나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513465 [1] 인천광역시 서구 심곡동 298-17 태남렉스빌 4동 지층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하감정 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 "서구청역" 남동측 인근에 위치하며 본건 인근은 공동주택, 다세대주택 및 근린생활시설, 관공서 등이 소재하는 지역으로 제반 환경 여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역이 소재하고 있어 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트지붕 4층 내 제지층 제비01호 외벽 : 치장석붙임 및 드라이비트 등 마감. 내벽 : 벽지 일부 타일 마감. 창호 : 샷시 창호 등 마감.

이용상태

다세대주택으로 이용중에 있음.

설비내역

위생 및 급, 배수설비, 난방시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접필지와 등고평탄한 장방형의 토지로 다세대주택부지로 이용중에 있음.

인접 도로상태등

본건 동측으로 공도와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 도로(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역 (인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률> , 과밀억제권역< 수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)) -별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 인천지방법원 2025타경513465 (1) 사건에 대한 부동산 경매 물건을 분석한 것입니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경513465 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 심곡동 298-17 태남렉스빌 4동 지층비01호

* 용도: 다세대주택

* 건축년도: 2001년 (준공 승인일 기준)

* 감정가: 100,000,000원

* 전용면적: 59.73㎡ (약 18.07평)

* 토지 지분면적: 29.73㎡ (약 9.00평)

* 건물 구조: 철근콘크리트조, 철근콘크리트 지붕

* 건물 층수: 지하 1층 / 지상 4층 중 지하 1층 비01호

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 "서구청역" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 관공서 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 환경 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철역(서구청역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 대체로 인접 필지와 등고평탄한 장방형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용 중에 있습니다. 본건 동측으로는 공도와 접하고 있어 차량 및 보행자 접근이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등의 주택용도 취득 시 관련 허가를 받아야 하는 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경513465)으로 인한 경매입니다. 등기부상 접수일자 2025년 10월 30일자 강제경매 개시결정이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 주요 권리 분석

* 등기부 요약 상, 말소기준권리보다 선순위의 저당권, 근저당권 등은 확인되지 않아 권리 관계가 비교적 깨끗한 편으로 보입니다.

* 을구 5번 순위의 주택임차권등기(권리자: 유 )가 등기되어 있으나, '말소'로 기재되어 있으며, 물건명세서 상 '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'으로 명시되어 있어, 본 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 임차인 유 씨는 대항력이 없는 것으로 보입니다.

* 다만, 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는임차인' 및 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구가 있어, 현장 확인 및 추가적인 조사를 통해 명확한 사실 관계를 확인하는 것이 중요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 유

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-15

* 확정일자: 2022-03-08

* 배당신고일자: 2024-05-03

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건 변경 사항이 있습니다.

3.4. 권리 분석 요약

말소기준권리보다 선순위의 인수될 권리가 없어 낙찰자는 소유권을 깨끗하게 취득할 수 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인 관련 사항은 최종 잔금 납부 전 등기부 및 관련 서류를 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 서구청 및 관련 관공서가 인근에 있어 지역 내 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 서구청역(지하철) 및 다수의 버스 노선 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 접근이 용이합니다. 서구청 등 공공기관 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 인천심곡초등학교, 인천원당초등학교 등이 인근에 위치합니다.

* 녹지/휴식시설: (별도 조사 필요)

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역 지정: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 투자자에게는 해당 기간 동안 추가적인 절차가 필요합니다.

* 임차인 관련 복잡성: '대항력있는임차인' 언급과 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 권리분석 상 대항력 없다고 판단되더라도, 실제 점유 및 명도 과정에서 추가적인 확인 및 주의가 필요할 수 있습니다.

* 건축연도: 2001년 준공으로 노후화 정도에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건 인천 서구 심곡동 태남렉스빌 4동 지층비01호는 서구청역 인근에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 생활 편의시설 및 교통망을 갖추고 있습니다. 말소기준권리보다 선순위 인수될 권리가 없어 권리 분석상 비교적 안정적인 물건으로 판단됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정, 임차인 관련 특이사항, 건물 노후도 등은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 서구청역 인근의 입지: 역세권으로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 실거주 및 임대 수익: 다세대주택으로 실거주 또는 임대 수익을 위한 투자가 가능합니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 시세 분석 결과, 유사한 연식(2001년)의 다세대주택(전용면적 약 10.5평)이 6,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 전용면적 59.73㎡(약 18.07평)으로 더 넓은 면적을 가지고 있으나, 지하층이라는 점을 감안해야 합니다.

* 주변 시세(2026년 1월 기준)

* 채움빌리지 (2018년식, 48.48㎡): 15,300만원 (약 104만원/평)

* 롯데맨션 (2001년식, 34.72㎡): 6,000만원 (약 57만원/평)

* 청아빌라 (1995년식, 51.9㎡): 10,500만원 (약 67만원/평)

본건의 감정가는 100,000,000원입니다.

유사 연식의 롯데맨션 시세(약 57만원/평)를 적용하여 대지면적 18.07평을 계산하면 약 103,200,000원이지만, 지하층이라는 점을 감안하여 할인율을 적용해야 합니다.

종합적으로 고려할 때, 감정가 100,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세 및 지하층이라는 점을 감안하여 85% ~ 105% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

* 제안 입찰가 범위: 85,000,000원 ~ 105,000,000원

본 물건은 낙찰 후 인수되는 보증금이 0원이므로, 낙찰가의 100%를 잔금으로 납부하게 됩니다. 토지거래허가구역 지정 기간(2026년 8월 25일까지) 내 낙찰 시, 관련 절차를 반드시 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.