나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513505 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1062-3 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민성감정 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 승기사거리 남동측 인근에 위치하며, 주위는 유사 형 다세대주택과 단독주택 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

본건의 집합건축물대장 상 건축물사용승인일자는 1989.01.31인 벽돌조 슬래브위 기와지붕 2층 건내 1층 101호로서 외 벽 : 적벽돌쌓기 및 페인팅 마감 등 창 호 : 하이샷시창 등

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용하고 있음.

설비내역

본건은 위생시설과 상·하수도시설 및 가스설비와 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 사다리형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물이 소재하는 부지는 노폭 약3~4미터 내외의 골목길을 이용하여 서측으로 소재하는 노폭 7~8미터의 도로로 통행하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관 한 조례[2018.7.1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025.8.26.~2026 .8.25.)), 지적재조사사업지구(주안1 지적재조사지구)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 출입문에 전기요금 독촉고지서 및 각종 우편통지문 등이 부착되어 있는 것으로 보아 장기폐문 상태로 보여지는바, 경매진행시 참조바랍니다.

물건 비고

통칭 '영전연립'(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513505 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1062-3 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 71,000,000원

토지면적: 25.00㎡ (약 7.56평)

건물면적: 34.32㎡ (약 10.38평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지조건

위치: 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 승기사거리 남동측 인근

주변 환경: 유사 다세대주택 및 단독주택이 밀집된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준임.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 무난한 편임.

1.3. 권리분석

경매 개요: 본 건은 주택도시보증공사의 신청으로 진행된 부동산강제경매 사건임.

말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2025.07.01.)

소유권: 여러 차례 소유권 이전이 있었으며, 가장 최근 등기일은 2022.06.02. (김세원)임.

등기부 현황:

* 말소 예정 권리:

* 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 (2025.10.31.)

* 국민건강보험공단의 압류 (2025.07.01.)

* 국민건강보험공단의 압류 (2025.07.01.)

* 주택도시보증공사의 주택임차권 (2023.11.30.) - 주의: 물건명세서에 따라 매각으로 소멸되지 않을 수 있음.

* 인수 가능한 권리:

* 물건명세서에 따르면 을구 순위 9번 주택임차권등기 (임차인: 임 , 금액: 104,000,000원)는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 여부에 따라 소멸 여부가 결정될 수 있습니다.

임차인 현황

* 주택도시보증공사 (임 )

* 보증금: 104,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.10.14.

* 확정일자: 2022.10.06.

* 배당신고일자: 2023.11.30.

* 대항력: 없음 (자료 상 표기, 단 특이사항 및 물건명세서 내용 참조 필요)

* 비고: HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인 (특이사항/특수물건정보)

권리분석 요약: 비록 임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 표기되어 있으나, 등기부등본 상 주택임차권이 존재하며, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 분류되어 있어 인수 가능성이 있습니다. 특히 'HUG 인수조건 변경' 및 '대항력있는 임차인'이라는 특이사항은 임차인과 관련된 잠재적 이슈가 있음을 시사합니다.

1.4. 상권분석

지역 특성: 본 건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, 주변은 유사한 다세대주택 및 단독주택이 밀집된 주거 지역입니다.

시세 동향: 제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 연식 및 면적대의 다세대주택 거래가 8,200만원에서 12,200만원 사이에서 이루어지고 있습니다. 특히 2001년식 43.33㎡ 물건이 8,200만원에 거래되었고, 1993년식 44.4㎡ 물건이 9,000만원에 거래되었습니다. 최신 거래 사례(2026년 5월)를 고려할 때, 본 건의 감정가 7,100만원은 시장 가치 대비 잠재력을 가지고 있으나, 권리 분석 상의 리스크를 고려해야 합니다.

1.5. 생활정보

주거 환경: 일반적인 다세대주택 밀집 지역으로, 주거 용도로 활용되고 있습니다.

편의시설: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 주변 주거 지역 내 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

기타: 출입문에 전기요금 독촉고지서 및 각종 우편통지문 등이 부착되어 있는 것으로 보아 장기 폐문 상태로 추정되며, 이는 내부 상태 확인 및 관리에 어려움이 있을 수 있음을 시사합니다.

