나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1747 [1] 인천광역시 남동구 고잔동 662-3 청류지산 7층707호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 고잔동 소재 '호구포길사거리' 남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 지식산업센터 및 일반공장, 지원시설 등으로 형성된 공업단지내로서 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트합성구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물내의 제7층 제707호 외로서, (사용승인 : 2021.11.11) 외벽 : 복합판넬 및 강화유리 등 마감. 내벽 : 몰탈위 수성페인팅. 창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

기호(1,2) : 공히 공장(지식산업센터)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 로폭 약 35미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역(2024-03-04)(인천광역시 고시 제2024-45호), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구(2019-08-19)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역(2023-06-21)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1747 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 호구포로 139 (고잔동) 청류지산 7층707호

* 용도: 지식산업센터 (공장)

* 감정가: 233,000,000원

* 토지면적: 19.17㎡ (약 5.8평)

* 토지지분: 19.1716㎡ (약 5.8평)

* 건물면적: 72.66㎡ (약 22.0평)

* 건물지분: 72.66㎡ (약 22.0평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 국OOO

* 건물 사용승인일: 2021년 11월 11일

* 건물 층수: 총 11층 건물 중 7층

1.2. 건축물정보

* 건물 구조: 철골철근콘크리트합성구조, 철근콘크리트구조

* 외벽: 복합판넬 및 강화유리 등 마감

* 내벽: 몰탈위 수성페인팅

* 창호: 알미늄샷시 창호

* 설비내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 화재경보/탐지설비, 승강기 등

2. 입지조건

2.1. 주위환경

* 본건은 인천광역시 남동구 고잔동 소재 '호구포길사거리' 남서측 인근에 위치.

* 주위 일대는 동류형의 지식산업센터, 일반공장, 지원시설 등으로 형성된 공업단지임.

* 제반 주위여건은 무난한 편임.

2.2. 교통및도로

* 본건까지 차량 출입이 용이함.

* 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하여 대중교통 사정은 양호한 편임.

* 본건 남동측으로 로폭 약 35미터의 포장도로에 접함.

2.3. 토지이용계획및제한상태

* 일반공업지역

* 지구단위계획구역 (2024-03-04)

* 가축사육제한구역

* 재생사업지구 (2019-08-19)

* 국가산업단지

* 산업시설구역 (2023-06-21)

* 성장관리권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등에 한함, 지정기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)

3. 권리분석

3.1. 권리관계요약

* 등기부채권 총액: 1,020,040,641원

* 말소기준권리: 2021년 11월 30일 접수된 국민은행 근저당권 (채권최고액 891,600,000원)

* 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (제시된 내용상)

* 모든 등기된 권리(근저당, 가압류, 압류)는 말소 예정임.

3.2. 임차인현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상 (금액이 미상이라도 주의 필요)

4. 상권분석

4.1. 지역특성

* 본건이 위치한 인천광역시 남동구 고잔동 일대는 다수의 지식산업센터, 일반공장, 지원시설이 밀집한 공업단지임.

* 산업단지 내 위치하여 관련 기업들의 입주가 활발할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

* 대중교통 이용이 용이한 편임.

* 상세한 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 공업단지 내 지원시설 및 인근 도시 편의시설 접근성을 고려해야 함.

6. 잠재적리스크

6.1. 유동화물건

* 본건은 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건과 다를 수 있는 특수성을 가짐.

6.2. 미상임대차관계

* 임대관계가 미상으로, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 임차인과의 분쟁 발생 가능성 또는 공실의 위험이 있을 수 있음.

* 인수 보증금은 없으나, 임차인이 존재할 경우 보증금 및 차임 관련 사항을 사전에 철저히 확인해야 함.

6.3. 토지거래허가구역

* 외국인에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 본건은 집합건물이므로 일반적인 매매/경매 절차에는 큰 영향이 없을 것으로 판단됨. (지정기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)

7. 종합의견

7.1. 물건평가

* 비교적 신축(2021년 사용승인) 건물로, 현대적인 시설을 갖추고 있음.

* 지식산업센터 밀집 지역에 위치하여 산업단지 내 유동인구 및 기업 수요를 기대할 수 있음.

* 권리분석상 특이사항이 없어 낙찰 시 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있음.

* 다만, 임대관계가 미상인 점은 명도 및 수익률 산정에 있어 중요한 변수가 될 수 있으므로 면밀한 사전 조사가 필요함.

8. 투자포인트

8.1. 주요강점

* 신축급 지식산업센터로 건물 상태 양호

* 산업단지 내 핵심 입지로 배후 수요 기대

* 권리관계 명확 (말소기준권리 이하 모두 소멸 예상)

9. 예상입찰가

9.1. 산정불가

* 본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 임대차 현황, 공실률, 주변 실거래가 및 유사 물건의 최근 매각 사례 등 추가적인 시장 분석이 필요합니다.

* 특히 임대관계 미상인 부분에 대한 명확한 확인이 선행되어야 합니다.

* 따라서 본 보고서에서는 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.