나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513499 [1] 인천광역시 중구 운서동 3093-1 프라임시티1 7층707호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비감정 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 공항철도 "운서역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 공항철도 "운서역"이 소재하여 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

2019년 4월 2일 사용승인된 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 10층건 내 제8층 제823호로서, 외벽 : 석재붙임마감 및 몰탈위페인팅 마감 등, 새시 : PVC새시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 폭 약 25미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2012-12-28)(접합), 경 제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11) (수평표면)<공항시설법>, 성장관리권역(2014-08-05)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(2025-08-21)(외국인 토지거래허가구역(지정기간:2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경513499 (1)

* 소재지: 인천광역시 중구 운서동 3093-1 프라임시티1 7층707호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 122,000,000원

* 토지 면적: 5.91㎡ (약 1.79평)

* 건물 면적: 22.14㎡ (약 6.70평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 지상 10층

* 총 세대수: 295세대

* 사용승인일: 2019년 4월 2일

1.1. 입지조건

2

* 위치 및 주변 환경: 본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 공항철도 '운서역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 공항철도 '운서역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로 접근성: 본건 북서측 및 북동측으로 폭 약 25미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 지역 지구 지정 현황: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 경제자유구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 토지거래허가구역)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

2

* 말소기준권리: 2021년 10월 1일 김포세무서장의 압류 결정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리 이후 접수된 모든 권리(압류, 임차권, 근저당, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(박광영)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 7월 13일

* 확정일자: 2020년 6월 9일

* 배당신고일자: 2024년 8월 5일

* 대항력: 없음

* 본건 임차인 현황에는 박광영 씨가 대항력 없다고 명시되어 있으나, 특이사항 및 특수물건정보에는 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있어 내용 확인이 필요합니다. 다만, 물건명세서상 '을구 순위 1번 주택임차권등기'는 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 판단됩니다.

* 등기부 요약:

* 소유권보존 (2019-04-12)

* 공유자전원지분전부이전 (매매, 2019-05-14)

* 주택임차권 (박광영, 100,000,000원, 말소, 2024-08-05 접수)

* 압류 (김포세무서장, 2021-10-01) - 말소기준권리

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-10-31 접수)

* 근저당권공동담보목록 (경기신용보증재단, 2025-11-20 접수)

* 총 채권액: 123,000,000원 (등기부채권 총액 기준)

1.3. 상권분석

2

* 지역 특성: 본건이 위치한 지역은 업무시설과 근린생활시설이 혼재된 상업지역으로, 활발한 비즈니스 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 주요 시설: 공항철도 운서역이 인근에 위치하여 인천국제공항 및 서울 도심으로의 접근성이 우수합니다.

* 관련 법규: 경제자유구역 및 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 및 토지 거래 시 관련 법규 준수가 필요합니다.

1.4. 생활정보

2

* 편의시설: 주변 상업지역 내 다양한 근린생활시설 이용이 가능하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 교통 편의성: 공항철도 운서역을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 광역 교통망 접근성이 뛰어납니다.

1.5. 잠재적 리스크

2

* 토지거래허가구역: 외국인 또는 특정 목적의 토지 거래 시 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (지정기간: 2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일)

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)와의 인수 조건 변경 가능성이 있으므로, 계약 시 세부 조건을 면밀히 확인해야 합니다.

* 임차인 권리 분석 복잡성: 임차인 현황과 특이사항 간의 '대항력' 관련 내용이 상이하게 기재되어 있어, 관련 서류(말소동의 확약서 등)를 통한 최종 확인이 필수적입니다. (현재로서는 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 판단됨)

* 공동담보: 특이사항에 '공동담보'가 언급되어 있어, 해당 물건 외 추가 담보 물건과의 관계 및 채무 규모 확인이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 시설 조사 결과, 본 물건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

2

본건은 인천 중구 운서동에 위치한 오피스텔로, 공항철도 운서역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2019년에 신축된 건물로 비교적 최신 상태를 유지하고 있으며, 주변 상업시설 및 교통망 이용이 편리합니다. 권리 분석상으로는 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 임차인과의 복잡한 권리 관계 및 HUG 관련 조건 변경 가능성은 반드시 확인해야 할 사항입니다. 또한, 토지거래허가구역이라는 점도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

2

* 역세권 가치: 공항철도 운서역 초역세권에 위치하여 임대 수요 확보 및 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 신축 건물 이점: 2019년 준공 건물로, 비교적 최신 설비와 깔끔한 상태를 기대할 수 있어 관리 용이성이 높습니다.

* 지역 개발 잠재력: 경제자유구역에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 수혜를 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2

* 시세 분석:

* 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 건물(프라임시티-1)의 유사 면적 오피스텔 거래는 다음과 같습니다.

* 2024년 11월, 10층, 21.61㎡ 거래가 10,500만원 (평당 약 486만원)

* 2025년 10월, 4층, 21.61㎡ 거래가 7,700만원 (평당 약 356만원)

* 2025년 11월, 2층, 21.61㎡ 거래가 8,400만원 (평당 약 388만원) - (참고: 해당 거래의 지역 정보가 '강원 강릉시'로 표시되어 있어 정확한 시세 판단에는 오류가 있을 수 있습니다.)

* 본건은 7층에 위치하며, 2025년 거래가 7,700만원 ~ 8,400만원 수준임을 감안할 때, 층별 시세 상승을 고려하더라도 최근 시세는 감정가(122,000,000원) 대비 하락세 또는 높은 수준으로 판단됩니다.

* 감정가 대비 시세: 감정가 122,000,000원은 최근 실거래가(7,700만원~10,500만원)보다 상당히 높은 수준입니다.

* 리스크 고려: 임차인 권리 분석의 복잡성, HUG 인수조건 변경, 토지거래허가구역 지정 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으며, 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

* 제안 입찰가: 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하고, 최근 실거래가 및 제반 리스크를 감안하여 85,000,000원 ~ 98,000,000원 범위 내에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.