나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34789 [1] 경기도 김포시 통진읍 서암리 767 프라임하우스 104동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재감정 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 통진읍 서암리 소재 "통진초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아 파트, 유사형의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입 니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 402호(사용승인일:2023.01.19)로서, 외벽 : 타일 및 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샤시창호입니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단지의 대체로 세장형 토지로서, 공동주택, 업무시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 로폭 약 6미터 내외의 도로에 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(3) 공통 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(통진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(통진처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관 한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25. )토지정보과문의). 기호(2) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(통진처리분구)<하수 도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지 정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

사건번호: 부천지원 2025타경34789 (1)

소재지: 경기도 김포시 통진읍 서암리 767 프라임하우스 104동 4층 402호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 21.02㎡ (약 6.36평)

토지지분: 21.0208㎡ (약 6.36평)

건물면적: 33.78㎡ (약 10.22평)

건물지분: 33.78㎡ (약 10.22평)

1.3. 건물 정보

건물명: 프라임하우스

동/호수: 104동 4층 402호

사용승인일: 2023년 01월 19일

구조: 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물 내 4층

건물 외벽: 타일 및 석재 붙임 마감 등

창호: 샤시 창호

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 209,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 김포시 통진읍 서암리 소재 "통진초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 유사형의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 말소기준권리인 을구 1번 근저당권(2023-07-24, 경기남부수산업협동조합, 192,000,000원) 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다. 또한, 갑구에는 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 내역이 확인됩니다. 임의경매 개시결정은 을구 7번(2025-10-27, 경기수산업협동조합)으로 기록되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

을구 1번 근저당권 (접수일자: 2023-07-24)

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 기재되어 있지 않습니다. (물건명세서 참고사항의 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 항목에 구체적인 내용 없음)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계: 미상.

(참고: 임차인의 보증금 및 차임이 미상이라도, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으므로 대항력 있는 임차인이 없다면 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 관련 정보 확인 필요.)

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례

최근 2026년 6월 기준, 주변 유사 다세대/연립 주택의 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 3일: 김포시 통진읍 서암리 435-1 (세인트빌, 2017년식 다세대, 54.48㎡) - 130,000,000원

* 2026년 6월 15일: 김포시 통진읍 서암리 411-4 (2015년식 다세대, 52.34㎡) - 118,000,000원

* 2026년 6월 9일: 김포시 통진읍 서암리 704-5 (한양빌라B동, 1987년식 연립, 58.18㎡) - 70,000,000원 (건축 연도가 오래되어 본 건과 비교 시 참고 자료로 활용)

4.2. 시세 분석

본 물건은 2023년 1월에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 제공된 최근 매매 사례 중 2015년 및 2017년에 건축된 다세대주택이 약 1억 1,800만원에서 1억 3,000만원 사이에 거래되었습니다. 본건의 전용면적(33.78㎡)은 비교 대상(52.34㎡, 54.48㎡)보다 작습니다. 최근 매매가 기준 평당 단가로 환산 시 약 225만원~238만원/㎡ 수준입니다. 본 건의 면적(33.78㎡)에 대입하면 약 7,600만원~8,100만원 수준의 가치가 산출되나, 신축임을 감안하면 이보다 높은 가격을 기대할 수 있습니다. 다만, 감정가(209,000,000원)는 최근 실거래가보다 상당히 높아 유찰 가능성이 있습니다. 주변 신축 빌라 분양가가 2억 중반 이상임을 감안할 때, 본 건의 신축 가치를 고려한 적정 시세는 1억원 초반대로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 서암체육공원이 인근에 위치하여 여가 활동에 용이합니다.

5.2. 교육시설

"통진초등학교"가 동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다. 주변에 학교 등 교육 시설이 인접해 있어 자녀가 있는 가정의 거주 환경으로 적합합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 지정기간이 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지이므로, 매각 기일 이후 잔금 납부 시 토지거래허가를 받아야 합니다. (현재 2026년 7월 6일 기준, 허가 기간 내에 해당)

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(통진초등학교), 성장관리권역, 하수처리구역 등 기타 법규 사항이 적용됩니다.

6.2. 기타 리스크

* 감정평가액 대비 실거래가가 낮은 점을 고려할 때, 감정가의 적정성에 대한 검토가 필요합니다.

* 임대 관계가 미상으로, 실제 거주 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 명확한 정보는 검색되지 않았으나, 잠재적인 가능성은 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년 사용승인된 신축 다세대주택으로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 권리관계가 명확하여 인수되는 권리가 없다는 장점이 있습니다. 다만, 감정가가 시세 대비 높게 책정된 것으로 보이며, 토지거래허가구역이라는 점은 낙찰 후 부담으로 작용할 수 있습니다. 신축이라는 장점과 더불어, 시장 가격을 고려한 합리적인 입찰 전략이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 즉시 입주 또는 임대가 용이합니다.

* 권리상 하자가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세차익 및 임대수익을 기대할 수 있습니다.

* 주변 편의시설 및 교육 환경이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 신축 건물임에도 불구하고 감정가가 209,000,000원으로 책정되었습니다. 인근 유사 면적의 다세대주택 매매 사례는 1억 1,800만원 ~ 1억 3,000만원 수준입니다. 본 건의 면적(33.78㎡)을 감안하여 산술적으로 환산하면 약 7,600만원 ~ 8,100만원 수준으로 추정되나, 신축 프리미엄을 고려하면 이보다 높게 책정될 수 있습니다. 또한, 토지거래허가구역이라는 점은 입찰가에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서, 현 시세 및 낙찰 후 예상되는 취득 비용, 토지거래허가 절차 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가: 110,000,000원 ~ 120,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.