나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34842 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 297 우림메르디앙 101동 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰감정 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '은데미공원' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 연립·다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재한 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물 내 5층 501호로서, 외벽 : 치장벽돌, 미장스톤 마감 등, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 다세대주택(도시형생활주택(원룸형다세대))으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 완경사지로서 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 15m 내외, 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한 구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대 상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34842 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 297 우림메르디앙 101동 5층501호

용도: 도시형생활주택

감정가: 158,000,000원

토지면적: 18.70㎡ (약 5.66평)

토지지분: 18.70㎡ (약 5.66평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 30.44㎡ (약 9.21평)

건물지분: 30.44㎡ (약 9.21평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 강

특이사항: 토지거래허가구역, 대항력있는 임차인, 공동담보

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 토지거래허가구역, 대항력있는 임차인, 공동담보

2. 입지조건

1.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '은데미공원' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

1.3. 건물의 구조

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브) 지붕의 5층 건물 중 5층 501호입니다. 외벽은 치장벽돌 및 미장스톤으로 마감되었으며, 창호는 샷시창으로 구성되어 있습니다.

1.4. 이용상태

본건은 현재 도시형생활주택(원룸형 다세대주택)으로 이용 중입니다.

1.5. 설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 화재 경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 토지의 형상 및 이용상태

토지는 사다리형의 완경사지로, 현재 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.

1.7. 인접 도로상태

본건은 동측으로 노폭 약 15m, 북측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.8. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로1류(폭 20m~25m) 도로와 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역에 해당합니다. 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 허가를 받아야 합니다.

1.9. 공부와의 차이

건축물대장과 등기부등본 간에 공부상 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

1.10. 주변 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 고강동 일대 다세대 주택의 최근 매매가는 면적 및 건축 연도에 따라 100,000,000원에서 225,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

본건과 유사한 면적(30.44㎡)의 거래 사례를 직접적으로 찾기 어렵습니다. 그러나 가장 유사한 면적대의 '월드하니타운'(37.28㎡, 1999년 건축)이 100,000,000원에 거래된 점과, 더 신축이거나 넓은 면적의 '행복빌'(57.51㎡, 2019년 건축)이 225,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(2015년 건축, 30.44㎡)의 시장 가치는 대략 82,000,000원에서 110,000,000원 사이로 추정됩니다. 이는 건물의 노후도, 면적, 내부 상태, 정확한 위치 등에 따라 변동될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

본 건물의 등기부등본상 소유권 보존(2015-02-17) 이후 소유권 이전, 주택임차권(2023-06-07, 강신원, 155,000,000원), 압류(강서세무서장, 2020-06-08, 말소기준권리), 가압류(주택도시보증공사, 2020-11-02), 압류(서울특별시, 2021-02-02), 압류(양천세무서장, 2021-12-02), 압류(부천시, 2022-07-26), 강제경매(강신원, 2025-10-31) 등의 권리 변동이 있었습니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 강서세무서장의 압류(2020-06-08)입니다. 이보다 선순위인 권리는 없으며, 이 권리보다 후순위인 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

가장 중요한 사항은 강신원의 주택임차권입니다. 이 임차인은 2019년 7월 29일 전입 신고하였고, 2019년 7월 9일 확정일자를 받았습니다. 보증금은 155,000,000원이며, 등기부등본 상 '말소: 인수'로 표시되어 있습니다. 이는 매수인에게 해당 보증금 155,000,000원이 인수됨을 의미하며, 임차인은 대항력이 있습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 강

* 보증금: 155,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-07-29

* 확정일자: 2019-07-09

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 보증금 155,000,000원.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동의 주거 밀집 지역에 위치합니다. '은데미공원'이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

4.2. 상업시설 및 생활편의

주변에 연립, 다세대 주택이 밀집해 있으며, 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 대규모 상업지구나 업무 지구와는 거리가 있어, 해당 시설 이용 시 이동이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 식료품 구매, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통 및 접근성

