나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513403 [1] 인천광역시 부평구 부평동 760-790 건보 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "동수역" 북서측 인근에 위치하며 주위는 동류형의 오피스텔 및 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 주거지역으로 주위환경 및 제반 입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건중 2층 202호로서, 외벽: 외장석붙임 및 몰탈위 수성페인트 마감. 창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 난방시설, 승강기, 도시가스 시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형의 토지로서, 건보오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 20m의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(무지개유치원), 과밀억제 권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 건물 및 토지 정보

본건은 인천광역시 부평구 부평동 760-790번지 소재 "건보" 오피스텔 2층 202호입니다.

구분건물로서 건물면적은 57.08㎡ (약 17.27평)이며, 토지면적은 14.06㎡ (약 4.25평)입니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

건축물대장상 주용도는 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다.

1.2. 경매 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513403 (1)

경매구분: 부동산강제경매

감정평가액: 185,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "동수역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다 [cite: 감정평가서요약].

주변으로는 동류형의 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 주거지역으로 형성되어 있으며, 주위 환경 및 제반 입지조건은 보통 수준으로 평가됩니다 [cite: 감정평가서요약].

인근에 "e편한세상 부평역 센트럴파크"와 같은 대규모 주거 단지가 있어 지역 내 주거 수요가 존재합니다.

2.2. 교통 여건

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(동수역)이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다 [cite: 감정평가서요약].

인천 지하철 1호선 동수역이 인근에 위치하며, 이를 통해 서울 및 수도권 이동이 편리합니다.

부평역은 여러 노선이 지나가는 교통의 요지이며, GTX-B 노선 추진으로 교통 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 건이 소재한 부지는 준주거지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역(무지개유치원), 과밀억제권역에 해당합니다.

더불어, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 이는 향후 토지 거래 시 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있음을 의미합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 10월 24일자 국민건강보험공단의 압류 등기입니다.

3.2. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권 이전, 신탁등기 말소, 주택임차권 (한국토지주택공사), 압류 (국민건강보험공단, 부평구), 강제경매 (서울보증보험) 등의 권리 내역이 존재합니다.

을구 7번의 주택임차권(한국토지주택공사, 217,500,000원)이 확인됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 을구 7번 주택임차권이 언급되어 있으나, 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출됨에 따라 해당 주택임차권은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

* JINJINZHI

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-09-24

대항력: 없음

비고:

* Z *

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-09-24

대항력: 없음

비고:

* Z *(정학봉)

보증금: 10,000,000원

차임: 550,000원

전입일자(사업일자): 2025-09-24

확정일자: 2025-09-24

배당신고일자: 2025-12-02

대항력: 없음

비고:

* 한국토지주택공사 (LH)

보증금: 217,500,000원

전입일자(사업일자): 2022-06-24

확정일자: 2022-06-07

배당신고일자: 2024-08-06

대항력: 없음

비고: (서울보증보험의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.)

3.4. 인수되는 권리

인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치하며, 지하철 1호선 동수역 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다 [cite: 감정평가서요약].

주변 지역은 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등 다양한 주거 형태가 혼재하는 복합 주거/상업 지역입니다.

부평동은 전통 시장, 쇼핑몰, 문화 시설 등이 공존하는 활기찬 지역으로 알려져 있습니다.

4.2. 배후 수요

인근의 아파트 및 다세대주택 밀집 지역은 안정적인 주거 배후 수요를 제공합니다.

또한, 오피스텔 자체의 직주근접 수요도 기대할 수 있으며, 부평역 역세권의 풍부한 유동인구는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

4.3. 주변 편의 시설

단지 주변 및 동수역, 부평역 역세권을 중심으로 다양한 상업 시설, 편의점, 식당, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

부평 지하상가와 같은 대규모 상업 시설 접근성도 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

인천 지하철 1호선 동수역을 도보로 이용 가능하며, 부평역은 여러 노선이 교차하는 교통의 중심지입니다.

다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 이동이 편리합니다 [cite: 감정평가서요약].

GTX-B 노선 확정은 향후 교통 편의성을 더욱 증대시킬 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육

본 건 인근에 무지개유치원이 소재하여 상대보호구역으로 지정되어 있습니다 [cite: 감정평가서요약].

주변에 초, 중, 고등학교 등 교육 시설에 대한 접근성은 추가적인 확인이 필요합니다.

5.3. 편의시설

마트, 병원, 은행, 문화 시설 등 일상생활에 필요한 다양한 편의시설이 인근에 잘 갖추어져 있습니다.

5.4. 주변 환경

본 건은 주거 지역에 속해 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다 [cite: 감정평가서요약].

주변 시설 조사 결과, 본 물건지 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 규제

본 건 토지는 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 특히 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약 허가구역으로 묶여 있어 향후 토지 거래 시 관련 규제를 확인해야 합니다 [cite: 감정평가서요약].

6.2. 임대 관계

감정평가서 상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다 [cite: 감정평가서요약].

모든 임차인의 대항력이 없으나, 실제 점유 현황 및 추가적인 임대차 관계 발생 가능성에 대한 현장 확인이 필요합니다.

6.3. SGI 인수조건 변경

채권자가 서울보증보험(SGI)이며, 인수조건 변경 사항이 있으므로 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다. 이는 낙찰 후 인수해야 할 조건이나 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 공동담보

본 건이 공동담보로 묶여 있을 경우, 다른 담보물의 가치 변동이나 경매 진행이 본 건 낙찰가 및 절차에 영향을 줄 수 있으므로 관련 내용을 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 동수역 인근에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 여건과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있어 입지적 강점이 있습니다 [cite: 감정평가서요약, 3, 6, 12].

주거용으로 이용 중이며, 건물 구조 및 이용 상태는 일반적인 오피스텔 수준으로 평가됩니다 [cite: 감정평가서요약].

권리 분석상 대항력 있는 임차인이 없으며, 인수되는 보증금 또한 없어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

다만, 토지 거래 허가 구역 지정, SGI 인수조건 변경, 공동담보 등의 특이사항에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

최근 실거래가는 1억 7,100만원에서 1억 7,800만원 수준으로 형성되어 있으며, 감정가는 1억 8,500만원입니다. 시세 대비 합리적인 입찰가 산정 시 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

인천 지하철 1호선 동수역 및 부평역이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 향후 GTX-B 노선 예정지로 교통 가치 상승 잠재력이 높습니다.

8.2. 생활 인프라

주변에 다양한 상업 시설, 편의 시설, 문화 시설 등이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

8.3. 권리관계 명확

대항력 있는 임차인이 없고, 서울보증보험의 말소 동의로 인해 임차권 또한 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 부담해야 할 권리 사항이 적습니다. 인수 보증금 또한 0원입니다.

8.4. 시세 대비 저평가 가능성

감정가(185,000,000원) 대비 최근 실거래가(171,000,000원~178,000,000원)가 낮게 형성되어 있어, 경쟁력 있는 입찰가로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 185,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적대의 오피스텔이 171,000,000원에서 178,000,000원 사이에 거래되었습니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이러한 시장 가격 추이를 고려하는 것이 중요합니다.

권리 관계가 비교적 명확하고 입지가 양호하나, 토지 거래 허가 구역 지정 등 일부 제약 사항을 감안할 때, 감정가의 85% ~ 95% 수준 또는 최근 실거래가 상단 가격을 기준으로 보수적으로 접근하는 전략을 권고합니다.

현 시점에서의 예상 입찰가 범위는 160,000,000원 ~ 175,000,000원을 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 경매 진행 상황, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.