나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34800 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 432-3 에젤리움 102동 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오케이감정 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 "부천고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택,단독주택,근린생활시설, 소규모 공장 및 학교 등이 혼재하는 주상복합지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물(사용승인:2021.12.28)내 제3층 제303호로서, 외벽:치장석재마감. 내벽:내부인테리어마감. 창호:샷시 창호임.

이용상태

기준시점 현재 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비및 급배수설비,도시가스시설,승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황 공동주택및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(송내 역세권 지구단위계획구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부천공고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(부천고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 보고서는 경기도 부천시 소사구 송내동에 위치한 도시형생활주택(집합건물)에 대한 경매 물건 분석 보고서입니다. 해당 물건은 2021년 12월 28일 사용승인된 신축 건물(에젤리움 102동 303호)입니다.

1.2. 주요 정보

사건번호: 부천지원 2025타경34800 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 432-3 에젤리움 102동 3층303호

용도: 도시형생활주택

감정가: 344,000,000원 (삼억 사천사백만원)

건물 사용승인일: 2021년 12월 28일

토지면적: 42.49㎡ (약 12.85평)

건물면적: 58.14㎡ (약 17.58평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 "부천고등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 학교 등이 혼재하는 주상복합지역으로서 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 송내역(지하철 1호선)이 인근에 있어 서울 및 수도권으로의 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(송내역세권 지구단위계획구역), 소로2류(폭 8m~10m) 접합

* 제한상태: 가축사육제한구역, 상대보호구역(부천고, 부천공고), 절대보호구역(부천고), 과밀억제권역

* 주요 제한사항: 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대), 허가기간 2025.8.26. ~ 2026.8.25.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본 상 소유권 변동(주식회사연건축 → 성진석)이 확인되며, 주택임차권, 강제경매, 압류 등의 권리 내역이 존재합니다.

* 등기부채권 총액: 397,000,000원

3.2. 임차인 분석

* 임차인 (HUG 대행): 중국인

* 보증금: 397,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 1월 24일

* 확정일자: 2022년 1월 10일

* 배당신고일자: 2024년 1월 25일

* 대항력: 없음

* 주요 특이사항: 본 임차권은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸 예정입니다. 즉, 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 소유권, 전세권(임차권), 근저당, 압류 등 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 특히, 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 3번 주택임차권등기가 기재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 인해 소멸되는 것으로 분석됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건(에젤리움, 2021년 준공)과 인접 지역의 최근 거래된 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 신풍맨션(A동, 2001년 준공): 59.66㎡ (약 18평) 2025년 12월 거래가 200,000,000원 (약 335만원/㎡)

* 삼현빌라103동(1995년 준공): 36.92㎡ (약 11평) 2025년 12월 거래가 155,000,000원 (약 420만원/㎡)

* 리마빌비동(2002년 준공): 57.23㎡ (약 17평) 2025년 12월 거래가 169,000,000원 (약 295만원/㎡)

제공된 시세 정보는 본건보다 건축 연차가 오래된 다세대주택들의 거래 사례입니다. 본건은 2021년에 준공된 신축 건물로, 비교 대상보다는 높은 가치를 지닐 것으로 예상됩니다. 감정가는 344,000,000원(약 591만원/㎡)으로, 신축임을 감안할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 제시된 과거 거래 사례와의 가격 차이가 크므로, 신축 건물에 대한 직접적인 시세 조사가 추가로 필요합니다.

4.2. 건축물 정보

건축물명: 에젤리움

동/호수: 102동 303호

구조: 철근콘크리트조

층수: 5층 건물 중 3층

사용승인일: 2021년 12월 28일

건물 면적: 58.14㎡ (전용 면적 기준, 약 17.58평)

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 쇼핑: 홈플러스 익스프레스, 송내시장 등 근린 상업시설 다수

* 금융: 다수 은행 지점 및 ATM

* 의료: 송내동 인근 병의원, 약국

* 공원: 송내중앙공원 등 휴식 공간

5.2. 교육 시설

* 인근 학교: 부천고등학교, 부천공업고등학교, 송내초등학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 혐오시설: 현재까지 조사된 바, 본건 또는 인근 학교 주변에 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 주택임차권이 '말소' 처리되어 인수 부담은 없으나, 관련 서류(말소 동의 확약서 등)의 진위 여부를 최종 확인해야 합니다.

* '선순위임차권'이 특이사항으로 언급되었으나, 대항력이 없고 말소 예정이므로 실질적 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

6.2. 물리적/법적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 낙찰자는 잔금 납부 기한 내에 관할 시청에서 토지거래허가를 취득해야 하며, 허가를 받지 못할 경우 계약이 무효가 될 수 있습니다. 이는 중요한 법적/행정적 리스크 요인입니다.

* 시세 비교: 제공된 주변 거래 사례가 대부분 건축 연차가 오래된 건물들이므로, 본건(신축)의 정확한 현재 시세를 판단하기 위한 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 신축 도시형생활주택으로, 위치 및 교통 여건이 양호합니다. 임차인의 대항력이 없어 권리 인수 부담이 없다는 점은 장점입니다. 다만, 토지거래허가구역에 해당하여 낙찰 후 반드시 토지거래허가를 취득해야 하는 절차적 번거로움과 리스크가 존재합니다. 감정가는 신축임을 고려할 때 합리적으로 보이나, 주변 유사 신축 건물의 시세 자료가 부족하여 보수적인 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 준공)로서 향후 가치 상승 잠재력 보유

* 역세권(송내역) 인접으로 인한 우수한 교통 및 생활 인프라 이용 가능

* 권리 인수 부담이 없어 비교적 안전한 권리 분석

* 실거주 및 임대 수익형 부동산으로 활용 가능

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 344,000,000원입니다. 임차인의 보증금 인수 부담이 없으며, 권리상 하자가 적은 신축 건물임을 고려할 때, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정으로 인한 허가 절차 및 불확실성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

주변 오래된 건물의 시세와 본건 신축 건물의 감정가를 비교했을 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 290,000,000원 ~ 330,000,000원 (금 이억 구천만원 ~ 삼억 삼천만원)

이는 시장 상황, 현장 조사 결과, 본인의 투자 성향에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.