나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34815 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 679-10 팬터하우스 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 "부천남중학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 동유형의 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통이용 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 중 제3층 제302호 외벽: 드라이비트 등 마감 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 창호: 샷시창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급 배수 시설, 개별난방시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 공도와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(심곡지구 지구단위계획구역) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역 ((경기경영고)<기타사항은 부천교육지원청에 문의>)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역((정명고)<기타사항은 부천교육지원청에 문의>)<교육환경 보호에 관한 법률 > , 상대보호구역(도원초-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역 (부천남중-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(성주초 부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(해아유치원 부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독, 다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) -별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경34815 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 정보

소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 679-10 팬터하우스 3층 302호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 220,000,000원

토지면적: 31.51㎡ (약 9.53평)

건물면적: 63.76㎡ (약 19.29평)

1.3. 건축물 정보 (건축물표제부 기반)

건축년도: 2002년 12월 23일

구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕

총 층수: 5층 (본건 3층)

건물 전체 면적: 638.72㎡ (약 193.22평)

토지 전체 면적: 285.5㎡ (약 86.37평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 "부천남중학교" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 본건과 동일한 유형의 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

본 건은 강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2021년 12월 28일자 국민건강보험공단의 압류(갑14)입니다. HUG(주택도시보증공사)의 강제경매(갑18, 2025.10.28)가 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 있습니다. HUG 주택임차권(을11)은 말소 예정으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 177,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-12

* 확정일자: 2021-06-16

* 배당신고일자: 2023-06-12

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 말소 예정이며, 매각으로 소멸될 권리에 해당합니다.

* 임차인: 박

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 650,000원

* 전입일자: 2025-09-02 (향후 날짜)

* 확정일자: 2025-09-09 (향후 날짜)

* 배당신고일자: 2025-11-11 (향후 날짜)

* 대항력: 없음

* 비고: 전입 및 확정일자, 배당신고일자가 향후 날짜로 기재되어 있어 실제 임대차 관계 확인이 필요하며, 현재로서는 대항력 없는 임차인으로 분석됩니다.

* 임차인: 배

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 650,000원

* 전입일자: 2025-09-02 (향후 날짜)

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 전입일자가 향후 날짜로 기재되어 있으며, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 실제 임대차 관계 및 대항력 유무 확인이 필요합니다. 현재로서는 대항력 없는 임차인으로 분석됩니다.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액: 190,922,443원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 학교(부천남중학교, 경기경영고, 정명고, 도원초, 성주초 등) 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(심곡지구), 소로3류(폭 8m 미만)에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다.

4.3. 주변 시설 및 혐오시설 정보

(추가 검색 결과) 본건 소재지 주변은 아파트, 다세대주택, 학교, 상가 등이 혼재된 일반 주거지역으로, 주변 반경 1km 이내에서 특정 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 교육환경 보호구역으로 다수의 초, 중, 고등학교 및 유치원이 인접해 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

인근 근린생활시설 이용이 가능하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

5.2. 교육 환경

부천남중학교, 성주초등학교, 도원초등학교, 경기경영고등학교, 정명고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 비교적 우수한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계의 복잡성

HUG 임차권은 말소 예정으로 분석되나, "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 존재하여 인수 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다. 또한, 박 및 배 임차인의 전입일자가 미래 시점으로 기재되어 있어, 실제 임대차 관계 및 계약 조건, 대항력 유무에 대한 면밀한 조사가 요구됩니다.

6.2. 토지거래허가구역

본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 토지 거래 시 관련 허가를 취득해야 합니다. (허가구역 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

6.3. 건축물 및 토지 관련 제한

토지이용계획 상 다수의 학교 인근 보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당하므로, 향후 건축 등과 관련한 행위 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 소사구 송내동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 220,000,000원입니다. 주변은 주거, 상업, 교육 시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 환경은 양호합니다. 권리 분석상 HUG 임차권은 말소될 것으로 예상되나, 일부 임차인의 정보 불확실성과 향후 전입일자 기재 등은 주의가 필요한 부분입니다. 토지거래허가구역 지정으로 인한 절차적 고려사항이 있으며, 이는 매수 후 실제 활용 시 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인근 학교 및 근린생활시설 분포로 기본적인 주거 편의성이 확보됩니다.

* HUG 보증 관련 임차권이 말소될 가능성이 높아, 권리 인수 부담이 적을 수 있습니다.

* 최근 실거래가 데이터를 고려할 때, 감정가 수준에서 시장 가치가 형성될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 220,000,000원입니다. 최근 실거래가 데이터 분석 결과, 유사 면적 및 건축 연도의 다세대주택은 평당 약 968만원에서 1,375만원 수준에서 거래가 이루어졌습니다. 본 건의 전용면적(63.76㎡, 약 19.29평)을 기준으로 환산 시, 시장 가치는 약 1억 8,670만원에서 2억 1,320만원 범위로 추정됩니다.

인수 보증금이 없는 점과 HUG 임차권의 말소 가능성을 고려하되, 임차인 정보의 불확실성 및 토지거래허가구역이라는 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 수준을 고려하여 210,000,000원 내외로 제안합니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 권리 관계에 대한 추가적인 면밀한 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.