나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72550 [1] 경기도 남양주시 평내동 562 평내마을주공아파트 1105동 17층 1704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준감정 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 평내동 소재 "장내초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 창고, 임야, 농지 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조, 경사지붕(아스팔트싱글) 층수 : 지하 1층, 지상 20층 건물 내 17층 소재 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 소화전, 승강기 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로를 통해 외곽의 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(평내택지지구), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(2012-11-29)(장내중학교), 상대보호구역(2012-11-29)(장내초등학교), 상대보호구역(2012-11-29)(평내고등학교), 절대보호구역(2012-11-29)(장내중학교), 절대보호구역(2012-11-29)(장내초등학교), 절대보호구역(2012-11-29)(평내고등학교), 역사문화환경보존지역(남양주 궁집), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 등임.

공부와의 차이

귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 아파트 명칭은 "평내마을주공아파트"로 기재되어 있으나, 건축물대장상 2025년 10월 13일 "평내와이즈힐"로 변경되었으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72550 (1)

소재지: 경기도 남양주시 평내동 562 평내마을주공아파트 1105동 17층 1704호

용도: 아파트

감정가: 324,000,000원

토지면적: 43.55㎡ (약 13.17평)

건물면적: 59.53㎡ (약 18.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 서OOOOOOOOO

아파트 명칭은 등기사항전부증명서상 '평내마을주공아파트'이나, 건축물대장상 2025년 10월 13일 '평내와이즈힐'로 변경되었습니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 남양주시 평내동 소재 "장내초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 창고, 임야, 농지 등이 혼재되어 있습니다.

단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되며, 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(평내택지지구)으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 학교 관련 상대/절대보호구역, 역사문화환경보존지역(남양주 궁집), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/용도:주택) 등의 규제를 받습니다.

3. 권리분석

본 물건의 등기부등본 요약 결과, 다음과 같은 권리 내역이 확인됩니다.

말소기준권리는 2021년 11월 29일 접수된 주식회사제이씨제이대부의 근저당권(금70,500,000원)입니다.

이 외 다수의 근저당권 및 압류, 강제경매 개시결정 등기들이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

주요 권리사항:

* 소유권보존 (대한주택공사)

* 소유권이전 (최종훈)

* 주택임차권 (송준호)

- 보증금: 260,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021-08-26

- 확정일자: 2021-08-03

- 대항력: 있음

- 말소 여부: 인수 (물건명세서 참고사항에 의거)

주의사항:

을구 14번 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있는 권리로서, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 임차인 송준호의 보증금 260,000,000원은 인수될 가능성이 높으므로 총 인수 금액 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

총 채권액 합계: 약 350,000,000원

4. 상권분석

본 물건이 소재한 평내동 일대는 대규모 아파트 단지가 밀집한 주거 지역입니다.

단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

주거 지역의 특성상 안정적인 상권이 형성되어 있으나, 대형 상업 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

아파트명: 평내마을주공 (현재 평내와이즈힐)

주소: 경기도 남양주시 평내동 562

건축년도: 2004년

총 동수: 12동 (본 물건 1105동)

총 세대수: 1050세대

최고층: 20층 (본 물건 17층)

주차대수: 총 659대 (지하 27대, 지상 12대, 지하 전기차 충전기 31대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소

주변 주요 시설: 장내초등학교, 장내중학교, 평내고등학교

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 송준호의 존재입니다.

임차인은 260,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 경매 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 해당 금액을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 실제 취득 금액을 크게 상승시키는 요인이 됩니다.

또한, 아파트 명칭이 변경된 점(평내마을주공 -> 평내와이즈힐)은 추후 재산권 행사나 거래 시 혼선을 야기할 수 있습니다.

현재 제공된 정보만으로는 인근에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 평내동의 아파트로서, 학군 및 주거 인프라가 잘 갖추어진 지역에 위치합니다.

건물 노후도는 평균 수준이며, 주차 시설도 비교적 양호한 편입니다.

다만, 2억 6천만원에 달하는 높은 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 임차인의 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있다는 점이 가장 큰 리스크입니다.

이 임차인으로 인한 추가적인 매수 부담을 고려했을 때, 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 환경: 평내동은 다수의 아파트 단지가 밀집한 지역으로, 기본적인 주거 수요가 꾸준합니다.

교육 환경: 초, 중, 고등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 가구의 선호도가 높을 수 있습니다.

명칭 변경에 따른 가치 재평가 가능성: '평내와이즈힐'로 명칭이 변경됨에 따라 브랜드 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. (단, 이는 시장 상황 및 건설사/관리 주체의 노력에 따라 달라질 수 있습니다.)

9. 예상 입찰가

감정가 324,000,000원, 최근 매매 사례(최고 32,300,000원) 등을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 310,000,000원 ~ 330,000,000원 수준으로 판단됩니다.

하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 260,000,000원을 인수해야 하는 점을 감안하면, 실제 낙찰자가 부담해야 할 총액은 훨씬 높아집니다.

따라서, 잠재적 인수 보증금을 제외한 순수 물건 가치에 대한 입찰가를 산정해야 합니다.

상기 리스크를 충분히 반영하여, 280,000,000원 ~ 300,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 법원 현황 및 임차인과의 협상 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.