나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1763 [1] 인천광역시 부평구 부개동 249-7 대창스페이스빌 6동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 '부개초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변으로 아파트단지, 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 북동측 근거리에 1호선(경인선) '부개역’이 소재하는 등 대중교통의 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 중 제6동 제2층 제201호 로서(사용승인일:2009.12.18.), 외벽 : 드라이비트 및 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

건물이 속한 토지 남측으로 노폭 약 20미터 동측으로 노폭 약 9미터, 북측으로 노폭 약 4미 터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부개동 249-7 :제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26) (외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 임대미상임. 2)기타 -

물건 비고

-본건의 등기사항전부증명서상 도로명주소는 '인천광역시 부평구 동수로 147'이지만 집합건축물대장 및 현황은 '인천광역시 부평구 동수로 147-1'로 기재되어 서로 상이한 바, 관할구청에 문의한 바 '동수로147-1'로 등기가 정정되어야할 것으로 탐문조사됨.
-본건 건물 대창스페이스빌 6동이 집합건축물대장상 위반건축물 등재되어 있으나 본건과 관련없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1763 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부개동 249-7 대창스페이스빌 6동 2층201호

* 건물명: 대창스페이스빌 6동

* 용도: 다세대주택

* 토지면적: 35.20㎡ (약 10.65평)

* 건물면적: 62.24㎡ (약 18.83평)

* 감정가: 173,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 김OO

* 사용승인일: 2009년 12월 18일

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 '부개초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 아파트단지, 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통 상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 북동측 근거리에 1호선 '부개역'이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

* 도로 상태: 본건 건물이 속한 토지는 남측 약 20미터, 동측 약 9미터, 북측 약 4미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 8월 5일자 김동연 근저당권(25,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 순위 7번 주택임차권 (임차인: 정정자): 보증금 125,000,000원. 전입일자 2018년 2월 9일, 확정일자 2018년 1월 17일로 대항력이 있습니다. 이 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권(을6), 가압류(갑5, 갑6, 갑7, 갑13), 임의경매개시결정(갑12) 등은 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* * 이소: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023년 2월 17일. 대항력은 없습니다.

* * 정정자: 보증금 125,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2018년 2월 9일, 확정일자 2018년 1월 17일. 대항력이 있습니다.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 정보 분석 (2026년 7월 기준):

* 삼성빌리지 5동 (2002년식, 37.71㎡, 1층): 131,000,000원

* 한성빌라 (1992년식, 54.55㎡, 1층): 150,000,000원

* 골든마운틴 (2012년식, 25.91㎡, 7층): 51,000,000원 (면적이 작은 연립으로 직접 비교는 어려움)

* 본건(대창스페이스빌 6동 201호, 2009년식, 62.24㎡)과 유사한 조건의 물건들을 고려할 때, 본건의 감정가 173,000,000원은 시세 대비 적정하거나 일부 낮은 수준으로 판단됩니다.

* 특히 2002년식 37.71㎡ 다세대주택이 131,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 넓은 면적과 비교적 최신 건축 연도를 고려 시 부동산 자체의 가치는 1억 5천만원 이상으로 추정됩니다.

* 다만, 본건은 대항력 있는 임차인 정정자 씨의 보증금 125,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 실질적인 총 취득 비용을 반드시 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 학군: 본건은 부개초등학교 서측 인근에 위치하여 초등학교 학군 이용이 용이합니다.

* 편의시설: 주변에 주거 단지 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 부개역(1호선) 및 다수의 시내버스 노선 접근이 편리하여 대중교통 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 대항력 있는 임차인(정정자)의 보증금 125,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 총 실질 취득 비용이 증가합니다.

* 주소 불일치: 등기사항전부증명서상 도로명 주소('인천광역시 부평구 동수로 147')와 집합건축물대장 및 현황 주소('인천광역시 부평구 동수로 147-1')가 상이합니다. 향후 등기 정정이 필요할 것으로 보이며, 이에 대한 관할 구청 확인이 권장됩니다.

* 위반건축물 등재: 대창스페이스빌 6동이 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있다는 점은 유의해야 합니다. 본건(201호)과는 관련이 없다고 명시되어 있으나, 건물 전체에 대한 관리 상태 및 향후 발생 가능한 민원 여지를 확인할 필요가 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 철도보호지구 및 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26. ~ 2026.08.25.)에 포함되어 있어, 관련 법규 준수 및 향후 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 125,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 또한, 주소 불일치 및 건물 일부의 위반건축물 등재 이슈가 존재하나, 제공된 정보에 따르면 해결 가능성이 있습니다. 주변 시세를 고려할 때 감정가는 적정 수준으로 보이며, 인수되는 보증금을 포함한 총 실질 취득가격을 신중하게 고려해야 합니다. 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담에도 불구하고, 시세 대비 적정 감정가를 가지고 있습니다.

* 인천 부평구 내 다세대주택으로, 지역 내 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 부개초등학교 인근으로 교육 환경이 양호하며, 부개역 접근성이 좋습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 173,000,000원

* 인수되는 임차 보증금 (정정자): 125,000,000원

* 물건의 순수 가치(감정가 기준): 173,000,000원

* 주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 다세대 주택 거래가(2002년식, 37.71㎡) 131,000,000원에 있었고, 이는 면적 대비 약 347만원/㎡ 수준입니다. 이를 본건(62.24㎡)에 적용 시 약 216,000,000원의 잠재적 가치를 시사합니다.

* 따라서 본건의 감정가 173,000,000원은 시세 대비 적정하거나 다소 낮을 수 있습니다.

* 낙찰자가 인수해야 할 보증금 125,000,000원을 제외한, 본건 부동산 자체에 대한 적정 입찰가는 200,000,000원 ~ 220,000,000원 범위로 예상합니다.

* 이 예상 입찰가 범위는 부동산의 순수 가치를 고려한 것이며, 실제 총 취득 금액은 인수 보증금을 포함하여 325,000,000원에서 345,000,000원 수준이 될 수 있음을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.