나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34821 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 97-10 킹덤힐스 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 소재하며 "부천대학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택,다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리, 편의성 등 고려 시 제반 교통상황은 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 5층 503호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감. 창호: 새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급수설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 4미터, 남측으로 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34821 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 97-10 킹덤힐스 5층 503호

용도: 다세대주택

건물명: 킹덤힐스

건축년도: 2002년

총 층수: 5층

해당 층: 5층

전용면적: 47.43㎡ (약 14.35평)

감정가: 170,000,000원

토지 지분: 27.47㎡ (약 8.31평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 소재하며 "부천대학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 접근성, 편의성 등을 고려할 때 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로: 본건은 서측으로 약 4미터, 남측으로 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

권리 분석 결과, 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

말소기준권리: 을4 근저당권 (2014-11-06, 한국스탠다드차타드은행, 41,450,000원) 입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 경기주택도시공사

보증금: 105,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-02-19

확정일자: 2018-01-17

배당신고일자: 2025-12-15

대항력: 없음

* 임차인: 박숙경

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018-02-19

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건이 위치한 심곡동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다세대주택 및 아파트가 다수 분포하고 있으며, 생활 편의를 위한 근린생활시설 또한 잘 갖추어져 있습니다.

최근 시세 분석:

* 건축년도 2002년, 전용면적 31.01㎡ (약 9.38평)인 '서진베스트빌' (92-34)이 2026년 3월 7일 83,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 8,848,614원)

* 건축년도 2000년, 전용면적 71.1㎡ (약 21.51평)인 '현대빌리지7차' (138-15)가 2026년 3월 6일 180,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 8,368,200원)

* 건축년도 2001년, 전용면적 71.28㎡ (약 21.56평)인 '삼성퍼스터빌' (162-36)이 2026년 4월 5일 235,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 10,899,814원)

본건의 전용면적은 47.43㎡ (약 14.35평)으로, 주변 유사 면적(약 14평) 다세대주택의 최근 시세는 평당 약 830만원 ~ 1,090만원 수준으로 파악됩니다. 이를 환산 시 약 119,000,000원 ~ 157,000,000원 범위로 추정됩니다. 감정가(170,000,000원)는 최근 실거래가 대비 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주변 환경: 주거 지역 내 위치하여 비교적 정온한 주거 환경을 제공합니다.

편의 시설: 근린생활시설이 인접해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

교통: 차량 이용 시 편리하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

혐오 시설: 본건 주변에 직접적으로 영향을 줄 만한 혐오 또는 유해 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 해당 기간 내 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택 거래 시 관할 관청의 허가를 받아야 하므로, 향후 매도 시 제약이 따를 수 있습니다.

건물 노후화: 2002년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

감정가 대비 시세: 최근 실거래가 대비 감정가가 높은 편이므로, 입찰 시 가격 전략에 신중해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 권리상 인수 부담이 전혀 없는 안전한 물건입니다. 부천대학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요가 기대됩니다. 다만, 최근 실거래가 대비 감정가가 높은 편이며, 토지거래허가구역 지정 기간 내 거래 시 허가 절차가 필요하다는 점은 고려해야 할 사항입니다. 따라서, 철저한 시세 조사와 가격 전략 수립이 성공적인 경매 투자의 관건이 될 것입니다.

8. 투자 포인트

안전한 권리 분석: 모든 권리 소멸로 낙찰 후 법적 문제 발생 가능성 낮음.

입지 조건: 대학가 인근으로 지속적인 주택 수요 예상.

수익률: 낙찰가율 조절을 통해 시세 차익 및 임대 수익 창출 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 전용면적 47.43㎡ (약 14.35평)을 기준으로, 주변 유사 면적 다세대주택의 최근 실거래가(평당 약 830만원 ~ 1,090만원)를 반영한 적정 시장가치는 약 119,000,000원 ~ 157,000,000원 범위로 추정됩니다. 감정가 170,000,000원과 비교 시, 시장가치와 상당한 차이가 존재합니다. 이에 따라, 시장가치 상단을 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 본건의 예상 입찰가는 145,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 시장가치 범위 내에 있으며, 감정가 대비 소폭 낮은 수준으로, 경쟁 입찰 시에도 충분히 확보 가능한 가격으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.