나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53270 [1] 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 246-4 석정힐에이 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 소재 '관음2리마을회관' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 저층의 공동주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 공동주택지대로 서, 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

대상단지까지 차량의 접근이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 배차간격 및 운행빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 대체로 보통임.

건물의 구조

일련번호(1)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽 : 치장벽돌 및 외장석 타일 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등. 창호 : 플라스틱샷시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(방3개, 거실, 주방/식당, 욕실2개 및 발코니 등)으로 이용 중임. [후첨 '내부구조도'참조]

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스 보일러에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서하향의 완경사지 내 자체지반 등고평탄하게 조성된 자루형의 토지로서, 공동주택(다세 대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 서측으로 노폭 약 6미터의 공도와 연결되어 있는 사유지(관음리 246-6번지) 도로에 접하고 있으며, 도로상태는 대체로 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역), 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전 권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./ 외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임. -기타 대상물건은 현장조사 시 폐문·부재로 인하여 내부조사가 불가능하였는 바, 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 상의 현황도면, 외부관찰 및 동·류형 부동산의 표준적인 이용상황 등에 의거 판단하였으니, 경매 진행 시 재확인 바람.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경53270 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 246-4 석정힐에이 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 167,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 90.00㎡ (약 27.2평)

토지 지분: 90㎡

건물 면적: 76.11㎡ (약 23.0평)

건물 지분: 76.11㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 소재 '관음2리마을회관' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 저층 공동주택, 근린생활시설 및 농경지가 혼재하는 공동주택 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

대상 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 배차 간격 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 여건은 대체로 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 북서하향의 완경사지 내 자체 지반 등고평탄하게 조성된 자루형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다. 단지 서측으로 노폭 약 6미터의 공도와 연결된 사유지(관음리 246-6번지) 도로에 접하고 있으며, 도로 상태는 대체로 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

대상 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 시설 정보

제공된 정보 및 일반적인 검색 결과에 따르면, 해당 지역은 주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 인근 부동산 정보에서 전원주택이나 단독주택에 대한 언급이 있으나, 특정 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 구체적인 혐오시설 유무는 현장 방문 시 추가 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 8월 12일자 국민건강보험공단의 압류(갑6)입니다.

등기부상 소유권 이전 내역이 있으며, 2024년 3월 5일자 주택도시보증공사의 주택임차권(을11)이 등기되어 있습니다.

주택임차권(을11)은 말소기준권리보다 늦은 시점에 등기되었으나, 임차인의 전입일자(2022.01.13)가 말소기준권리 등기일(2022.08.12)보다 앞서는 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (실질적 임차인: 김 )

* 보증금: 157,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-13

* 확정일자: 2021-12-07

* 배당신고일자: 2024-03-05

* 대항력: 있음

* 비고: 주택임차권(을11) 등기 확인되었으며, 말소기준권리보다 앞서는 전입일자를 가진 대항력 있는 임차인으로 판단됩니다. 따라서 임차인의 보증금 157,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 11번 주택임차권이 존재합니다. 임차보증금 157,000,000원이 전액 배당되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 실거래가 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 동일 지역(퇴촌면 관음리) 내 다세대 주택의 최근 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 거래 (힐링하우스, 2016년식, 75.14㎡): 190,000,000원 (약 252.89만원/㎡)

* 2026년 5월 거래 (삼환스타팰리스, 2024년식, 72.74㎡): 358,000,000원 (약 492.23만원/㎡)

* 2026년 5월 거래 (스타포레, 2021년식, 58.62㎡): 190,000,000원 (약 324.12만원/㎡)

4.2. 대상 물건의 시세 추정

대상 물건(건물면적 76.11㎡, 건축년도 2014년경)과 유사한 연식 및 면적의 '힐링하우스'(2016년식, 75.14㎡) 실거래가(190,000,000원)를 기준으로 산정 시, 본 물건의 시장 가치는 약 19,264만원으로 추정됩니다. '스타포레'(2021년식, 58.62㎡) 실거래가(190,000,000원)를 적용할 경우, 본 물건의 시장 가치는 약 24,670만원으로 추정됩니다.

이를 종합해 볼 때, 본 물건의 현재 시장 가치는 대략 200,000,000원 ~ 220,000,000원 범위로 추정됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 건물 이용 상태 및 설비

본 물건은 다세대주택으로 이용 중이며, 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개 및 발코니 등으로 구성되어 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러를 이용한 개별 난방 설비가 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의 시설

주거지 주변으로 근린생활시설이 혼재하고 있으며, '관음2리마을회관'이 인근에 위치합니다. 농경지가 인접해 있어 일부 지역은 한적한 분위기를 띕니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차 보증금

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 157,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 만약 경매 절차에서 보증금이 전액 배당되지 않으면, 낙찰자가 해당 금액을 추가로 부담해야 합니다.

6.2. 건축물 정보의 불일치 가능성

현장 조사 시 폐문, 부재로 인해 내부 조사가 불가능했으며, 내부 구조 및 이용 상황 등은 집합건축물대장 상의 현황도면, 외부 관찰 및 동·류형 부동산의 표준적 이용 상황 등에 의거하여 판단되었습니다. 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

6.3. 토지이용계획의 제한

토지가 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 다수 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 퇴촌면의 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 157,000,000원을 인수해야 하는 중대한 권리상 리스크가 존재합니다. 이는 낙찰자의 총 실인수 금액을 크게 증가시키는 요인이 됩니다. 현재 시장 시세는 감정가(167,000,000원)보다 높게 형성되어 있으나, 인수해야 할 임차 보증금으로 인해 총 매입 비용은 시장 가치보다 높아질 수 있습니다. 따라서 신중한 접근과 철저한 권리 분석 및 명도 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 낮은 감정가: 시장 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 권리 분석 및 위험 요인을 충분히 고려한다면 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

* 양호한 입지: 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역으로, 기본적인 생활 편의 및 교통 여건이 갖추어져 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 성장관리구역 지정 등으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 167,000,000원이며, 추정 시장 가치는 약 200,000,000원 ~ 220,000,000원 수준입니다.

가장 큰 리스크인 대항력 있는 임차인의 보증금 157,000,000원을 인수해야 하므로, 낙찰 후 총 실인수 금액을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적인 투자 관점에서, 총 실인수 금액이 시장 가치 상단(220,000,000원)을 넘지 않도록 고려할 때, 입찰가는 약 63,000,000원 이하로 산정하는 것이 합리적입니다.

보다 안전한 투자를 위해, 총 실인수 금액이 약 200,000,000원을 넘지 않도록 조정한다면,

입찰가 = 총 실인수 희망 금액 - 인수 보증금

입찰가 = 200,000,000원 - 157,000,000원 = 43,000,000원

따라서, 예상 입찰가는 43,000,000원 ~ 63,000,000원 범위 내에서, 본 건의 명도 및 권리 인수 관련 추가적인 조사 결과를 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

현재 시점에서는 감정가의 약 25% ~ 38% 수준인 50,000,000원 ~ 60,000,000원 을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.