나이스옥션 법원경매 부천 2025타경4430 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 5층530호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동소재 부천대학교 남측인근에 위치하며 주위로는 공동주택 및 업무시설,근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장 및 근거리에 부천역이 소재하여 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상14층 건물 중 5층 530호로서 외벽:복합판넬 마감등. 창호:샤시창호.

이용상태

아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용중임.

설비내역

위생설비,난방설비,승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필지 일단지의 사다리형 토지를 공동주택 및 업무시설,근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측, 동측 및 북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

심곡동458-2,심곡동458-3 일반상업지역 , 방화지구 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 심곡동458-13 일반상업지역 , 방화지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 심곡동458-14 일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 심곡동458-15,심곡동458-16,심곡동458-17 일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경4430 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2, 다온하브 5층530호 (신주소: 경기도 부천시 원미구 부일로 429)

건물 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 1억 9천 7백만원 (197,000,000원)

건물 면적: 27.90㎡ (약 8.44평)

토지 면적: 6.43㎡ (토지 지분)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 본 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 소재하며, 부천대학교 남측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 주변으로는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 복합적인 상업 및 주거 환경을 이룹니다.

교통: 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 도보 거리에 부천역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: (을1) 신한은행 근저당권 (168,000,000원)입니다.

매각으로 인한 소멸: 위 말소기준권리보다 선순위인 권리, 근저당권, 압류 등은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (집합건물 등기부 요약 및 물건명세서 참고)

인수되는 권리: 현재 파악된 권리 중 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황:

* 류여진: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-04-03. 대항력 없음.

* 박준관: 보증금 30,000,000원, 차임 400,000원, 전입일자 2025-04-24, 확정일자 2025-04-24, 배당신고일자 2025-11-12. 대항력 없음.

인수되는 보증금 합계: 0원.

주의사항: 상기 두 임차인 모두 권리분석상 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다. 박준관 임차인의 경우 보증금 3천만원이 설정되어 있으나, 법적으로 인수될 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 명도 과정에서는 임차인과의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 '다온하브'라는 집합건물 내에 위치하며, 이 건물은 공동주택, 업무시설, 제1·2종 근린생활시설 등으로 이용되고 있습니다.

부천대학교와 인접해 있어 학생 및 교직원을 대상으로 한 원룸형 주거 시설의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

부천역 역세권이라는 점은 상업 시설 이용 및 교통 편의성을 높여 배후 수요를 더욱 강화합니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철골철근콘크리트 구조로, 지하 4층, 지상 14층 건물 중 5층 530호에 해당합니다.

건물 외관 및 내부: 외벽은 복합판넬 마감, 창호는 샤시창호로 마감되었습니다.

설비 내역: 위생설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 주거 생활이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 이 기간 내 경매 취득 시, 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 등)로 토지 거래 시 관할 관청의 허가를 받아야 합니다. 낙찰자가 허가 대상에 해당하는지, 허가 절차는 어떻게 되는지 반드시 확인해야 합니다.

감정가와 시세 간의 큰 차이: 본 건의 감정가는 1억 9천 7백만원이나, 제공된 주변 유사 부동산(다른 다세대 주택)의 최근 매매 사례들을 분석했을 때, 면적 대비 시세가 감정가보다 현저히 낮게 형성된 것으로 파악됩니다. 예를 들어, 31.01㎡ 면적의 '서진베스트빌'이 8천 3백만원에 거래된 사례가 있으며, 이는 본 건의 감정가와 큰 차이를 보입니다. 이러한 시세 격차는 투자 수익률에 직접적인 영향을 미치므로, 추가적인 심층 조사가 필요합니다.

유동화 물건: 본 건은 채권이 유동화된 자산으로, 채권 관계 및 소유권 이전 과정이 다소 복잡할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천역과 부천대학교 인근에 위치한 소형 주거용 부동산으로, 역세권의 우수한 교통망과 대학가 상권의 배후 수요를 동시에 갖춘 장점을 지니고 있습니다. 원룸형 도시형생활주택으로서 1인 가구 실수요자 및 소액 투자자에게 매력적일 수 있습니다. 하지만, 토지거래허가구역 지정 기간 내 취득 시 허가 절차 준수가 필수적이며, 감정가와 최근 시장 시세 간의 상당한 괴리는 신중한 접근을 요구합니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 부천역을 도보로 이용 가능한 교통의 요지입니다.

대학가 상권: 부천대학교 인근으로 안정적인 임대 수요 확보가 용이합니다.

소형 면적: 27.90㎡의 전용면적으로 1인 가구 실수요자 및 소액 투자자에게 적합합니다.

혼합 용도 건물: 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 함께 있어 상업적 가치 또한 지니고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 197,000,000원입니다.

제공된 주변 다세대 주택의 최근 매매 사례를 기반으로 평당 시세를 분석한 결과, 평당 약 836만원에서 1,090만원 수준으로 파악되었습니다. 본 건의 전용면적 8.44평(27.90㎡)에 적용 시, 약 7천만원에서 9천 2백만원 사이의 시세가 추정됩니다.

그러나 본 건의 감정가는 1억 9천 7백만원으로, 현재 파악된 시세보다는 높게 책정되어 있습니다.

'토지거래허가구역'이라는 점과 감정가와 시세 간의 큰 격차를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가 범위를 설정하는 것을 제안합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 1억 3천 8백만원 ~ 1억 5천 7백만원 범위 내에서 고려해볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 해당 건물(다온하브) 자체의 최신 실거래가 정보를 추가적으로 확보하고, 현장 방문을 통해 건물 상태 및 주변 시세와의 비교 분석을 심도 있게 진행해야 합니다. 또한, 토지거래허가구역에 해당하므로, 취득 시 허가 가능 여부 및 절차를 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.