단지 앞으로 노폭이 충분한 도로가 있어 차량 진출입이 편리합니다. 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

5.3. 주변 녹지

'은데미공원'이 인접하여 산책이나 여가 활동을 즐기기에 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

강신원 임차인의 보증금 155,000,000원이 낙찰자에게 인수되는 것은 본 물건의 가장 큰 리스크입니다. 이는 낙찰가의 추가적인 부담으로 작용하며, 실질적인 취득 비용이 매우 높아질 수 있습니다. 감정가(158,000,000원)와 임차 보증금(155,000,000원)이 유사한 수준이라는 점은, 시장 가격 대비 감정가가 높게 책정되었거나 임차인의 보증금 회수가 낙찰가에 직접적으로 영향을 미치는 상황을 시사합니다.

6.2. 토지거래허가구역 지정

본 건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 따라서 해당 기간 내에 취득 시 토지거래허가를 받아야 하며, 이는 향후 재매각 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 감정가와 시장가치의 괴리 가능성

주변 시세 분석 결과, 본 건의 감정가(158,000,000원)가 실제 시장 가치(약 82,000,000원 ~ 110,000,000원)보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 특히 인수되는 임차 보증금을 고려하면, 감정가 수준에서 낙찰될 경우 매수인은 상당한 손해를 볼 수 있습니다.

6.4. 과도한 부채 총액 기록

등기부 채권 총액이 8,240,000,000원으로 기재되어 있으나, 이는 해당 물건 자체의 채무라기보다는 개발 사업 관련 채무일 가능성이 높습니다. 다만, 이러한 높은 채무 기록은 잠재적 리스크 요인으로 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 오정구 고강동에 위치한 도시형생활주택으로, '은데미공원' 인근에 자리 잡고 있어 주거 환경은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 강신원 씨의 보증금 155,000,000원이 낙찰자에게 인수된다는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 이 금액은 물건의 감정가와 유사한 수준으로, 낙찰자가 추가적으로 부담해야 할 실질적 취득 비용을 크게 증가시킵니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 및 감정가와 시장 가치 간의 괴리 가능성도 함께 고려해야 합니다. 권리 관계 자체는 말소기준권리 이후의 대부분 권리가 정리될 것으로 보이나, 임차인 인수 보증금으로 인해 투자 가치 판단에 신중을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 임차인 보증금을 포함한 총 매수 가격이 시장 가치와 비교하여 합리적인 수준인지 면밀한 검토가 필요합니다.

* 2015년에 준공된 건물로 비교적 최신 상태라는 점은 긍정적입니다.

* 지역 내 주거지로서 기본적인 수요가 확보되는 입지입니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원 (경매 절차상 채권자 강신원이 경매를 신청하였으므로, 낙찰가에서 보증금이 우선 변제될 것으로 간주됩니다.)

* 주택임차권 인수 금액: 155,000,000원 (대항력 있는 임차인이므로 낙찰자가 인수해야 하는 금액입니다.)

* 감정가: 158,000,000원

* 주변 시세 분석 결과, 본 건 건물 자체의 시장 가치는 약 82,000,000원에서 110,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 인수되는 임차 보증금(155,000,000원)이 추정 시장 가치보다 높으므로, 낙찰가가 시장 가치를 초과할 위험이 매우 큽니다.

* '예상 입찰가'는 '인수 보증금'을 제외하고 계산하라는 지침에 따라, 감정가에서 인수되는 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정하면 다음과 같습니다.

* 예상 입찰가: 158,000,000원(감정가) - 155,000,000원(인수 보증금) = 3,000,000원

* 본 산출액은 이론적인 계산이며, 실제 입찰 시에는 위에서 언급된 잠재적 리스크(높은 인수 보증금, 감정가와 시장 가치의 괴리, 토지거래허가구역 지정 등)를 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 반드시 필요합니다. 감정가가 시장 상황을 정확히 반영하지 못했을 가능성이 높으므로, 무리한 입찰은 피해야 합니다.

* 주변 시설 중 혐오 시설에 대한 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다.

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