나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58559 [1] 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 14층1405호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백석감정 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "영내 사거리" 남동측 인근에 위치하며 부근으로 상업용 및 업무용 빌딩, 중.소규모의 공장 및 창고, 공원등이 소재하며 제반제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 건물 내 14층 1405호로서, 외 벽 : 커튼월, 석재붙임. 내 벽 : 내부인테리어 마감. 창 호 : 페어글라스 강화유리창호임.

이용상태

14층 전체를 벽체 및 호별구분 없이 일단으로 사무실로 이용중임. (상호 : ONTO innovation) (후면 "사진" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 소방설비, 승강기, 지하,지상 주차장설비등 임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 주차장 진출입 용이하고 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로2류(폭 30m~35m) (대(주)2-21)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(일반도로 , 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m ~15m)(중(집)3-126)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-135)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>,벤 처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>,성장관리권역<수도권정비계획법>,철 도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>,택지개발지구<택지개발촉진법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용 도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

구분건물로 등재되어 있으나, 14층 전체가 호별 및 경계 벽 없이 일체로 사무실로 이용중이며, 호별 경계표지 및 건물번호표 등이 설치되어 있지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 개요

1.1. 1. 사건 번호

수원지방법원 2025타경58559 (1)

1.1. 2. 경매 구분

부동산 임의경매

1.1. 3. 채권자

에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지

경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 14층1405호

1.2. 2. 용도

업무시설

1.2. 3. 면적 정보

토지 면적: 15.51㎡ (약 4.69평)

건물 면적: 49.80㎡ (약 15.06평)

1.2. 4. 감정가

227,000,000원

1.2. 5. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.2. 6. 특이사항

유동화 물건

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "영내 사거리" 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로 상업용 및 업무용 빌딩, 중.소규모의 공장 및 창고, 공원 등이 혼재되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 본건 동측으로 주차장 진출입이 용이하고 외곽 공도와 연결되어 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

해당 토지는 도시지역, 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 대로2류, 대로3류, 중로3류 등의 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 도로구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 허가 대상 용도가 단독·다가구·연립·다세대주택, 아파트 등 주거용 건물에 한정되어 있어 업무시설인 본건과는 직접적인 관련성이 낮을 것으로 보입니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 요약 (말소 기준 권리 포함)

소유권 이전 및 신탁 등기 말소 이력이 있습니다.

말소기준권리는 2020년 2월 24일 접수된 우리은행의 근저당권(180,000,000원)이며, 해당 권리는 말소 예정입니다.

본 경매 사건의 개시 결정은 2025년 10월 30일 에이치에프더블유오이유동화전문 채권자로 접수되었으며, 해당 권리 역시 말소 예정입니다.

등기부 채권 총액은 180,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 온 (온투이노베이션코리아주식회사)

보증금: 5,000,000원

차임: 692,000원

전입일자(사업자등록일): 2022-11-17

확정일자: 없음

배당신고일자: 2025-12-02

3.3. 권리 인수 여부

임차인은 확정일자를 받지 않아 대항력이 없습니다. 따라서 임차인이 배당받지 못하는 금액이 있더라도 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 명시되어 있으나, 해당 지상권에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 화성시 영천동 일대는 상업, 업무, 공업 용지가 혼합된 복합 지역의 특성을 보입니다. "영내 사거리" 인근에 위치하여 지역 내 접근성이 양호합니다.

4.2. 상업 및 업무 시설 현황

주변에 상업용 및 업무용 빌딩이 위치하고 있으며, 중.소규모 공장 및 창고도 혼재하는 형태를 띱니다. 본건 자체는 14층 전체가 하나의 사무실로 이용 중인 점이 특징입니다.

5. 생활 정보

5.1. 대중교통 및 편의 시설

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 용이한 편입니다. 주변 상업 시설을 통해 기본적인 편의 시설 접근이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주거 및 업무 환경 쾌적성

업무시설 용도로, 주변에 공장 및 창고 등도 소재하여 쾌적한 주거 환경과는 거리가 있을 수 있습니다. 다만, 건물 자체의 구조(커튼월, 석재붙임 외벽)는 현대적인 업무 환경을 제공할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 현황과 실제 이용의 불일치

등기부상에는 구분건물로 등재되어 있으나, 14층 전체가 호별 및 경계 벽 없이 일체로 사무실로 이용 중이며, 호별 경계표지 및 건물번호표 등이 설치되어 있지 않은 점은 향후 건물 관리나 구분 등기 시 문제가 될 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 (대항력 및 배당)

임차인인 온투이노베이션코리아주식회사(온 )는 대항력이 없으므로, 명도 대상이 될 수 있습니다. 배당신고일자가 2025년 12월 2일로 되어 있어, 해당 일자가 경매 절차상의 신고 기한이라면 이미 지난 시점일 수 있습니다. 대항력이 없는 임차인이므로 낙찰 후 명도 협상 및 진행 시 특별한 법적 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

6.3. 토지 관련 규제

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 및 허가 대상 용도가 주거용 건물에 한정되어 있어 업무시설인 본건 낙찰에는 직접적인 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 영천동에 위치한 업무시설로, "영내 사거리" 인근에 자리하여 접근성은 양호한 편입니다. 감정가는 2억 2천 7백만 원이며, 토지/건물 일괄 매각 대상입니다. 14층 전체가 하나의 사무실로 이용 중이나 구분 등기된 점, 호별 경계 미비 등 실제 이용 현황과 공부상 현황 간의 차이가 있어 추후 관리에 유의해야 합니다. 임차인은 대항력이 없어 명도 대상이 될 것으로 보이며, 인수되는 보증금은 없습니다. 주변에 상업, 업무 시설 및 공장, 창고 등이 혼재되어 있어 복합적인 지역 특성을 가집니다. 유동화 물건이라는 점은 채권 관련 특수성이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 화성시 영천동 지역의 개발 가능성 및 우수한 접근성.

* 14층 전체를 단독으로 사용할 수 있는 잠재력 (실제 이용 현황 기준).

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적음.

* 유동화 물건으로, 채권 관련 특수성에 따른 추가적인 가능성 고려.

9. 예상 입찰가

본 물건은 제공된 정보와 제반 권리 관계, 그리고 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 따라서 투자자는 별도의 면밀한 현장 조사와 시세 분석을 통해 합리적인 입찰가를 결정해야 할 것입니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.