나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58478 [1] 경기도 용인시 처인구 포곡읍 둔전리 229 힐튼하임 가동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 포곡읍 둔전리 소재 '둔전제일초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 '둔전역(에버라인)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제302호로서, (사용승인일: 2014.01.06) 외벽: 미장스톤 및 드라이비트 마감 등 창호: PVC 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택[단지형다세대]으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 다세대주택 건부지(힐튼하임 제가동)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2021-05-28)(전부제한지역(도시지역))<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구 역<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(지원/헬기:2km)<군사기지 및 군사시설 보호법 >, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대 책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인 등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없 음.

물건 비고

신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 인수조건변경 확약서를 제출함에 따라 신청채권자가 배당받지 못한 잔존 임대차 보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 2025타경58478 (1) 사건으로 진행 중인 부동산강제경매입니다.

* 소재지: 경기도 용인시 처인구 포곡읍 둔전리 229 힐튼하임 가동 3층 302호

* 토지 면적: 45.67㎡ (약 13.82평)

* 건물 면적 (전용면적): 56.66㎡ (약 17.14평)

* 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

* 감정가: 169,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 302호

* 사용승인일: 2014년 1월 6일

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 용인시 처인구 포곡읍 둔전리 소재 '둔전제일초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 '둔전역(에버라인)'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로 상태: 본건 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 권리관계는 다음과 같이 분석됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보에 따르면, 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 이는 신청채권자가 제출한 인수조건변경 확약서에 따른 것으로, 매수인이 별도의 권리를 인수할 부담은 없습니다.

* 말소기준권리: 갑4 압류 (용인시, 2025.09.29.) 또는 강제경매 개시결정(주택도시보증공사, 2025.10.27.)으로 판단됩니다.

* 임차인 현황 및 인수 여부:

* 임차인 (주택도시보증공사 - 김동현): 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022.06.20., 확정일자 2022.06.02. 이었으나, 등기부등본상 말소 예정이며, 신청채권자의 확약서 제출로 매수인은 인수하지 않습니다.

* 임차인 (남궁훈): 보증금 10,000,000원, 차임 550,000원, 전입일자 2025.02.17. 대항력이 있는 것으로 파악되나, 신청채권자의 확약서에 따라 매수인이 인수하지 않는 잔존 임대차 보증금은 없습니다.

* 총 인수 보증금: 0원

1.3. 상권분석

본건은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 둔전역 인근으로 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: '둔전제일초등학교'가 인근에 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 주거 형태: 현재 도시형생활주택[단지형다세대]으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 개별난방 설비가 구비되어 있습니다.

* 이용 편의: 근린생활시설이 혼재하고 있어 생활에 필요한 편의시설 접근이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 인수조건변경 확약서를 제출함에 따라, 잔존 임대차 보증금에 대한 매수인의 인수 의무는 발생하지 않습니다. 이는 매수인의 리스크를 상당 부분 해소하는 요인입니다.

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 남궁훈 씨는 대항력이 있으나, 상기 인수 조건 변경 확약으로 인해 보증금 잔액에 대한 매수인의 인수 책임은 없습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항:

* 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 제한보호구역(군사기지 및 군사시설 보호법상 2km 이내)에 해당됩니다.

* 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26.~2026.08.25. / 대상: 외국인 등 / 용도: 단독주택, 다가구, 연립, 다세대, 아파트)에 해당됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 용인시 처인구 포곡읍에 위치한 비교적 신축(2014년 준공)의 도시형생활주택으로, 둔전역과 초등학교가 인근에 있어 주거 편의성이 양호한 편입니다. 권리 분석상 복잡한 임차인 관련 사항이 있었으나, 신청채권자의 적극적인 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임대차 보증금은 없는 것으로 명확히 확인되었습니다. 이는 본 건의 가장 큰 투자 메리트로 작용할 것입니다. 군사시설 보호구역 등 일부 토지 이용 제한이 있으나, 이는 해당 지역의 일반적인 특성으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 임대차 보증금 인수 조건 완화: HUG 관련 채권자의 확약으로 매수인의 금전적 부담이 사실상 제거되었습니다.

* 지속적인 주거 가치 상승 기대: 둔전역세권 지역의 개발 가능성과 교통 접근성이 향상될 경우 주거 가치가 상승할 수 있습니다.

* 시세 대비 합리적인 감정가: 최근 실거래가와 비교 시, 감정가는 현재 시세 수준에서 비교적 합리적으로 책정된 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 169,000,000원입니다. 주변 실거래가 데이터를 분석한 결과, 비슷한 시기에 준공되었거나 면적이 유사한 물건들의 거래가를 참고하였습니다.

* 최근 매매 사례:

* 미소그린빌 (2015년식, 69.805㎡): 183,000,000원 (2026.07.01.)

* 대림빌라 (2000년식, 59.53㎡): 132,000,000원 (2026.07.11.)

* 대성아트맨션 (1994년식, 57.96㎡): 79,000,000원 (2026.07.07.)

미소그린빌(2015년식, 69.805㎡, 183,000,000원)의 면적당 단가(약 262만원/㎡)를 본건 건물 면적(56.66㎡)에 적용하면 약 148,450,000원이 산출됩니다. 대림빌라(2000년식, 59.53㎡, 132,000,000원)의 면적당 단가(약 222만원/㎡)를 적용하면 약 125,850,000원이 산출됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려하고, 최근 시세 및 감정가를 종합적으로 판단할 때, 보수적으로 140,000,000원 ~ 155,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.