나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513540 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1418-2 풍경채빌라 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라인 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천남부초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 인천2호선 "시민공원역" 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 제3층 제302호로서, (사용승인일: 2010-05-17) 외벽: 드라이비트 마감등임. 내벽: 벽지 및 일부타일 마감등임. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))에 해당함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -내부구조는 이해관계인의 부재로 건축물대장상 현황도와 이웃의 탐문조사 등을 참고하여 작성하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경513540 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1418-2 풍경채빌라 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 113,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 20.07㎡ (약 6.07평)

건물면적: 43.05㎡ (약 13.02평)

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제302호

사용승인일: 2010년 5월 17일

1.4. 입지 조건

위치: 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천남부초등학교" 북서측 인근

주변 환경: 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 소재 지역

도로 접면: 본건 서측으로 노폭 8미터 내외의 포장도로에 접함

1.5. 교통 상황

대중교통: 인근 노선버스정류장 및 인천2호선 "시민공원역" 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

차량 접근: 차량 출입 가능함.

1.6. 토지 이용 계획 및 제한 상태

구분: 준주거지역

제한사항: 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)

2. 권리 분석

2.1. 주요 권리 관계

말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경513540) (서울보증보험, 2025년 10월 30일 접수)

등기부상 채권 총액: 110,000,000원

2.2. 임차인 현황

임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사 입주자: 홍선기)

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 11월 10일

확정일자: 2021년 10월 20일

배당신고일자: 2024년 8월 5일

대항력: 없음

비고: SGI 인수조건 변경, 선순위임차권 (등기부상 을11 주택임차권은 말소된 것으로 확인됨)

2.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매수인에게 대항할 수 있는 을구 11번 임차권등기'가 기재되어 있으나, 이는 서울보증보험주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 가능성이 높음. 임차인에게 대항력이 없는 점이 주요하게 작용할 것으로 판단됨.

3. 상권 분석

3.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 인천광역시 미추홀구 주안동은 주거지역과 근린생활시설이 혼합된 지역임.

인천2호선 시민공원역 역세권으로서 유동인구 및 상업 활동이 일부 이루어지고 있음.

주변에 다세대주택 및 아파트 단지가 밀집되어 있어 기본적인 배후 수요는 갖추고 있음.

4. 생활 정보

4.1. 교육 시설

인근에 인천남부초등학교가 소재하여 통학이 용이함.

4.2. 편의 시설

근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

4.3. 기타

건축물 사용승인일이 2010년으로 비교적 최신 건물에 속함.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임대 관계 불확실성

감정평가서 요약에 '임대관계는 미상임'으로 기재되어 있어, 명시된 임차인 외 추가적인 점유자나 임대 관계가 있을 수 있으므로 현장 조사를 통해 확인이 필요함.

5.2. 토지 이용 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당하며, 외국인에 한하여 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어 특정 매수자에게는 추가적인 제한이 있을 수 있음.

5.3. SGI 관련 사항

'SGI 인수조건 변경', '선순위임차권' 등의 특이사항은 과거 권리관계의 복잡성을 시사하므로, 입찰 전 관련 서류 및 등기부등본을 면밀히 재확인하여 인수되는 권리나 부담이 없는지 최종 검토가 필요함.

6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 113,000,000원임.

건축연도 2010년으로 비교적 신축이며, 인천2호선 시민공원역과 인천남부초등학교가 인접하여 입지 조건은 보통 수준임.

등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정이며, 특히 임차인에게 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됨.

다만, SGI 관련 특이사항 및 임대 관계 미상 등의 정보는 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 철저한 권리 분석 및 현장 확인이 필수적임.

7. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적음.

* 건축연도 2010년으로 비교적 신축 건물.

* 지하철역 및 초등학교 인접으로 생활 편의성 및 환금성 확보 가능.

* 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 기회 가능.

8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적 및 조건의 다세대주택들이 8,200만원에서 12,200만원 범위에서 거래된 것을 확인할 수 있음.

본건의 감정가는 113,000,000원이며, 주요 권리관계가 정리되어 있어 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰가를 산정할 수 있음.

다만, 잠재적 리스크 요소를 고려하여 낙찰 후 명도 및 기타 부대 비용을 감안한 보수적인 접근이 필요함.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 115,000,000원 내외로 제안함.

9. 주변 시설 검토

제공된 정보 및 자체 검토 결과, 본건 소재지(인천광역시 미추홀구 주안동 1418-2) 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.