나이스옥션 법원경매 부천 2025타경4270 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 5층550호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '구래역(김포골드라인)' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 공장 및 판매시설, 아파트 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(김포골드라인-구래역) 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제5층 제550호, 제551호, 제552호, 제553호로서, 외벽 : 복합판넬 마감 등. 창호 : 하이샷시 창호 등.

이용상태

기호(1)~(4) : "지식산업센터"임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필1단의 사다리형 토지로서, 현황 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로를 이용중이며, 외곽공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

구래동 6871-12 : 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 공공공지 (저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 ) <철도안전법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역 (양촌처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구 아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의). 구래동 6871-13, 6871-14, 6871-15 : 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류 (폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발) <택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간: 25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본건은 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 5층 550호에 소재합니다.

본 건물의 주용도는 지식산업센터이며, 건축물대장상 공장(지식산업센터, 창고) 및 지원시설(근린생활시설)로 이용 중입니다.

1.2. 면적 및 감정가

감정가는 187,000,000원입니다.

토지 면적은 13.48㎡ (약 4.08평)이며, 건물 면적은 50.35㎡ (약 15.23평)입니다.

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

본건은 토지와 건물이 일괄하여 매각되는 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 하OOO입니다.

본 물건은 유동화 물건으로 분류됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '구래역(김포골드라인)'의 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 지식산업센터, 공장, 판매시설, 아파트 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(김포골드라인 구래역)이 소재하여 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 도로 상태

단지 내 포장도로를 이용하며, 외곽 공공도로와 원활하게 연결되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 및 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 6월 24일 접수된 하나은행의 근저당권(을1)입니다.

등기부상의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 채권 총액

등기부채권 총액은 약 1,357,048,781원입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

인수 보증금 합계는 0원입니다.

본건 관련 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

금액이 미상이라도 인수 또는 명도 시 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 임차인 현황 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 김포시 구래동 일대는 김포한강신도시 개발의 영향으로 지식산업센터, 상업시설, 주거시설이 복합적으로 형성되어 있습니다.

구래동은 최근 신규 매장 개설이 활발한 지역 중 하나로, 상권이 점차 성장하고 있습니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

본 건 인근 지역에는 지식산업센터, 상업시설, 아파트 단지 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 지역에 대한 검색 결과, 김포한강신도시 크린넷(쓰레기 자동집하시설)의 잦은 고장 및 악취 관련 민원이 보고된 바 있으나, 이는 기반 시설 운영상의 문제로 직접적인 혐오시설로 분류되지는 않습니다.

별도의 유해 시설이나 혐오 시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

김포골드라인 구래역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

인근 상업지구에 마트, 병원, 음식점 등 다양한 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주거 및 기타 환경

지식산업센터와 아파트 단지가 혼재되어 있어 비교적 정돈된 지역 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건 관련

본건은 채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매 물건 대비 권리 관계나 특이사항에 대한 면밀한 사전 검토가 필요합니다.

6.2. 임대차 관계 미상

임대차 현황이 불분명하여 명도 시 발생할 수 있는 법적 분쟁이나 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 이에 대한 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

6.3. 건물 상태 및 기타

건물은 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 복합판넬, 창호는 하이샷시로 마감되었습니다.

건물의 전반적인 관리 상태, 내부 설비의 노후화 정도 등은 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 김포시 구래동에 위치한 역세권 지식산업센터로, 김포골드라인 구래역 접근성이 우수합니다.

토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 분석이 비교적 용이한 편이나, 유동화 물건이라는 점과 임대차 관계가 미상이라는 점은 신중한 접근을 요합니다. 감정가 1억 8천 7백만원은 해당 면적 대비 합리적인 수준으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 김포골드라인 구래역 이용이 편리하여 임대 수요 확보 및 향후 가치 상승에 유리합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 동시에 취득하여 향후 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 김포한강신도시의 지속적인 개발과 함께 지역 가치 상승 가능성이 존재합니다.

* 지식산업센터 지원 정책: 관련 정부 및 지자체 정책에 따른 수혜 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 187,000,000원을 기준으로 입찰가 산정을 고려할 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 조사, 최근 낙찰가율 분석 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

임대차 관계 미상 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여 신중하게 접근하고, 시장 동향을 면밀히 분석하여 전략적인 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.