나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12946 [1] 서울특별시 구로구 구로동 106-2 대림역포스큐 제7층 제707호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우주 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 106-2번지 소재 "영림중학교" 동측 인근에 소재하는 오피스텔로서 주위는 아파트, 학교 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단인 버스정류장과 지하철역이 인접하여 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 업무시설(오피스텔)로서 외벽 : 콘크리트 위 페인트 마감. 내벽 : 페인트 및 타일 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 20m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역(2003-09-02) , 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동 106-2번지에 위치한 대림역포스큐 제7층 제707호 오피스텔입니다.

1.2. 면적 정보

토지면적은 2.97㎡(약 0.90평)이며, 건물 전용면적은 19.02㎡(약 5.75평)입니다.

1.3. 용도 및 구조

본 건은 업무시설(오피스텔)로, 주거용으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조이며, 철근콘크리트 평스라브지붕으로 건축되었습니다.

1.4. 감정가 및 경매 정보

감정평가액은 97,000,000원입니다. 본 건은 서울남부지방법원 2025타경12946 (1) 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 구로구 구로동 106-2번지 소재 "영림중학교" 동측 인근에 위치하며, 주변으로는 아파트, 학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 대중교통수단인 버스정류장과 지하철 2호선 및 경의중앙선 대림역이 인접하여 교통사정은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

등기부등본 요약에 따르면, 소유권 이전 등기가 여러 차례 있었으며, 신탁등기 말소, 근저당, 주택임차권, 강제경매 개시결정 등기 등이 존재했습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 서 (한국토지주택공사)

* 보증금: 137,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-07-15

* 확정일자: 2022-07-15

* 배당신고일자: 2024-08-23

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 10월 5일 접수된 윤성돈 씨의 근저당권(을3)입니다. 매각으로 인해 근저당권, 주택임차권, 강제경매 개시결정 등기는 소멸될 예정입니다. 임차인 서 (한국토지주택공사)는 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으며, 특별매각조건에 따라 채권자는 매수인에 대한 잔액 반환청구권을 포기하므로 인수되는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 서울 지하철 2호선 및 경의중앙선 환승역인 대림역 인근에 위치하여 역세권으로서의 가치가 높습니다. 주변에는 다수의 상업시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 이용이 편리합니다. 또한, 영림중학교 등 교육시설이 인접해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 2호선, 경의중앙선 대림역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행됩니다.

* 편의시설: 주변 상업시설, 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 오피스텔 및 아파트 단지가 혼재하는 주거 지역으로, 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 특별 매각 조건: 본 건은 채권자가 임차권 승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각되며, 채권자는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하는 조건이 있습니다. 이는 매수인의 보증금 인수 부담을 없애주지만, 관련 조건을 명확히 이해해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 본 건 토지는 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지, 그리고 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 건축 관련 규제: 도시지역, 일반상업지역 등 용도지역에 따른 건축법, 공항시설법, 교육환경 보호법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등 다양한 법규의 제한을 받을 수 있습니다.

* 소형 면적: 전용면적 19.02㎡(약 5.75평)으로, 향후 재매각 또는 임대 시 수요층이 제한될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 대림역 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 뛰어난 교통 접근성과 주변 생활 편의시설 이용이 강점입니다. 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점은 권리관계의 명확성을 더합니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 각종 개발 관련 규제, 소형 면적이라는 점은 향후 투자 및 활용 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 대림역 초역세권의 우수한 입지: 더블 역세권으로 직장인 및 학생 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 명확한 권리관계: 임차인의 대항력이 없어 명도 및 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 편리한 생활 인프라: 주변 상업 시설, 관공서, 교육 시설 등이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 97,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 2025-11-07 거래: 80,000,000원 (3층)

* 2026-04-23 거래: 82,000,000원 (5층)

* 2026-04-11 거래: 105,000,000원 (5층)

시세 분석:

가장 최근 거래 사례인 2026년 4월 11일에 5층이 105,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건 7층의 경우 감정가(97,000,000원) 대비 100% ~ 110% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 97,000,000원 ~ 106,700,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.