나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513422 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1506-5 보광그랑베르 1동 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안남초등학교' 북측 인근에 소재하며, 주위는 업무시설(오피스텔) 및 상업용 부동산이 혼재하는 지역으로서, 제반입지여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통편익은 보통시됨.

건물의 구조

대상물건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상14층 건물 내 제1동 제4층 제402호로서, (사용승인일: 2018.12.20) 외벽: 복합판넬 및 석재붙임 마감 등. 창호: 하이새시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로서, 조사일 현재 업무시설 및 공동주택, 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 노폭 약 40m, 북측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

주안동 1506-5 :준주거지역(2015-03-09), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: -

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나 효력 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513422 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1506-5 보광그랑베르 1동 4층402호

용도: 오피스텔

감정가: 220,000,000원

토지면적: 15.99㎡ (약 4.84평)

건물면적: 67.46㎡ (약 20.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

사용승인일: 2018.12.20

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상14층 건물 내 제1동 제4층 제402호

1.1. 입지조건

주위 환경: 대상 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안남초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주변 지역은 업무시설(오피스텔) 및 상업용 부동산이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다 [cite: original text].

교통상황: 대상 물건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다 [cite: original text].

도로상태: 대상 물건은 남측으로 노폭 약 40m, 북측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다 [cite: original text].

토지 이용계획 및 제한 상태: 해당 필지는 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 일반적인 투자자에게 직접적인 영향을 미치지는 않을 것으로 판단됩니다 [cite: original text].

1.2. 권리분석

총체적 권리 관계: 본 물건은 인천지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 부산지방법원 2022카단100461 (갑5, 가압류)이며, 이보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다. 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 총 채권액은 약 4,729,000,000원으로 매우 높은 편입니다.

소유권 등기 이력: 소유권 보존 등기(도기산) 이후 여러 차례 소유권 이전 및 가압류, 압류, 강제경매가 등기되었습니다. 현재 소유권자는 갑4 (매매)로 등재된 김석진입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(송주영)

* 보증금: 219,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-07-24

* 확정일자: 2020-07-16

* 배당신고일자: 2022-10-17

* 대항력: 없음 [cite: original text].

* 비고: 등기부등본 상 을구 3번 주택임차권(송주영)은 말소 예정으로, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 분류되었으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수되지 않습니다. 이에 따라 인수 보증금 합계는 0원입니다 [cite: original text].

특이사항: HUG 인수조건 변경, 별도등기, 대항력있는임차인(등기상), 공동담보 등의 사항이 기재되어 있습니다.

주의사항: 토지에 관하여 별도등기가 있으나, 등기부등본 상 효력이 없는 것으로 확인됩니다 [cite: original text].

1.3. 상권분석

지역 상업시설 현황: 본 물건이 소재한 주안동 일대는 오피스텔 및 상업용 부동산이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 활발한 지역입니다. 다만, 구체적인 오피스텔 시세 비교 사례를 찾기 어려워 정확한 현 시세 분석에는 한계가 있습니다. 주변에 '더로프트'와 같은 다른 오피스텔 건물도 위치하고 있습니다.

1.4. 생활정보

주요 편의시설: 단지 북측 인근에 '인천주안남초등학교'가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 주변에 상업시설이 혼재하여 일상생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대중교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 이용이 용이합니다 [cite: original text].

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경은 낙찰 후 행정 절차상 추가적인 확인 및 처리가 필요할 수 있음을 시사합니다.

토지 별도등기: 효력이 없는 것으로 명시되어 있으나, 등기부상 존재하는 사항이므로 잠재적 혼동을 방지하기 위해 주의가 필요합니다.

외국인 토지거래 허가구역: 외국인 투자자에 한해 단기적인 제한이 있을 수 있습니다.

주변 환경: 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 일반적인 상업지역의 특성상 유흥 및 유해업소 밀집 가능성은 존재할 수 있습니다. (예: 검색 결과에서 '콜걸 인천미추홀구출장샵' 관련 광고가 노출되었으나, 이는 특정 업종의 존재 가능성을 시사하는 것으로 직접적인 혐오시설과는 다릅니다).

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 오피스텔로, 기본적인 입지 조건과 생활 편의성은 갖추고 있습니다. 권리상으로는 임차인 관련 문제가 HUG와의 협의로 해결되어 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 토지 별도등기 등 일부 복잡성이 존재하므로 면밀한 추가 확인이 필요합니다. 현재 시세 정보 부족으로 정확한 시세 분석에는 한계가 있으나, 감정가를 기준으로 투자 가치를 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 오피스텔: 2018년 사용승인으로 비교적 신축에 해당하여 상품성이 양호합니다.

교통 및 생활 편의성: 대중교통 이용이 편리하고, 주안남초등학교 및 상업시설이 인근에 위치합니다.

권리관계 명확성: HUG 인수조건 확약으로 인해 낙찰자가 인수할 부담이 없는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 인근 유사 오피스텔의 정확한 시세 데이터를 확보하기 어렵습니다. '보광그랑베르'라는 동일 건물명이 타 지역에서도 검색되나, 해당 물건과는 관련이 없습니다. 또한, '더로프트' 등 주변 오피스텔 관련 실거래가 정보가 부족하여 시세 비교가 제한적입니다.

이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 220,000,000원을 기준으로 하되, 입찰 시점의 시장 상황, 본인의 자금 계획, 향후 시세 상승 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 적정 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되는 경우가 많으나, 본 물건은 권리상 특이사항(HUG 관련)이 있고 시세 정보가 부족하므로, 보다 신중한 접근이 요구됩니다.

본건의 경우, HUG 보증금 219,000,000원이 인수되지 않는다는 점을 감안할 때, 실질적인 시장 가치를 감정가와 비교하여 판단하시기 바랍니다.

향후 시세 동향 파악을 위해 인근 유사 면적/연식의 오피스텔 실거래가를 지속적으로 확인하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.