나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513493 [1] 인천광역시 서구 경서동 730-3 보람아트빌2차 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "인천경서초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 다세대주택 소재하는 지역으로서, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상물건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통편익은 보통인 편임.

건물의 구조

대상물건 건물은 철근콘크리트구조 기와지붕 지상4층 건물 내 제4층 제403호로서, 사용승인일: 2010.07.30 외벽: 드라이비트 마감 등. 창호: 하이섀시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지이며 1개 동(12개 호, 주차 12대, 용적률 168.36%) 건부지임.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 노폭 약 8m의 도로를 이용해 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-0 5-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-04-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-05-07)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대 보호구역(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임차보증금 금135,000,000원 주택임차권 등기되어 있으며 임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513493 (1)

소재지: 인천광역시 서구 경서동 730-3 보람아트빌2차 4층403호

용도: 다세대주택

감정가: 131,000,000원

토지면적: 36.18㎡ (약 10.9평)

건물면적: 55.80㎡ (약 16.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.1. 입지조건

주변 환경: 인천광역시 서구 경서동 소재 "인천경서초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경: 주변은 동일 유형의 다세대주택이 소재하는 지역으로, 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

교통 상황: 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 편익은 보통인 편입니다.

도로 접근성: 본건 서측으로 노폭 약 8m의 도로를 이용해 출입이 가능합니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

* 등기부 상 소유권 변동 이력이 있으며, 말소기준권리는 2025년 10월 29일 접수된 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경513493)입니다.

* 을구 5번 등기 내역으로 주택임차권이 확인됩니다.

임차인 현황:

* 을구 5번 주택임차권:

* 권리자: 한국토지주택공사

* 권리금액: 135,000,000원

* 전입일자: 2022년 7월 15일

* 확정일자: 2022년 6월 17일

* 배당신고일자: 2024년 11월 05일

* 비고: "대항력 : 없음", "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있습니다.

* 물건명세서 상 특이사항:

* "매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 임차권등기(다만 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됨)"라고 명시되어 있습니다.

* 이는 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되었음을 의미하며, 이에 따라 본 임차권은 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다. 따라서 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 보입니다.

* 주의사항: 임차인 현황 상 보증금액이 확인되나, 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수 보증금은 없는 것으로 최종 확인되었습니다. 다만, 관련 서류의 완결성 및 효력에 대해서는 추가적인 확인이 필요합니다.

권리분석 종합: 말소기준권리보다 선순위인 임차권이 존재했으나, 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되는 보증금은 없을 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

주변 업종: 본건은 다세대주택이 밀집한 주거지역에 위치하고 있습니다.

편의시설: 인근에 인천경서초등학교가 소재하며, 기본적인 생활 편의시설 접근성은 양호합니다.

유해시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 특성상 인근에 혐오시설이나 유해시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트 구조의 지상 4층 건물 중 제4층 제403호입니다.

준공일자: 2010년 7월 30일에 사용승인되었습니다.

내외관: 외벽은 드라이비트 마감 등이며, 창호는 하이섀시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

이용 현황: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비 현황: 기본적인 위생설비 및 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

토지 이용: 본건은 장방형 평지이며, 1개 동(12개 호, 주차 12대, 용적률 168.36%) 건부지로 이용되고 있습니다.

건축물 관련 계획:

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 기타 용도/행위제한: 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역.

* 토지거래허가구역: 외국인 등이 주택용도로 취득하는 경우 허가를 받아야 하는 구역으로, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 외국인 취득 시 허가가 필요한 구역으로, 향후 부동산 거래 시 고려해야 할 사항입니다. (허가구역 지정 기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

SGI 인수조건 변경: 서울보증보험(SGI) 관련 인수 조건 변경 사항이 있어, 계약 이행 과정에서 관련 내용을 재확인할 필요가 있습니다.

선순위 임차권 관련: 등기부상 말소기준권리보다 선순위 임차권이 존재했으나, 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 소멸되는 조건으로 확인되었습니다. 그러나, 관련 서류의 최종 효력 및 완전성을 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 경서동에 위치한 다세대주택으로, 인근 초등학교와의 접근성이 좋고 대중교통 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

건축된 지 10년이 경과하였으며, 일반적인 다세대주택의 상태로 평가됩니다.

권리분석상 선순위 임차권이 존재했으나, 매각으로 소멸되는 조건으로 확인되어 인수되는 보증금은 없는 것으로 예상됩니다.

감정가액(131,000,000원) 대비 최근 인근 실거래가가 현저히 낮게 형성되어 있어, 시세 분석을 통한 전략적인 입찰가 산정이 매우 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

최근 실거래가 대비 감정가 괴리: 시장 시세 대비 감정가가 높아, 저가 매수 기회를 노릴 수 있는 잠재력이 있습니다.

주거 편의성: 초등학교 인근이라는 점은 기본적인 생활 인프라 접근성 측면에서 긍정적입니다.

내부 개선을 통한 가치 상승: 내부 상태에 따라 리모델링 또는 부분적인 개선을 통해 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 131,000,000원

건물면적: 55.80㎡ (약 16.9평)

인근 최근 매매 사례 분석:

* 동일 단지(보람아트빌2차) 거래 사례:

* 2026년 1월 8일 거래, 44.88㎡ (약 13.6평), 76,000,000원 (약 169.3만원/㎡)

* 주변 유사 다세대주택 거래 사례 (2026년 1월):

* 크리스탈빌, 56.24㎡ (약 17.0평), 85,000,000원 (약 151.1만원/㎡)

* 그레이스파크빌, 47.76㎡ (약 14.5평), 90,000,000원 (약 188.4만원/㎡)

분석:

* 제시된 감정가 131,000,000원은 최근 실거래가(7,600만원~9,000만원) 및 평당가(약 151만원~188만원) 대비 상당히 높게 책정되었습니다.

* 본건 건물면적 55.80㎡에 인근 거래 사례의 평당가를 적용할 경우, 예상 시세는 약 8,400만원에서 10,500만원 범위로 추정됩니다.

* 특히 동일 단지의 거래 사례(44.88㎡ @ 7,600만원)를 고려할 때, 본건(55.80㎡)의 적정 시세는 약 9,000만원 초중반대로 판단됩니다.

* 인수 보증금은 없는 것으로 확인되나, "SGI 인수조건 변경" 및 "토지거래허가구역" 등은 입찰 전 최종 확인이 필요합니다.

권장 입찰가: 95,000,000원 ~ 105,000,000원

* 초기 입찰 시에는 감정가와 시장 시세의 큰 괴리를 고려하여, 보수적으로 95,000,000원 선에서 시작하는 것을 권장합니다.

* 경쟁 상황 및 추가 확인되는 정보에 따라 상향 조정이 가능하지만, 105,000,000원을 초과하는 금액은 신중한 검토가 필요합니다.

*주의사항*: 본 물건은 토지거래허가구역 내에 소재하므로, 외국인으로서 주택 용도로 취득 시에는 반드시 관련 법규에 따른 허가를 받아야 합니다. 또한, SGI 인수조건 변경 및 임차권 관련 서류의 최종 효력을 면밀히 검토하여 매수인에게 인수되는 권리가 없음을 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.