나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64570 [1] 경기도 파주시 야당동 421-10 하나힐스 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성감정 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 파주시 야당동 소재 "야당역" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하고, 인근으로 버스정류장 및 야당역(경의중앙선)이 소재하여 대중교통편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 3층 302호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등, 창호 : 새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 "내부개황도" 참조) 1개호로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로, 다세대주택 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 각각 폭 약 6m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(토지거래허가구역(2025-08-26)(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)), [추가기재사항]건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 문영석)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 7. 20.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경64570 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 421-10 하나힐스 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 251,000,000원

토지면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

토지지분: 59.94㎡ (약 18.13평)

건물면적: 49.57㎡ (약 15.00평)

건물지분: 49.57㎡ (약 15.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2019년 (하나힐스)

토지거래허가구역: 해당 (2025-08-26)

2. 입지조건

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치하며, "야당역" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경으로는 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

교통 상황은 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 경의중앙선 야당역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조로, 4층 건물 중 3층에 해당합니다.

토지는 가장형의 토지로, 다세대주택 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용 중입니다.

본건 남측 및 동측으로 각각 폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 부산지방법원 2023카단103003 (가압류, 주택도시보증공사)

주요 등기 현황:

* 을1 (2024-08-19): 주택임차권 (문영석, 보증금 249,000,000원, 확정일자 2022-08-08, 전입일자 2022-08-12)

* 갑5 (2023-05-18): 가압류 (주택도시보증공사, 3,091,000,000원) - 말소기준권리

* 갑8 (2025-10-27): 강제경매 (주택도시보증공사, 249,000,000원)

* 기타 압류 (부평세무서장, 서울특별시, 국민건강보험공단)

채권 총액: 3,340,000,000원

임차인 분석:

* 임차인 문영석(주택도시보증공사)은 보증금 249,000,000원에 대해 2022년 8월 12일 전입, 2022년 8월 8일 확정일자를 받았습니다.

* 중요 사항으로, 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전: 주택임차권자 문영석)가 2026년 7월 20일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 인수조건변경확약서를 제출했습니다.

* 이에 따라 임차인 현황에는 '대항력: 없음'으로 명시되어 있으며, 본 경매 절차에서 인수되는 임차보증금은 0원으로 분석됩니다. (문 의 경우, 대항력은 없으며 우선변제권만 주장하는 것으로 해석됩니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 '하나힐스'는 2019년에 준공된 다세대주택으로, 총 4층 규모에 6세대가 거주하는 건물입니다.

주변 실거래가를 분석한 결과,

* '태종에비뉴 202동/203동' (2019년 준공, 다세대주택)의 3층, 65.1㎡ 전용 면적 물건이 2026년 7월 2일 28,500만원에 거래되었습니다.

* '요산아트빌 102동' (2015년 준공, 연립주택)의 1층, 56.035㎡ 전용 면적 물건이 2026년 7월 1일 15,000만원에 거래되었습니다.

* '자연에가 2동' (2015년 준공, 연립주택)의 2층, 57.45㎡ 전용 면적 물건이 2026년 7월 1일 18,000만원에 거래되었습니다.

분석:

* 본건(49.57㎡)은 '태종에비뉴'와 건축 연도, 주택 유형이 유사하며, 동일 지역 내에서 최근 거래가 이루어졌습니다. '태종에비뉴'의 거래가액 28,500만원을 기준으로 환산 시, 본건의 감정가 251,000,000원은 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

* 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동 및 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

* 야당역(경의중앙선) 인근에 위치하여 서울 및 수도권 접근성이 좋습니다.

* 단지 주변으로 상업시설 및 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 해당 지역은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (경매 절차 진행 시 관련 규정 확인 필요)

* 높은 채권 총액: 총 33.4억원의 채권 총액은 경매 진행 과정에서 추가적인 변수가 발생할 가능성을 시사합니다.

