나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1762 [1] 인천광역시 서구 당하동 1235-2 검단신도시케이알법조타워 1층124호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔버 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 인천지하철1호선 '아라역' 서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 판매시설, 아파트 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철역 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕, 지하 4층 지상11층 건물 내 제1층 제124호로서, 외벽 : 석재붙임, 장식벽돌 등 마감. 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형인 토지로서 업무시설 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 출입은 본건의 북측, 동측의 포장도로를 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2024-12-17), 지구단위계획구역(2025-07-28), 광로3류(폭 40m~50m)(2024-10-15)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-456)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(소로1-204)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(의령남씨 종중묘역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

집합건축물대장의 용도는 제1종근린생활시설(세탁소)이나 현황은 사진관으로 이용중임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1762 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1235-2 검단신도시케이알법조타워 1층124호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(세탁소), 현황은 사진관으로 이용 중)

토지면적: 8.83㎡ (약 2.67평)

건물면적: 39.74㎡ (약 12.02평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 평가 및 감정가

감정가: 807,000,000원

토지 지분: 8.8268㎡

건물 지분: 39.7375㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 서구 당하동 소재 인천지하철1호선 '아라역' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 업무시설, 근린생활시설, 판매시설, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다. 검단신도시 1단계 지역의 중심상업지구에 자리하고 있으며, 주변에 아파트 단지와 상업시설이 활발하게 조성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다. 인천지하철1호선 아라역이 도보로 접근 가능한 거리에 위치합니다.

2.3. 주변 시설

본 건물은 검단신도시 KR법조타워 내에 위치하며, 이 건물은 지하 5층부터 지상 12층 규모로 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 구성되어 있습니다. 주변으로는 아파트 단지와 업무시설, 상업시설 등이 혼재하고 있으며, 인천지하철1호선 연장선 아라역 주변으로 상업시설 개발이 진행 중입니다. 넥스트 컴플렉스 사업 등 대규모 개발 사업이 예정되어 있거나 진행 중인 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2023년 11월 23일 접수된 국민은행의 근저당권(465,600,000원)입니다. 이후 임의경매, 가압류 등 다수의 권리가 등기되었으나, 매각으로 인해 대부분 소멸될 예정입니다. 총 등기부채권액은 759,375,610원입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 최

보증금: 20,000,000원

차임: 1,200,000원

전입(사업)일자: 2024년 12월 26일

확정일자: 2025년 05월 08일

배당신고일자: 2026년 03월 20일

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권이 명시되어 있으나, 해당 내용은 구체적으로 기재되어 있지 않습니다. 기타 권리는 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 현황

집합건축물대장의 용도는 제1종근린생활시설(세탁소)이나, 현황은 사진관으로 이용 중에 있습니다.

4.2. 업종 분석

현재 운영 중인 사진관 업종은 근린생활시설로서 적합합니다. 만약 세탁소로 용도를 변경하거나, 다른 근린생활시설 또는 업무시설로 활용할 경우, 주변의 상업 및 업무시설 밀집 지역의 특성을 고려하여 업종 선택이 중요합니다. 아라역 주변은 복합문화상업시설 개발 등 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 물건이 소재한 검단신도시 KR법조타워 주변에는 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하고 있으며, 아라역을 중심으로 상업시설 개발이 이루어지고 있어 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 검색 결과상 어린이집, 유치원, 학원 등의 교육시설과 다양한 상업시설이 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 교육/의료 시설

본 물건 주변에는 어린이집, 유치원, 학원 등의 교육시설이 위치하고 있습니다. 의료시설 관련 구체적인 정보는 검색 결과에서 상세히 확인되지 않으나, 일반적인 신도시 상업지역으로서 기본적인 의료 서비스 시설은 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

총 등기부채권액(759,375,610원)이 감정가(807,000,000원)에 근접하여, 낙찰 후 추가적인 채무 부담 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 용도 불일치

집합건축물대장상 용도(세탁소)와 실제 이용 현황(사진관)이 상이하므로, 향후 용도 변경이나 사업자 등록 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

6.3. 토지거래허가구역

본 물건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등의 주택 용도 취득에 한정됩니다. 일반적인 상업용 부동산 거래에는 직접적인 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다.

6.4. 혐오시설 존재 여부

제공된 정보 및 검색 결과만으로는 본 물건 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 인천 서구 지역 전반에 걸쳐 환경/위해 시설 관련 주민들의 우려가 제기된 바 있으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지하철1호선 아라역 인근에 위치한 검단신도시 KR법조타워 내 근린상가로, 역세권 개발 및 신도시 조성에 따른 미래 가치가 기대되는 입지에 있습니다. 현재는 사진관으로 이용 중이나, 집합건축물대장상 용도와 차이가 있습니다. 권리 관계는 복잡하나 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정이며, 임차인은 대항력이 없습니다. 다만, 높은 등기부채권총액은 투자 시 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 인천지하철1호선 아라역 역세권 입지

* 검단신도시 내 상업 및 업무시설 밀집 지역

* 향후 지역 개발 및 상권 활성화 기대

* 활용 가능한 면적 대비 경쟁력 있는 감정가

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가 807,000,000원을 기준으로 산정하되, 낙찰 후 잔금 납부 여력과 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.