나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513514 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 183-34 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호원감정 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의2동행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주상복합, 공동주택, 단독주택 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층중 5층 501호로서 외벽 : 드라이비트 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 창호 : 샷시 이중창 등임.

이용상태

다세대부택임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 다세대주택건물부지로 인접도로와 대체로 등고함.

인접 도로상태등

본건 토지의 남동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 맟 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

단일 건물이 A, B동으로 되어 있으며, 본 건은 'B동'임(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513514 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 183-34 5층 501호

용도: 다세대주택

감정가: 116,000,000원

면적: 토지 15.16㎡ (약 4.59평) / 건물 45.82㎡ (약 13.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인

주의사항: 단일 건물 A, B동 중 B동임 (현황조사서 참조)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의2동행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주상복합, 공동주택, 단독주택 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시 됨.

* 건물의 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 5층 501호. 외벽: 드라이비트 마감 등. 내벽: 벽지 및 타일 마감 등. 창호: 샷시 이중창 등.

* 이용상태: 다세대주택으로 이용 중임.

* 설비내역: 위생설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

* 토지 이용상태: 대체로 세장형의 다세대주택 건물 부지로, 인접 도로와 대체로 등고함.

* 인접 도로상태: 본건 토지의 남동측으로 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역.

* 공부와의 차이: 없음.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황 요약:

* 소유권 이전: 송정애 (2006-10-30), 신숙자 (2017-09-01), 오승훈 (2022-06-28)

* 말소기준권리: 강서세무서장 압류 (2023-02-07)

* 경매개시결정: 주택도시보증공사 (2025-10-31)

* 임차인 현황:

* 주택임차권: 전효민 (전 ). 보증금 160,000,000원. 전입일자 2022-06-03, 확정일자 2022-05-06. 배당신고일자 2024-02-13.

* 권리분석 결과:

* 을구 11번 주택임차권(전효민)은 말소기준권리(갑13 압류)보다 선순위이나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임.

* 따라서 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됨.

* 다만, '대항력있는임차인'이라는 특이사항이 기재되어 있으나, 등기부상으로는 '없음'으로 명시되어 있고 HUG의 말소동의 확약이 있는 점을 감안하면, 임차인의 실제 대항력 유무에 대한 최종적인 판단은 전문가의 추가 검토가 필요할 수 있음.

* HUG 인수조건 변경 등의 사유로 인해 권리관계가 복잡할 수 있으므로 주의가 요구됨.

1.3. 상권분석

* 본건 소재지는 주상복합, 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역임.

* 인근에 행정복지센터가 위치하여 공공 편의시설 접근성이 양호함.

* 상권은 일반적인 주거 지역 상권으로, 소규모 근린생활시설 위주로 형성될 것으로 보임.

* 구체적인 상권 활성화 정도나 임대 수요는 주변 시세 및 유동인구 등을 통해 추가 분석 필요.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 이용이 용이함. 차량 접근성도 양호함.

* 편의시설: 행정복지센터가 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역 특성상 기본적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)이 도보 또는 차량 이용 가능한 거리에 존재할 것으로 예상됨.

* 주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보 분석 결과, 최근 2026년 5월 실거래 사례는 다음과 같음.

* 숭의동 248-164번지 신영아트빌 (61.48㎡): 63,700,000원

* 숭의동 2-39번지 동은히딩크빌 (34.39㎡): 72,000,000원

* 숭의동 248-224번지 숭의빌라 (50.98㎡): 36,000,000원

* 해당 지역 내 별도의 혐오시설 정보는 확인되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있으나, 등기부상 '주택임차권'에 '말소'로 표시되어 있고, HUG의 말소동의 확약이 있는 점은 긍정적이나, 권리관계 해석에 주의가 필요함.

* HUG 인수조건 변경: HUG 관련 인수조건 변경 사항이 있어, 낙찰 후 인수 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

* 건물 동 구분: 본건이 단일 건물 내 'B동'이라는 점은, 동일 건물 내 A동과의 관리, 구분 등에 있어 혼동이 없도록 정확한 확인이 필요함.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사 시 일부 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 1,600만원임.

* 건물 면적 45.82㎡ (약 13.86평)에 대한 가격으로, 주변 지역의 유사 물건 시세와 비교 분석하여 합리적인 입찰가 산정이 중요함.

* 등기부상 대항력 있는 임차인은 HUG의 말소동의 확약으로 인해 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 관련 특이사항 기재로 인해 낙찰 후 명도 관련 주의가 요구됨.

* 건물의 A, B동 구분 및 HUG 인수조건 변경 사항 등 추가 확인이 필요한 부분이 존재함.

1.7. 투자 포인트

* 인천 미추홀구의 주거 지역에 위치하여 안정적인 주거 수요 기대 가능.

* 인근에 행정복지센터 등 편의시설 및 버스정류장이 있어 생활 편의성이 양호함.

* 감정가 대비 저평가 가능성: 주변 최근 실거래가 데이터를 바탕으로 시세 분석 후, 감정가 이하 또는 적정 가격으로 낙찰 시 시세 차익 기대 가능. (단, 권리 관계 및 명도 비용 등 고려)

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 116,000,000원

* 최근 실거래가 분석:

* 숭의동 248-164번지 신영아트빌 (61.48㎡): 63,700,000원 (2026년 5월) -> 약 1,036,110원/㎡

* 숭의동 2-39번지 동은히딩크빌 (34.39㎡): 72,000,000원 (2026년 5월) -> 약 2,093,631원/㎡

* 숭의동 248-224번지 숭의빌라 (50.98㎡): 36,000,000원 (2026년 5월) -> 약 706,160원/㎡

* 본건 건물 면적: 45.82㎡ (약 13.86평)

* 분석: 제공된 실거래가 데이터를 바탕으로 볼 때, 본건의 면적(45.82㎡)과 유사한 거래 사례(신영아트빌 61.48㎡, 6370만원)의 단가(약 103만원/㎡)를 적용하면, 본건의 시장 가격은 약 47,500,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가(116,000,000원)와 비교 시 상당한 차이가 있습니다. '대항력 있는 임차인' 관련 특이사항과 HUG 인수조건 변경 등의 리스크 요소를 고려하면, 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

* 종합적인 시세 및 리스크 고려 시, 본건의 합리적인 예상 입찰가 범위는 60,000,000원 ~ 85,000,000원으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.