나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58516 [1] 경기도 오산시 갈곶동 OOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤민준감정 · 평가일 2025.11.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 갈곶동 소재 '오산대원초등학교' 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설등이 혼재함

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서, 단독주택의 건부지임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대원초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. , 대상자: 외국인등/대상용도: 단독,다가구,아파트,연립,다세대주택),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.~2028.11.19.)

제시목록 외의 물건

후첨 '지적도 및 건물개황도', '사진용지' 참조.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서, (사용승인일 : 1993.10.20) 외벽 : 치장벽돌조 마감등. 창호 : 샷시 창호마감등.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스설비, 전기설비등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적도 및 건물개황도', '사진용지' 참조.

공부와의 차이

공부상 1층 일부의 용도가 '근린생활시설'이나, 현황 '단독주택'으로 조사되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경58516 (1)

* 소재지: 경기도 오산시 갈곶동 212-3

* 용도: 단독주택

* 감정가: 224,850,850원

* 토지면적: 107.00㎡ (약 32.38평)

* 건물면적: 114.95㎡ (약 34.77평)

* 건물 제시외면적: 24.45㎡ (약 7.39평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 재단법인자동차손해배상진흥원

* 특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 오산시 갈곶동 소재 '오산대원초등학교' 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대원초), 성장관리권역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2023.11.20 ~ 2028.11.19)입니다.

* 주변 시설: '오산대원초등학교'가 인근에 있으며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 본건은 부동산강제경매 사건으로, 말소기준권리는 토지 등기부상 2023년 7월 19일 화성시 압류(갑10)이며, 건물 등기부상 2023년 12월 22일 동화성세무서장 압류(갑10)입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 경매 절차에 따라 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

* 강제경매 개시결정 채권액은 5,431,001원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 주의사항: 임대 관계가 미상인 점을 고려하여, 보증금이나 차임이 미상이라도 대항력이 있는 임차인이 존재할 가능성에 대해 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 단독주택과 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 인근에 오산대원초등학교가 있어 교육 환경이 마련되어 있습니다.

* 최근 주변 연립/다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 면적 및 건축 연도에 따라 4,500만원에서 20,000만원까지 다양한 가격대를 형성하고 있습니다.

* 본건은 단독주택으로, 일반적인 연립/다세대 주택의 시세와 직접 비교하기는 어렵지만, 주변 지역의 전반적인 주거 시장 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 감정가 224,850,850원은 본건의 대지 면적(107㎡)과 건물 면적(114.95㎡), 건축 연도(1993년) 등을 고려했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교육: 오산대원초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 단지 내 또는 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주거 환경: 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지가 어우러진 주거 지역으로, 주거 환경이 비교적 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인: 임대 관계가 미상이며, 인수할 보증금이 없는 것으로 확인되었으나, 대항력 있는 임차인의 존재 가능성을 완전히 배제할 수 없어 이에 대한 추가적인 확인 및 대비가 필요합니다.

* 건축물 노후: 건물 사용승인일이 1993년으로, 약 30년 이상 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 필요성이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 2028년 11월 19일까지 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매도 시 외국인 또는 특정 용도의 주택 건축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 경기도 오산시 갈곶동에 위치한 단독주택으로, 비교적 안정적인 주거 지역 내에 자리하고 있습니다.

* 감정평가액은 해당 물건의 규모와 입지, 건축 연도 등을 종합적으로 고려한 결과로 보입니다.

* 주변 학군 및 근린생활시설과의 접근성이 양호하며, 차량을 이용한 교통도 편리합니다.

* 다만, 임대 관계 미확인으로 인한 잠재적 리스크와 건물의 노후화, 토지거래허가구역 지정 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 단독주택으로, 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 107㎡의 비교적 넓은 대지 면적을 확보하고 있습니다.

* 오산대원초등학교 인근으로 교육 환경이 우수합니다.

* 인근 근린생활시설 접근성이 용이하여 생활 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 224,850,850원입니다.

* 주변 시세 분석 결과, 본건과 직접적인 비교가 가능한 단독주택 매매 사례는 찾기 어렵습니다. 다만, 인근 연립/다세대 주택의 최근 매매가는 면적 및 건축 연도에 따라 4,500만원에서 20,000만원으로 다양하게 형성되어 있습니다.

* 건축 연도(1993년) 및 임대차 관계 미확인이라는 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서의 입찰을 신중하게 고려할 필요가 있습니다.

* 따라서, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 220,000,000원 수준으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 97.8% 수준이며, 추가적인 현장 확인 및 권리 관계 명확화 이후 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.