나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513405 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 57-10 더패밀리 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안병철감정 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '제물포(전철)역' 남측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 제물포(전철)역이 위치하고 있어 제반 교통사정 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물내의 3층 303호 로서, (사용승인일 : 2016.06.09.) 외벽 : 치장벽돌 및 드라이비트 등 마감 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창호 : PVC새시 이중창호임.

이용상태

오피스텔(3층 303호)로 이용중임. (별지 : 내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전, 화재경보설비, 승강기설비 및 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 인접 도로와 등고 평탄하며, 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역, (추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재 등으로 임대관계 미상이며, 건물의 내부현황은 탐문조사와 집합건축물대장상의 건축물현황도(내부구조도)와 통상적인 이용상태 등을 참고 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513405 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 57-10 더패밀리 3층 303호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 3층 303호

사용 승인일: 2016년 06월 09일

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설 및 제2종근린생활시설)

토지 면적: 10.85㎡ (약 3.28평)

토지 지분: 10.85㎡ (약 3.28평)

건물 면적: 43.80㎡ (약 13.25평)

건물 지분: 43.795㎡ (약 13.25평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가

감정가: 126,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치하며, 제물포(전철)역 남측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변에는 유사한 형태의 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하여 있어 주거 및 상업 활동에 무리가 없는 환경입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행되고 있습니다. 또한, 제물포(전철)역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

물건지 남동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

말소기준권리인 부산지방법원 2021카단100646 가압류(접수일자 2021-02-16)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. (등기부채권 총액: 2,008,000,000원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강경단

* 보증금: 99,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2019년 11월 21일

* 배당신고일자: 2025년 10월 28일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재하나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않는 것으로 분석됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 추가적인 확인이 필요합니다.

3.3. 집합건물 등기부 요약

- 소유권이전(2017-05-10)

- 가압류 (주택도시보증공사, 2021-02-16, 2,008,000,000원) - 말소기준권리

- 압류 (강서세무서장, 2021-12-15) - 말소

- 강제경매 (강경단, 2025-10-28, 99,000,000원) - 말소

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건이 위치한 숭의동은 제물포역 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설이 자리 잡고 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다. 또한, 일반상업지역으로 지정되어 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다. (검색 결과, 주변에 GS더프레시, 홈플러스 등 편의시설이 인접해 있습니다.)

4.2. 건물 내 업종

건축물대장상 본 건물은 업무시설(오피스텔-7호) 및 제2종 근린생활시설(사무소-9호)로 복합 용도 사용되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

수인선 제물포역이 도보 거리에 위치하여 서울 및 경기 지역으로의 접근성이 우수합니다. 또한, 인근에 버스 정류장이 많아 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 대형마트 및 다양한 상업시설이 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다. (검색 결과, 제물포역 인근에 다수의 버스 정류장이 있으며, 지하상가 등 편의 시설이 있습니다.)

5.2. 교육 시설

인천신광초등학교, 인천남중학교, 광성고등학교 등이 인근에 위치하고 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

5.3. 주거 환경

오피스텔 건물로, 주변에 공동주택과 업무시설이 혼재되어 있어 주거 및 업무 복합 환경을 이루고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

대항력 있는 임차인(강경단)이 존재하나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자의 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 하지만, 경매 절차나 임차인의 권리 행사 여부에 따라 변동될 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.2. 건축물 관련

집합건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있다는 내용이 있으나, '본건과 관련 없음'으로 기재되어 있습니다. 위반 건축물 여부 및 해당 사항이 있는지에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 기타

다수의 채권(가압류, 압류 등)이 설정되어 있으며, 등기부채권 총액이 높은 편입니다. 다만, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정입니다.

7. 투자 포인트

7.1. 역세권 입지

수인선 제물포역 도보권에 위치하여 교통이 매우 편리하며, 향후 역세권 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

7.2. 신축급 건물

2016년 사용 승인된 건물로, 비교적 최신 건축물에 해당하여 유지보수 비용 부담이 적을 수 있습니다.

7.3. 권리관계 분석 용이성

대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 권리 분석 후 입찰가를 산정하기 비교적 용이한 편입니다.

8. 종합 의견

본 물건은 제물포역 인근의 역세권 오피스텔로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다. 2016년에 준공된 비교적 신축 건물이지만, 대항력 있는 임차인 존재 및 위반건축물 등재 여부에 대한 추가 확인이 필요한 사항입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시된 점은 낙찰자의 보증금 인수 부담을 덜어줄 수 있는 긍정적인 요소입니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 검색된 주변 오피스텔 실거래가에 따르면, 유사 면적대의 오피스텔 매매가가 1억 7천만 원대에서 2억 3천만 원대까지 다양하게 분포하고 있습니다 (2024년 12월~2026년 5월 기준, 검색 결과).

이 물건의 감정가는 126,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 99,000,000원이 인수되지 않는다는 점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 시세 조사를 바탕으로 한 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

보다 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 해당 건물의 최신 실거래가, 유사 물건의 매매 및 전세 시세, 공실률, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려한 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

따라서, 본 감정가(126,000,000원)를 기준으로, 임차인 인수 보증금 0원을 고려하여 주변 시세를 참고한 후, 보수적으로 감정가의 90% ~ 110% 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (약 113,400,000원 ~ 138,600,000원)

추가적인 상세 조사 없이 본 정보만을 토대로 입찰할 경우, 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 시세보다 높은 가격에 낙찰될 위험이 있음을 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.