나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12996 [1] 서울특별시 금천구 가산동 140-9 가산지웰에스테이트 제9층 제901호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치&같이 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ‘가산동주민센터’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

동 건물까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 건물의 구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상16층 건 내 ‘지웰에스테이트’ 제9층 제901호로서 (사용승인일 : 2013.12.19) 외 벽 : 석재붙임마감 등, 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 아파트(도시형생활주택,원룸형)으로 이용중임. <후첨 '건물이용상황 및 임대상황' 참조>

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 3필 일단의 정방형 토지로서, 건부지{아파트(도시형생활주택),오피스텔,근린생활시설}로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 북동측으로 노폭 약 10미터, 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) ■ 일련번호 2) 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) ■ 일련번호 3) 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12996 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 140-9 가산지웰에스테이트 제9층 제901호

용도: 도시형생활주택 (아파트, 원룸형)

감정가: 145,000,000원

토지면적: 3.96㎡ (약 1.19평)

건물면적: 15.09㎡ (약 4.56평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

사용승인일: 2013년 12월 19일

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 금천구 가산동 소재 ‘가산동주민센터’ 북서측 인근에 위치함.

주변 환경: 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하며, 주위 환경은 보통 수준임.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통임.

도로 접근성: 인접 필지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 대상 물건의 북동측으로 노폭 약 10미터, 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 지정되어 있음 (2025.08.26.~2026.08.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 10월 31일 접수된 최정은의 강제경매개시결정 (2025타경12996)이 말소기준권리임.

주요 권리 내역:

을구 5번 주택임차권 (최정은): 2025년 1월 10일 접수, 권리금액 144,000,000원. 해당 권리는 매각으로 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.

채권자이자 임차인 최정은은 2021년 12월 30일 전입신고, 2021년 11월 29일 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있음.

그러나 채권자가 본 경매의 신청인이므로, 배당 절차에서 보증금 전액을 회수할 가능성이 높으며, 이 경우 매수인이 인수하는 보증금은 0원이 됨.

"인수 보증금 합계: 0원"이라는 기재는 배당에서 전액 변제될 것으로 예상됨을 시사함.

임차인이 보증금을 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 함.

임차인 정보:

임차인: 최 (본명: 최정은)

보증금: 144,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-30

확정일자: 2021-11-29

대항력: 있음

비고: 보증금 전액 미변제 시 매수인이 인수함.

1.3. 상권분석

주변 상권: 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상권임. 가산디지털단지와 인접하여 업무 및 주거 기능이 복합적으로 작용하는 지역임.

최근 실거래가 (주변 다세대 주택 기준):

2026년 5월, 전용면적 약 29.89㎡ (약 9.04평) 다세대 주택, 4층, 213,000,000원 거래.

2026년 5월, 전용면적 약 33.87㎡ (약 10.25평) 다세대 주택, 2층, 293,000,000원 거래.

2026년 5월, 전용면적 약 69.55㎡ (약 21.04평) 다세대 주택, 5층, 290,000,000원 거래.

분석:

본 물건은 전용면적 15.09㎡ (약 4.56평)으로 소형임.

주변 다세대 주택의 최근 실거래가는 본 물건의 감정가보다 높게 형성되어 있으며, 면적도 더 넓음.

가산지웰에스테이트 단지 내 유사 면적 거래 정보는 부족하나, 주변 시세를 고려하면 본 물건의 감정가 1억 4천 5백만원은 잠재적인 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단될 수 있으나, 임차인 인수 여부에 따라 실질적인 취득 가격이 달라짐.

15. 09㎡라는 작은 면적은 투자 또는 실수요 측면에서 수요층이 제한적일 수 있음을 고려해야 함.

1.4. 생활정보

주거 형태: 도시형생활주택(원룸형 아파트)으로 1인 가구에 적합한 소형 주거 공간임.

편의시설: 주변에 각종 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호할 것으로 예상됨.

교통: 인근 버스정류장 및 도로망 이용이 편리함.

주변 환경: 주거, 상업, 업무 시설이 혼재된 지역으로, 가산디지털단지 인근의 편리한 인프라를 활용할 수 있음.

혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 인수 부담: 대항력 있는 임차인 최정은의 보증금 144,000,000원이 존재함. 채권자가 임차인이므로 배당에서 전액 회수될 가능성이 높으나, 배당 결과에 따라 매수인이 잔여 보증금을 인수할 위험이 상존함.

작은 면적: 전용면적 15.09㎡(약 4.56평)의 초소형 주거 공간으로, 향후 환금성이나 실수요 확보에 어려움이 있을 수 있음.

토지거래허가구역: 본 물건이 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매각 시 추가적인 행정 절차나 제한이 발생할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치한 소형 도시형생활주택임.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인(최정은)이 존재하며, 해당 임차인이 경매 신청 채권자이기도 하다는 점임. 이는 배당 절차에서 임차인이 보증금 144,000,000원을 전액 회수할 가능성이 높아, 매수인의 보증금 인수 부담이 0원일 수 있다는 긍정적인 측면과, 그럼에도 불구하고 배당 결과에 따라 인수 부담이 발생할 수 있다는 위험성을 동시에 내포함.

또한, 15.09㎡의 매우 작은 면적은 투자 및 실수요 측면에서 제한적일 수 있으나, 가산디지털단지 인근의 입지적 장점은 고려할 만함.

1.7. 투자 포인트

잠재적 시세 차익: 감정가(145,000,000원) 대비 주변 유사 면적 주택 시세(다세대 기준 2억 1천만 원 이상)를 고려할 때, 임차인 보증금 인수 부담이 없다고 가정할 경우 시세 차익 가능성이 있음.

직주근접 입지: 가산디지털단지와 인접하여 관련 종사자들의 주거 수요를 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 145,000,000원

임차인 보증금: 144,000,000원

분석: 채권자(임차인) 최정은이 경매를 신청하였으므로, 배당 절차에서 보증금 144,000,000원을 전액 회수할 가능성이 높음. 이 경우, 매수인이 인수하는 보증금은 0원이 됨.

감정가 145,000,000원은 임차인 보증금 문제가 해결된다는 가정 하에 책정된 것으로 판단되며, 본 물건의 시장 가치를 반영하는 수준으로 보임.

따라서, 매수인의 실질적인 총 취득 비용은 입찰가(낙찰가) + 취득세 등 제반 비용이 됨.

보수적인 투자 관점에서, 감정가를 상회하는 입찰은 신중하게 접근할 필요가 있음.

예상 입찰가: 130,000,000원 ~ 145,000,000원

(이 범위는 임차인의 보증금이 경매 절차에서 전액 변제될 것을 전제로 하며, 낙찰가에 취득세, 법무비 등 부대 비용을 포함한 총 지출액이 주변 시세 대비 경쟁력을 갖는지 반드시 확인해야 함. 배당표 확정 전까지는 최종 인수 금액이 불확실하므로 신중한 접근이 요구됨.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.