* 임차인 인수조건 변경 관련: 임차인 문영석(주택도시보증공사)이 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장한다는 확약서를 제출하였으나, 만일 이 확약에 법적 해석의 여지가 있거나 예기치 못한 상황이 발생할 경우, 잠재적인 임차인 관련 분쟁의 소지가 완전히 배제되지는 않습니다. (단, 현재 공시된 정보로는 인수 보증금 0원으로 판단됩니다.)

* 향후 소각장 건설 관련 지역 이슈: 파주시는 신규 소각장 건립을 추진하고 있으며, 이와 관련하여 지역 주민들의 의견 수렴 및 갈등이 발생하고 있습니다. 비록 본건의 직접적인 영향권에 있는지 여부는 확인이 필요하나, 지역 개발 계획 및 주민 민감 사항으로 장기적인 지역 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. 현재 검색 결과로는 본건의 직접적인 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 야당역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 2019년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 주변 편의시설 이용이 용이합니다.

권리 분석 상 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인으로 알려졌던 문영석 씨가 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하겠다는 내용의 인수조건변경확약서를 제출하여, 인수되는 임차보증금이 0원으로 분석된다는 점입니다. 이는 입찰자에게 매우 긍정적인 요소입니다.

다만, 토지거래허가구역이라는 점과 높은 채권 총액은 유의해야 할 리스크 요소입니다. 또한, 파주시의 소각장 건립 등 지역 이슈도 잠재적 변수로 고려할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 보증금 미인수: 대항력 포기 확약으로 인해 임차보증금 0원 인수. 권리 관계가 매우 명확합니다.

* 역세권 프리미엄: 야당역 도보 이용 가능한 입지로, 향후 시세 상승 잠재력이 높습니다.

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 관리 상태 및 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 실거래가 대비 합리적 감정가: 유사 신축 다세대주택의 실거래가와 비교 시, 감정가가 시세 대비 매력적인 수준입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 251,000,000원

유사 물건(태종에비뉴, 65.1㎡) 실거래가: 285,000,000원

유사 물건 평당 단가 추정: 약 1,457만원/평

본건 면적(49.57㎡, 약 15.00평) 적용 시 예상 시세: 약 21,855만원

인수되는 보증금: 0원

고려사항: 토지거래허가구역, 높은 채권 총액, 임차인 인수조건 변경의 잠재적 리스크.

종합적인 시세 분석, 권리 관계의 명확성, 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 83% ~ 91% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 230,000,000원 1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64570 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 421-10 하나힐스 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 251,000,000원

토지면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

토지지분: 59.94㎡ (약 18.13평)

건물면적: 49.57㎡ (약 15.00평)

건물지분: 49.57㎡ (약 15.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2019년 (하나힐스)

토지거래허가구역: 해당 (2025-08-26)

2. 입지조건

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치하며, "야당역" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경으로는 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

교통 상황은 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 경의중앙선 야당역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조로, 4층 건물 중 3층에 해당합니다.

토지는 가장형의 토지로, 다세대주택 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용 중입니다.

본건 남측 및 동측으로 각각 폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 부산지방법원 2023카단103003 (가압류, 주택도시보증공사)

주요 등기 현황:

* 을1 (2024-08-19): 주택임차권 (문영석, 보증금 249,000,000원, 확정일자 2022-08-08, 전입일자 2022-08-12)

* 갑5 (2023-05-18): 가압류 (주택도시보증공사, 3,091,000,000원) - 말소기준권리

* 갑8 (2025-10-27): 강제경매 (주택도시보증공사, 249,000,000원)

* 기타 압류 (부평세무서장, 서울특별시, 국민건강보험공단)

채권 총액: 3,340,000,000원

임차인 분석:

* 임차인 문영석(주택도시보증공사)은 보증금 249,000,000원에 대해 2022년 8월 12일 전입, 2022년 8월 8일 확정일자를 받았습니다.

* 중요 사항으로, 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전: 주택임차권자 문영석)가 2026년 7월 20일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 인수조건변경확약서를 제출했습니다.

* 이에 따라 임차인 현황에는 '대항력: 없음'으로 명시되어 있으며, 본 경매 절차에서 인수되는 임차보증금은 0원으로 분석됩니다. (문 의 경우, 대항력은 없으며 우선변제권만 주장하는 것으로 해석됩니다.)

