나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12978 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 410-132 공감지음410 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화일초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층 지상4층 건물 중 제3층 제303호로서,(사용승인일: 2021.07.30) 외벽: 석재붙임 및 치장벽돌붙임 마감 등, 창호: 샤시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 '다세대주택'으로 기재되어있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 도로 대비 등고평탄한 '가장형'의 토지로서, 현황 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12978 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 410-132 공감지음410 제3층 제303호

용도: 다세대주택 (건축물대장상: 도시형생활주택(단지형다세대))

건물 사용승인일: 2021년 07월 30일

감정가: 258,000,000원

토지면적: 16.72㎡ (약 5.06평)

토지지분: 16.72㎡ (약 5.06평)

건물면적: 24.73㎡ (약 7.48평)

건물지분: 24.73㎡ (약 7.48평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화일초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

본건 필지는 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지는 인접 필지 도로 대비 등고평탄한 '가장형' 토지이며, 현황 주거용 건부지로 이용 중입니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역 등에 포함됩니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건입니다.

말소기준권리는 2023년 03월 09일자 강서세무서장의 압류입니다.

등기부상 채권 총액은 1,299,000,000원입니다.

등기부 요약:

* 소유권보존: 김현재 외 1명

* 주택임차권: 김지혜 (보증금 279,000,000원, 말소) - 전입 2021.12.27, 확정 2021.12.09, 배당신고 2023.07.28. 현재 등기부상 말소 처리되었습니다.

* 가압류: 주택도시보증공사 (1,020,000,000원, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (279,000,000원, 말소) - 본건 경매의 근거입니다.

* 임차인 현황:

- ERDENEOCHIRBUYANKHISHIG: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-10-17. 대항력 없음. (전입일자가 경매개시결정일보다 늦어 대항력 없음)

- 주택도시보증공사(김지혜): 보증금 279,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-12-27, 확정일자 2021-12-09. 대항력 없음. (등기부상 말소된 임차권과 동일인으로 추정되며, 대항력 없음으로 명시됨)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

매각 조건에 따라 임차인 김지혜 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 시설 이용은 가능합니다. '화일초등학교'가 인접해 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 중심 상권과는 거리가 있어, 활발한 상업 활동보다는 주거 기능 중심의 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 노선버스정류장을 통해 시내 접근이 가능하며, 자가용 이용 시 단지 내 또는 주변 주차 공간 확보가 필요합니다.

* 교육: '화일초등학교'가 인접해 있어 자녀 교육에 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 마트, 병원 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 건물 설비: 위생, 급배수, 난방, 도시가스, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 임차인 보증금 인수 조건: 임차인 현황상 '대항력 없음'으로 기재되어 있고, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 매각 조건에 '임차보증금반환청구권 포기 조건'이 포함되어 있습니다. 이는 매수인이 해당 임차인과의 권리관계를 명확히 정리해야 함을 의미하며, 관련 법적 검토 및 현장 확인이 필수적입니다. HUG 보증 관련 복잡한 절차나 잠재적 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지거래계약허가구역: 외국인 또는 특정 용도로 토지 이용 시 허가를 받아야 하는 구역이므로, 관련 법규를 숙지해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 주거지로서의 기본적인 조건은 양호합니다. 그러나 가장 큰 특징은 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차인 보증금 처리 조건입니다. 비록 현재 등기부상 임차권은 말소되었고 '대항력 없음'으로 명시되어 있으며, 매각 조건에 보증금 반환청구권 포기 및 인수 보증금 0원이 명시되어 있으나, 이는 매수인이 해당 임차인과의 권리 관계를 최종적으로 정리해야 함을 시사합니다. 따라서 잠재적인 권리 관계 정리 및 확인 작업이 필요하며, 이를 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 초기 수리 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 강서구 화곡동 지역: 주거 수요가 꾸준한 지역으로, 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* HUG 조건 정리 시 시세보다 저렴한 취득 기회: 복잡한 권리 관계가 명확히 정리된다면, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 연식(2018년 준공)의 'M펠리체(830-5)' (37.05㎡, 30,000만원)의 거래가는 ㎡당 약 8,100,000원 수준입니다. 본건의 면적(24.73㎡)에 이 시세를 적용하면 약 200,313,000원 수준으로 산정됩니다.

감정가는 258,000,000원이며, 이는 ㎡당 약 10,432,500원으로 주변 시세보다 높은 편입니다.

HUG 임차인 보증금 관련 복잡한 조건 및 토지거래허가구역 등의 리스크 요소를 감안할 때, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

권리 관계 명확화 및 시세 반영을 고려하여, 예상 입찰가를 190,000,000원 (1억 9천만원)으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.