나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64545 [1] 경기도 파주시 법원읍 법원리 671-3 2동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 법원읍 법원리 소재 '천현초등학교' 북서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 (철근)콘크리트지붕 지상5층 중 제502호로서 외벽: 돌붙임마감 등 창호: 새시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 '공동주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복2차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2016-06-24)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(45미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 임차보증금 ‘금130,000,000원’, 임차권자 ‘김소영’으로 주택임차권 설정되어 있으며, 구체적인 임대내역은 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.29.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 사항

사건번호: 고양지원 2025타경64545 (1)

소재지: 경기도 파주시 법원읍 법원리 671-3 2동 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 226,000,000원

토지면적: 49.65㎡ (약 15.02평)

토지지분: 49.645㎡ (약 15.02평)

건물면적: 41.87㎡ (약 12.67평)

건물지분: 41.87㎡ (약 12.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건축 연도: 2020년 (사용승인일 기준)

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 파주시 법원읍 법원리 소재 '천현초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.2. 교통 상황

차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 신청채권자인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기 (갑8, 접수일자 2025.10.27)입니다.

4.2. 임차인 현황

* JINCHUNX (대항력: 있음, 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025.08.25)

- 비고: 보증금 및 차임이 0원이나 대항력이 있는 것으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* JINCHUNY (대항력: 있음, 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025.09.11)

- 비고: 보증금 및 차임이 0원이나 대항력이 있는 것으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 김 (대항력: 없음, 보증금: 130,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022.07.22, 확정일자: 2022.07.22, 배당신고일자: 2024.06.04)

- 비고: 집합건물 등기부상 주택임차권(을1)은 말소 예정으로 기재되어 있으며, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

4.3. 권리 분석 요약

본 건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인 김 의 주택임차권 또한 말소 대상에 포함될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자는 별도의 인수 부담 없이 소유권을 취득할 것으로 보입니다.

4.4. HUG 인수조건 변경 관련 설명

신청채권자인 주택도시보증공사는 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출했습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 관련하여 추가적으로 부담할 금액이 없음을 명확히 하는 조항입니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본 물건은 파주시 법원읍의 주택지대에 위치하여, 인근에 다세대 및 단독주택이 밀집해 있습니다. 근린생활시설 등 편의시설 또한 존재하여 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

5.2. 비교 매물 분석 (시세 분석)

제공된 최근 매매 정보를 종합 분석한 결과, 주변 다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 리더스빌 106동 (2004년식, 76.29㎡): 2026년 2월, 70,000,000원 (약 91.8만원/㎡)

* 미나빌라 3동 (2001년식, 72.63㎡): 2026년 3월, 100,000,000원 (약 137.7만원/㎡)

* 궁전빌라 A,B,C동 (1989년식, 50.07㎡, 연립주택): 2026년 7월, 40,000,000원 (약 79.9만원/㎡)

본건 물건은 2020년 준공으로 비교적 신축에 해당하나, 제공된 시세 정보상 인근의 다른 다세대 주택들의 거래가는 면적 및 연식에 따라 편차가 큽니다. 감정가 226,000,000원과 비교했을 때, 제공된 JSON 데이터상의 시세는 현저히 낮은 수준으로, 이는 해당 거래 사례들이 본건과 직접적인 비교 대상이 되기 어렵거나, 해당 지역의 실제 시세 반영에 한계가 있을 수 있습니다. 신축이라는 점과 HUG 인수조건 변경으로 인한 보증금 부담 없음은 긍정적 요인이나, 시세와 감정가의 괴리를 유의해야 합니다.

6. 생활정보

6.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조이며, 지상 5층 중 5층에 위치합니다. 건물에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6.2. 주변 편의시설

인근 천현초등학교가 위치하며, 주택가로서 기본적인 상점 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 지도 검색 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 감정가와 시세의 괴리

감정가(226,000,000원)와 제공된 JSON 데이터상의 최근 거래가(40,000,000원 ~ 100,000,000원) 간에 큰 차이가 존재합니다. 이는 향후 입찰 시 시세 판단에 혼란을 줄 수 있으며, 물건의 실제 가치에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필요합니다.

7.2. 특이 임차인 상황

보증금 및 차임이 0원인 '대항력 있음' 상태의 임차인들이 존재합니다. 비록 HUG의 확약서로 인해 보증금 인수 부담은 없으나, 법적인 절차상 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

7.3. 토지 이용 계획

해당 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 일반적인 실수요자에게는 큰 제약이 없을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 2020년에 사용 승인된 신축 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 최근 건축 연도를 가지고 있습니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)의 적극적인 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 임차 보증금에 대한 인수 부담이 없어 권리 관계가 매우 깔끔하다는 점은 큰 장점입니다. 그러나 제공된 주변 시세 정보 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 입찰 전에 충분한 시세 조사를 통해 적정 가치를 판단하는 것이 중요합니다. 또한, 대항력은 있으나 보증금이 0원인 임차인들의 존재는 고려해야 할 사항입니다.

9. 투자 포인트

* 최신 준공 연도 (2020년)로 인한 신축 건물 가치 보유

* HUG의 확약서로 인한 임차보증금 인수 부담 없음 (인수 보증금 합계 0원)

* 안정적인 주택지대 내 위치

* 향후 지역 개발 가능성에 따른 가치 상승 잠재력

10. 예상 입찰가

감정가: 226,000,000원

본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 신축 건물로서의 가치, 인수 보증금 부담 없음, 그리고 HUG의 적극적인 조건 변경 등을 고려하여 산정했습니다. 제공된 주변 시세 데이터와의 괴리가 존재하나, 감정가가 현재 시장 상황을 어느 정도 반영하고 있다고 가정하고, 보수적으로 감정가의 약 85% 수준을 예상 입찰가로 제안합니다.

예상 입찰가: 192,100,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.