 모든 권리가 소멸되는 조건으로 명확한 투자.

* 현황 운영 중: 근린생활시설(카페)로 운영 중으로 즉시 수익 창출 가능성.

* 개발 잠재력: 성장관리권역 및 제1종지구단위계획구역으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 436,000,000원을 기준으로 시장 상황 및 유사 물건의 낙찰 사례를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

최근 안성시 공도읍 상가 경매 물건의 낙찰가율은 감정가의 약 80% ~ 95% 수준에서 형성되는 경향이 있습니다.

이를 바탕으로 본 물건의 예상 입찰가는 대략 370,000,000원 ~ 390,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

(구체적인 입찰 희망가는 본 물건의 현장 상태, 주변 시세, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.