나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513434 [1] 인천광역시 연수구 옥련동 634-1 삼성아파트 2동 1층106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 옥련동 소재, '능허대초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 23층 건내 1층 106호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샤시창호 마감 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 광평수의 토지로서, 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 포장도로가 외곽공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(2014-11-24)(접합) 건축용도지역기타(2019-01-14) (건축선 지정(2m), 건축과로 문의)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역 사문화환경보존지역(2024-06-10)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간 : 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513434 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 옥련동 634-1 삼성아파트 2동 1층106호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 및 평가 정보

감정가: 321,000,000원

토지면적: 31.03㎡ (약 9.39평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

전용면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자: 제OOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 연수구 옥련동 소재 '능허대초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 다세대 주택, 단독 주택, 학교, 근린생활시설 등으로 이루어져 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 통행이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 인근 도로는 단지 내 포장도로가 외곽 공도와 연결되어 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

해당 토지는 제3종 일반주거지역에 속하며, 대로2류(폭 30m~35m)에 접해 있습니다. 또한 건축선 지정(2m), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역에 해당하며, 외국인 등 주택용도 취득을 위한 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설 (외부 검색 결과)

주변에는 능허대초등학교, 옥련여자고등학교, 인천송도초등학교 등 교육 시설이 위치하고 있습니다. 또한, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 최근 주변 환경 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 및 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2019년 11월 20일 접수된 리치금융진대부주식회사의 근저당권(을27)입니다. 등기부등본상의 근저당권, 가압류 등은 모두 말소 예정이거나 이미 말소되었습니다. 따라서 경매 매각으로 인해 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 노 (전입일자: 2025-03-25)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인 노 은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원이므로 인수해야 할 임차인의 보증금이나 월세 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주거지로서의 입지

본건이 위치한 옥련동 지역은 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 생활 편의시설 이용 또한 용이한 편입니다.

4.2. 부동산 시장 동향

최근 해당 아파트 단지(삼성아파트)의 실거래가를 분석한 결과, 84.97㎡ 면적의 경우 2026년 6월 12층 매물이 290,000,000원에, 2026년 7월 23층 매물이 333,500,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가(321,000,000원)와 비교했을 때, 향후 시세 변동 가능성을 고려할 수 있는 범위 내에 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 복지시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 부대시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 인근에 근린생활시설이 분포하여 쇼핑, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

본건 서측 인근에 능허대초등학교가 위치하며, 옥련여자고등학교, 인천송도초등학교 등도 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 단지 정보

* 아파트명: 옥련삼성아파트

* 준공연도: 1996년 3월 15일

* 총 동수: 4개동

* 총 세대수: 612세대

* 최고층/최저층: 23층 / 2층

* 주차 대수: 총 636대 (지상 221대, 지하 416대)

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화물건

본건은 유동화물건으로 분류되어 있습니다. 이는 해당 채권이 자산유동화전문회사 등으로 이전되었음을 의미하며, 일반적인 경매 절차와 유사하나, 경우에 따라 다소 복잡한 절차나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

역사문화환경보존지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 취득 관련) 등에 해당하여 향후 토지 이용에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 임대관계 미상

감정평가서상 임대 관계가 미상으로 조사되었습니다. 명도 시 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있으나, 본건 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본건 인천지방법원 2025타경513434 물건은 인천광역시 연수구 옥련동에 위치한 삼성아파트 2동 1층 106호입니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 없어 인수 부담은 없으며, 권리 분석상 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 주변에 학교와 편의시설이 잘 갖추어져 있고 교통 환경도 양호한 편입니다. 다만, 유동화물건이라는 점과 토지이용계획상 일부 제한사항이 있다는 점은 고려해야 할 부분입니다. 1층이라는 점은 선호도에 따라 호불호가 갈릴 수 있으나, 편리한 접근성을 장점으로 볼 수도 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 주변에 학교 및 생활 편의시설이 잘 갖춰진 주거 환경입니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정으로, 낙찰 후 권리 상 문제 발생 가능성이 낮습니다.

* 향후 시세 상승 잠재력: 최근 실거래가를 고려할 때, 적정 가격으로 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 321,000,000원, 최근 84.97㎡ 면적의 실거래가는 12층 290,000,000원 ~ 23층 333,500,000원입니다. 본 건은 1층에 위치하여 층수 프리미엄이 낮은 점을 감안하고, 권리관계가 명확하며 유동화물건임을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 305,000,000원으로 산정합니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 개인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.