1.6. 잠재적 리스크

임차인 인수 위험: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 임차권(104,000,000원)의 인수 가능성이 가장 큰 리스크입니다. 'HUG 인수조건 변경' 및 '대항력있는 임차인'이라는 특이사항은 이 문제가 해결되지 않았거나, 인수 시 추가 비용이 발생할 수 있음을 강하게 시사합니다. 임차인과의 명도 협상 또는 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

장기 폐문 상태: 출입문 등에 부착된 고지서와 통지문으로 미루어 장기 폐문 상태로 추정되어, 내부 상태 확인 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

건축 연식: 1989년 사용승인된 건물로, 노후화로 인한 수리 또는 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

토지 이용 제한: 본 건 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 제한) 등에 해당하여 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 7,100만원 대비 유사 물건의 시세가 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대해볼 수 있는 잠재력이 있습니다. 그러나 가장 큰 걸림돌은 '대항력있는 임차인'으로 인한 권리 인수 위험입니다. 물건명세서 상 임차권이 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 높으며, 이는 1억 4백만원의 보증금을 인수하거나 협상을 통해 해결해야 할 수도 있음을 의미합니다. 또한 장기 폐문 상태로 인한 내부 상태 확인의 어려움도 간과할 수 없습니다.

1.8. 투자 포인트

시세 대비 낮은 감정가: 주변 유사 물건의 실거래가를 고려할 때, 본 건의 감정가는 상대적으로 낮게 책정되어 있어 권리 관계가 명확하게 해결될 경우 시세 차익 확보 가능성이 있습니다.

교통 및 입지: 승기사거리 인근으로 교통 접근성이 양호하며, 다세대주택 밀집 지역으로 주거 환경이 형성되어 있습니다.

HUG 관련 조건: HUG(주택도시보증공사)가 채권자이자 경매 신청인이므로, HUG 인수조건 변경 등의 내용이 문제 해결의 실마리가 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 71,000,000원

주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례(2026년 5월):

* 43.33㎡ (2001년식): 8,200만원 (약 189만원/㎡)

* 44.77㎡ (2012년식): 12,200만원 (약 272만원/㎡)

* 44.4㎡ (1993년식): 9,000만원 (약 202만원/㎡)

* 본 건 건물 면적 34.32㎡의 감정가는 약 207만원/㎡로, 주변 시세 범위 내에 있습니다.

권리 분석상 고려 사항:

* 가장 큰 리스크는 104,000,000원의 임차권 존재 가능성입니다. 만약 이 임차권이 인수되어야 한다면, 실제 취득가는 감정가에 보증금 인수액을 더해야 하므로 투자 매력도가 현저히 떨어집니다.

* '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '대항력있는 임차인' 및 '물건명세서 상 소멸되지 않는 권리'라는 상반된 정보가 존재합니다.

예상 입찰가 제안:

* 권리 분석 상의 명확한 확인 없이는 감정가(71,000,000원)대로 입찰하는 것은 매우 위험합니다.

* 보수적인 접근: 임차권 인수 가능성을 최악의 시나리오로 가정하고, 감정가 대비 80% 수준인 약 5,700만원 이하로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 인수 시 예상되는 추가 비용을 고려한 가격입니다.

* 권리 관계 명확화 시: 만약 법원이나 HUG를 통해 임차권이 매각으로 소멸됨이 명확히 확인되거나, HUG로부터 소멸동의 확약서가 제출되었음이 확인된다면, 감정가(71,000,000원)를 기준으로 입찰가를 설정하고 경쟁 상황에 따라 증액을 고려할 수 있습니다.

* 결론적으로, 본 건의 예상 입찰가는 임차권 인수 여부 및 관련 비용에 대한 철저한 추가 조사 이후에 결정되어야 합니다. 1차적으로는 감정가 수준에서 접근하되, 권리 관계 명확화 여부에 따라 입찰가 상향 또는 포기를 결정하는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.