나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513457 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 867-99 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천남부초등학교" 남서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근은 주거지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 내 제2층 제201호로서 외벽 : 몰탈 위 페인트 등 마감 창호 : 새시창호입니다.

이용상태

공부상 '다세대주택'으로 등재되어 있습니다.

설비내역

외관관찰 결과 기본적인 전기설비, 급배수설비 등이 구비되어 있는 것으로 판단됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측일부에 차량의 통행이 가능한 포장된 공도와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25) , 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-11-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> ,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상이며, 본건 현장 조사시 대상물건의 폐문부재로 인하여 내부를 직접 확인하지는 못하였고, 구청 발급 건축물 현황도 역시 발급되지 않아 부득이하게 외관 관찰 결과와 거주민 등에 탐문조사 및 유사 물건의 평가사례 등을 종합적으로 고려하여 평가하였으니 경매 참여자께서는 주의 바랍니다. 2. 본건 폐문부재 등으로 인하여 부득이하게 내부를 직접 확인하지는 못한 사유로 인하여 거주민 및 인근 공인중개사무소 등에 탐문조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 감정평가 하였으며, 내부 인테리어 및 내부 관리 상태는 통상적인 인테리어 수준 및 관리 상태로 보아 감정평가 하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513457 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 867-99 2층201호

신주소: 인천광역시 미추홀구 주승로31번길 12 (주안동)

용도: 다세대주택

건축년도: 1988년

준공일자: 1989년 1월 26일

건물 구조: 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 내 제2층 제201호

1.2. 소재지 및 토지/건물 정보

토지면적: 27.92㎡ (약 8.45평)

토지지분: 27.92㎡

건물면적: 36.40㎡ (약 11.01평)

건물지분: 36.4㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 53,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천남부초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26.~2026.08.25. - 외국인 등에 한함)으로 지정되어 있습니다.

2.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 특정 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았습니다. 다만, 미추홀구 내 일부 지역에서 무단 쓰레기 투기 및 폐기물 방치 문제가 제기된 바 있으나, 본건 소재지와 직접적인 관련성은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 서울보증보험의 강제경매개시결정 (2025년 10월 29일 접수)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 76,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 8월 31일

* 확정일자: 2022년 7월 29일

* 배당신고일자: 2024년 10월 14일

* 대항력: 없음

* 비고: 집합건물 등기부상 해당 임차권은 '말소'로 기재되어 있으며, 물건명세서 참고사항에 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 확인됩니다.

3.3. 총 채권액

등기부채권 총액은 76,000,000원으로 기재되어 있습니다.

3.4. 인수되는 권리

제공된 자료에 따르면 임차인의 대항력이 없으며, 임차권 등기가 말소 처리되고 서울보증보험의 말소 동의 확약서가 제출됨에 따라, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 다세대주택의 최근 매매가는 3.3㎡당 약 189만원에서 273만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 53,000,000원이며, 이는 3.3㎡당 약 481만원 수준으로, 최근 매매 시세 대비 감정가가 낮게 평가된 것으로 보입니다. 다만, 본건은 건물 연식이 오래되었고 내부 상태 확인이 어려운 점을 감안해야 합니다.

4.2. 최근 매매 사례

* 2026년 5월 4일, 주안동 735-6번지 (세명쉐르빌), 전용면적 43.33㎡, 3층, 8,200만원

* 2026년 5월 6일, 주안동 1429-27번지 (화인에이스빌), 전용면적 44.77㎡, 4층, 12,200만원

* 2026년 5월 4일, 주안동 622-10번지 (대일빌라), 전용면적 44.4㎡, 3층, 9,000만원

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 주거지대에 위치하며, 인근에 인천남부초등학교가 있습니다. 또한, 주변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 더불어, 석바위시장역 인근으로 재활도울주야간보호센터와 같은 시설이 있으며, 주차 시설도 갖추고 있습니다. 미추홀구 내에는 수봉공원, 인천도호부관아 등 다양한 문화 및 여가 시설이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 명세서 참고사항

* 임대관계는 미상입니다.

* 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부를 직접 확인하지 못했으며, 구청 발급 건축물 현황도도 발급되지 않았습니다.

* 내부 인테리어 및 관리 상태는 외관 관찰 및 유사 물건 평가 사례를 종합하여 통상적인 수준으로 추정하여 평가되었습니다.

6.2. 기타 특이사항

* SGI 인수조건 변경 관련 사항이 특이사항 및 특수물건정보에 기재되어 있습니다. 이는 매입 후 인수 조건에 변동이 있거나 관련 조치가 필요함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 53,000,000원입니다. 건물 연식이 오래되었음에도 불구하고, 최근 주변 유사 부동산의 매매가는 감정가를 상회하는 수준으로 형성되어 있습니다. 임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다. 그러나 현장 방문을 통한 내부 상태 확인이 불가하였고, SGI 인수조건 변경과 같은 특이사항이 있어 추가적인 확인과 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 주변 시세가 높아 시세차익 기대 가능성이 있습니다.

* 인수되는 임차인 보증금이 없어 초기 취득 비용 부담이 적습니다.

* 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 53,000,000원이나, 최근 유사 물건의 실거래가는 8,200만원에서 12,200만원 사이로 형성되어 있습니다. 건물의 노후화 및 내부 확인 불가, SGI 인수조건 변경 등의 리스크 요인을 고려할 때, 감정가의 110% ~ 130% 수준인 58,300,000원 ~ 68,900,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, 예상되는 수리 비용 및 기타 부대 비용을 충분히 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.