나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34798 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 432-3 에젤리움 102동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은우감정 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 "부천고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위일대 는 아파트, 동류형의 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 학교 및 각종 근린생활시설이 혼재 하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교 통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물내 제5층 제502호로서, (사용승인 : 2021.12.28) 외벽 : 몰탈위 드라이빗트 및 석재마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 로폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(송내 역세권 지구단위계획구역), 소로2류(폭 8m~10m) (접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역(부천고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부천공고-부천 교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(부천고-부천교육지원청문의)<교 육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25. ))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1.1. 사건개요

사건번호: 부천지원 2025타경34798 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부상 갑6)

감정가: 269,000,000원

물건종별: 다세대주택

소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 432-3 에젤리움 102동 5층502호

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 건물 및 토지 정보

건물명: 에젤리움

동/호수: 102동 5층502호

건축연도: 2021년

총동수: 2개동

세대수: 23세대

주차대수: 23대

용도: 다세대주택

토지면적: 27.56㎡ (약 8.34평)

건물면적: 37.71㎡ (약 11.41평)

토지감정가: (일괄 매각으로 별도 산정되지 않음)

건물감정가: (일괄 매각으로 별도 산정되지 않음)

1.3. 특이사항

중복사건, 토지거래허가구역, 선순위임차권, 공동담보, HUG 인수조건 변경

2. 물건 현황

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천고등학교 북측 인근에 위치하며, 주변 지역은 아파트, 동 유형의 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 학교 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제5층 제502호로, 2021년 12월 28일 사용승인되었습니다. 외벽은 몰탈위 드라이비트 및 석재 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시 창호로 되어 있습니다.

2.4. 이용상태

현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

2.6. 토지 이용상태

인접 도로와 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.7. 인접 도로상태

본건 북동측으로 로폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(송내 역세권 지구단위계획구역), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. 외국인 등 토지거래허가구역)으로 지정되어 있습니다.

2.9. 공부와의 차이

없습니다.

2.10. 기타 참고사항

임대관계는 미상입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리(말소예정)는 2025년 10월 22일 접수된 메리츠화재해상보험의 강제경매개시결정(갑5)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 을구 3번의 주택임차권(한정현, 보증금 287,000,000원, 전입/확정일자 2022.01.11)은 등기부상 말소 예정으로 기재되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(한정현)

보증금: 287,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-01-11

확정일자: 2022-01-11

배당신고일자: 2024-01-25

대항력: 없음

비고:

3.4. 등기부 현황 요약

* 소유권보존: 주식회사연건축 (2022.01.03)

* 소유권이전: 이선화 (2022.01.21)

* 주택임차권: 한정현 (2022.01.11 전입/확정, 287,000,000원, 말소 예정) (을3)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2024.09.09, 10,000,000원, 말소 예정) (갑3)

* 가압류: 메리츠화재해상보험 (2025.01.07, 145,518,500원, 말소 예정) (갑4)

* 강제경매: 메리츠화재해상보험 (2025.10.22, 말소 예정) (갑5, 말소기준권리)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.10.28, 287,000,000원, 말소 예정) (갑6, 본건 사건)

* 압류: 국민건강보험공단 (2025.12.18, 말소 예정) (갑7)

* 압류: 부천시 (2026.04.24, 말소 예정) (갑8)

총 등기부채권액: 442,518,500원

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시세 분석 (제공된 JSON 기반)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 신풍맨션(A동, 2001년식, 59.66㎡): 2025년 12월 20일, 200,000,000원 (평당 약 1,108만원)

* 삼현빌라103동(1995년식, 36.92㎡): 2025년 12월 9일, 155,000,000원 (평당 약 1,388만원)

* 리마빌비동(2002년식, 57.23㎡): 2025년 12월 2일, 169,000,000원 (평당 약 976만원)

본건은 2021년 신축된 건물로, 동급의 신축 빌라임을 감안할 때, 주변 시세 대비 높은 가치를 가질 것으로 예상됩니다. 다만, 제공된 주변 실거래가는 다른 건물 단지의 정보로, 본건 '에젤리움' 단지 내의 직접적인 실거래 정보는 아닙니다.

4.2. 생활 편의시설

단지 인근에는 부천고등학교, 부천공업고등학교 등 교육 시설이 있으며, 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성은 양호합니다.

4.3. 혐오시설 여부

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 직접적으로 위치한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 부천시에서 광역 소각장 건설 및 운영 계획과 관련된 주민 반발 사례가 있었습니다만, 이는 본건 소재지와 직접적인 연관이 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대한 복수의 경매 사건이 존재하여 진행 과정에서 변동이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 해당 구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내에 잔금을 납부할 경우, 매수인이 토지거래허가를 받아야 할 수 있습니다. (보고서 작성 시점 2026.06.26 기준, 허가 기간이 만료되었으므로 현재는 해당되지 않을 수 있으나, 입찰 전 확인 필요)

* 임차권 관련: 주택도시보증공사의 말소 동의가 있어 보증금 인수 부담은 없으나, 관련 서류 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견

본건은 2021년에 신축된 신축급 다세대주택으로, 입지 및 교통이 편리하며 주거 환경이 양호합니다. 복잡한 권리관계가 존재하나, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 취득할 수 있습니다. 특히, 임차인의 보증금 또한 인수되지 않아 실질적인 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 감정가(269,000,000원) 대비 주변 실거래가 정보를 고려할 때, 적정 입찰가 산정이 중요해 보입니다.

7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년에 준공된 신축급 건물로 즉시 거주 또는 임대 가능합니다.

* 양호한 입지: 대중교통 이용이 편리하고 생활 편의시설이 잘 갖춰진 주거지역에 위치합니다.

* 권리상 안전: 모든 기존 권리가 말소될 예정이므로 권리 인수 부담이 없습니다.

* HUG 관련 명확성: 임차권 관련 HUG의 말소 동의로 인한 보증금 미인수 조건이 명확합니다.

8. 예상 입찰가

제공된 감정가(269,000,000원)와 인근 실거래가를 종합적으로 분석한 결과, 본건의 적정 시세는 약 190,000,000원 ~ 220,000,000원 범위로 추정됩니다.

이는 인근 실거래가와 본건 건물의 신축 연식 및 입지 조건을 반영한 보수적인 추정치입니다.

경쟁 구도 및 낙찰가율 등을 고려하여 본 물건의 가치를 충분히 검토 후, 최적의 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

권리 분석상 인수되는 보증금이 없으므로, 상기 추정가격을 기준으로 신중하게 입찰가를 산정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.