나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513528 [1] 인천광역시 서구 경서동 748-9 해뜰안 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나은 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 도요지로42번길에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

2015년 4월에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 4층 401호로서, 외 벽: 드라이비트 마감 창 호: 샷시 이중창호임. (사용승인일:2015-04-23)

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 상하수도, 화재경보시설, 도시가스난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m) (접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역(2014-04-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(예빛유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 인천지방법원 2025타경513528 (1)

소재지: 인천광역시 서구 경서동 748-9 해뜰안 4층 401호

물건 종류: 다세대주택

감정가: 125,000,000원

토지 면적: 31.19㎡ (약 9.44평)

건물 면적: 49.76㎡ (약 15.05평)

매각 방식: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 종류: 부동산 강제 경매

채권자: 서OOOOOOOO

사용 승인일: 2015년 4월 23일

건축 구조: 철근콘크리트 구조

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 경서동에 소재하며, 주변으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

차량 접근 및 주정차가 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변에 혐오시설이나 민원 유발 시설은 제공된 정보상 확인되지 않습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행되었으며, 등기부등본상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

말소기준권리는 2021년 12월 9일 접수된 기흥세무서장의 압류(갑4)입니다.

을구 순위 3번의 주택임차권등기(한국토지주택공사, 채권금액 120,000,000원)는 대항력이 없으며, 매각으로 인해 소멸되는 권리입니다. 이는 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되었기 때문입니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 인천광역시 서구 경서동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 혼합된 지역입니다.

다세대 주택 밀집 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

교통

차량으로 주요 도로 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 가능합니다.

편의시설

주거 지역 내에 위치하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

교육환경

주변에 상대보호구역(예빛유치원)이 소재하고 있어 교육 환경 보호에 관한 법률상의 제한이 일부 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역

본건은 토지거래허가구역에 해당하여, 허가 절차에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

감정가와 시세의 차이

제공된 최근 매매 사례와 비교 시, 본건의 감정가가 상대적으로 높게 책정된 것으로 보입니다. 시장 가치와의 괴리가 존재할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 경서동에 위치한 신축(2015년식) 다세대주택입니다.

등기부상 인수할 권리가 없어 낙찰 후 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

다만, 최근 매매 시세 대비 감정가가 높게 평가된 점은 입찰 시 고려해야 할 부분입니다. 토지거래허가구역이라는 점도 유의해야 합니다.

건물 연식이 비교적 최신인 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

인수 부담 없는 권리 관계

낙찰자가 인수할 임차 보증금이나 기타 부담이 없어 권리 분석이 깔끔합니다.

비교적 최신 건물

2015년식 건물로 주변 유사 건물 대비 신축에 속하여 하자 발생 가능성이 낮고 선호도가 높을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택은 2026년 1월 기준 7,600만원에서 9,000만원 사이에서 거래되었습니다.

본건의 건물 면적(49.76㎡)과 비교 시, 가장 유사한 거래 사례는 47.76㎡ 면적에 9,000만원에 거래된 건입니다. 본건은 이보다 면적이 크고 건축 연도도 3년 더 최신이므로, 이보다 높은 가치를 고려할 수 있습니다.

감정가는 125,000,000원이지만, 시장 실거래가와의 차이가 크므로 실거래가 수준을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 95,000,000원 ~ 105,000,000원 범위에서 신중하게 결정할 것을 제안합니다.

현장 조사 및 최근 시장 동향 추가 분석 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

본건의 예상 적정 입찰가는 98,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.