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 '하나힐스'는 2019년에 준공된 다세대주택으로, 총 4층 규모에 6세대가 거주하는 건물입니다.

주변 실거래가를 분석한 결과,

* '태종에비뉴 202동/203동' (2019년 준공, 다세대주택)의 3층, 65.1㎡ 전용 면적 물건이 2026년 7월 2일 28,500만원에 거래되었습니다.

* '요산아트빌 102동' (2015년 준공, 연립주택)의 1층, 56.035㎡ 전용 면적 물건이 2026년 7월 1일 15,000만원에 거래되었습니다.

* '자연에가 2동' (2015년 준공, 연립주택)의 2층, 57.45㎡ 전용 면적 물건이 2026년 7월 1일 18,000만원에 거래되었습니다.

분석:

* 본건(49.57㎡)은 '태종에비뉴'와 건축 연도, 주택 유형이 유사하며, 동일 지역 내에서 최근 거래가 이루어졌습니다. '태종에비뉴'의 거래가액 28,500만원을 기준으로 환산 시, 본건의 감정가 251,000,000원은 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

* 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동 및 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

* 야당역(경의중앙선) 인근에 위치하여 서울 및 수도권 접근성이 좋습니다.

* 단지 주변으로 상업시설 및 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 해당 지역은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (경매 절차 진행 시 관련 규정 확인 필요)

* 높은 채권 총액: 총 33.4억원의 채권 총액은 경매 진행 과정에서 추가적인 변수가 발생할 가능성을 시사합니다.

* 임차인 인수조건 변경 관련: 임차인 문영석(주택도시보증공사)이 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장한다는 확약서를 제출하였으나, 만일 이 확약에 법적 해석의 여지가 있거나 예기치 못한 상황이 발생할 경우, 잠재적인 임차인 관련 분쟁의 소지가 완전히 배제되지는 않습니다. (단, 현재 공시된 정보로는 인수 보증금 0원으로 판단됩니다.)

* 향후 소각장 건설 관련 지역 이슈: 파주시는 신규 소각장 건립을 추진하고 있으며, 이와 관련하여 지역 주민들의 의견 수렴 및 갈등이 발생하고 있습니다. 비록 본건의 직접적인 영향권에 있는지 여부는 확인이 필요하나, 지역 개발 계획 및 주민 민감 사항으로 장기적인 지역 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. 현재 검색 결과로는 본건의 직접적인 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 야당역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 2019년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 주변 편의시설 이용이 용이합니다.

권리 분석 상 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인으로 알려졌던 문영석 씨가 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하겠다는 내용의 인수조건변경확약서를 제출하여, 인수되는 임차보증금이 0원으로 분석된다는 점입니다. 이는 입찰자에게 매우 긍정적인 요소입니다.

다만, 토지거래허가구역이라는 점과 높은 채권 총액은 유의해야 할 리스크 요소입니다. 또한, 파주시의 소각장 건립 등 지역 이슈도 잠재적 변수로 고려할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 보증금 미인수: 대항력 포기 확약으로 인해 임차보증금 0원 인수. 권리 관계가 매우 명확합니다.

* 역세권 프리미엄: 야당역 도보 이용 가능한 입지로, 향후 시세 상승 잠재력이 높습니다.

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 관리 상태 및 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 실거래가 대비 합리적 감정가: 유사 신축 다세대주택의 실거래가와 비교 시, 감정가가 시세 대비 매력적인 수준입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 251,000,000원

유사 물건(태종에비뉴, 65.1㎡) 실거래가: 285,000,000원

유사 물건 평당 단가 추정: 약 1,457만원/평

본건 면적(49.57㎡, 약 15.00평) 적용 시 예상 시세: 약 21,855만원

인수되는 보증금: 0원

고려사항: 토지거래허가구역, 높은 채권 총액, 임차인 인수조건 변경의 잠재적 리스크.

종합적인 시세 분석, 권리 관계의 명확성, 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 83% ~ 91% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 230,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.