나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72512 [1] 경기도 가평군 청평면 상천리 415-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스마트 · 평가일 2025.11.13

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 1-가, 나 건물 공히 연와조 스라브지붕 단층건으로서, 외벽 : 치장벽돌 쌓기 마감 등, 내벽 : 벽지도배 마감 등, 바닥 : 장판지 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 새시창호 등 임.

이용상태

기호1-가, 나 건물 공히 단독주택으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 지적도 및 사진용지와 같이 제시외건물 등 소재함. ㉠벽돌조 및 목조 슬래브 및 넥산지붕 단층, (현관실), 약 6.8㎡ ㉡각파이프조 판넬지붕 단층, (창고), 약 5.8㎡ ㉢철파이프조 함석지붕 단층, (창고) 약 9.7㎡ ㉣각파이프조 판넬지붕 단층, (가추), 약 9.0㎡ ㉤우레탄판넬조, (저온저장고), 약 4.0㎡ ㉥판넬조 판넬지붕 단층, (창고), 약 21.4㎡ ㉦판넬조 함석지붕 단층, (창고) 약 8.0㎡ ㉧파이프조 썬라이트지붕 단층, (가추창고) 약 16.5㎡ ㉨샤시조 아크릴지붕, (가추) 약 15.9㎡ ㉩태양광시설 약 14.0㎡

공부와의 차이

본건 건물은 귀 제시목록 및 공부상 ‘상천리 415-3번지’에 소재하나, 현황 인접필지인 ‘상천리 415-1번지 , 415-3번지 ’ 양지상에 소재하는 것으로 목측되며 정확한 위치는 측량을 요하는 사항이니 경매진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

건물만 매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72512 (1)

소재지: 경기도 가평군 청평면 상천리 415-3번지 (신주소: 삼봉터길 20-1)

용도: 단독주택

감정가: 97,930,130원

토지면적: 0㎡ (매각 대상에서 제외됨)

건물면적: 165.61㎡ (약 50.1평)

건물 제시외면적: 111.10㎡ (약 33.6평) (후첨 지적도 및 사진 용지 참조)

매각대상: 건물만 매각 (토지 미포함)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

감정평가 요약:

- 건물 구조: 연와조 스라브지붕 단층 건물. 외벽은 치장벽돌 마감, 내벽은 벽지도배 마감, 바닥은 장판지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시창호임.

- 이용상태: 단독주택으로 이용 중임.

- 설비내역: 통상의 위생급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

- 부합물 및 종물: 제시외 건물 다수 소재 (벽돌조, 목조, 각파이프조, 철파이프조, 샤시조 등) - 약 111.10㎡.

- 공부와의 차이: 본건 건물은 공부상 '상천리 415-3번지'에 소재하나, 현황 인접필지인 '상천리 415-1번지' 양지상에 소재하는 것으로 파악됨. 정확한 위치는 측량을 요함.

- 기타: 임대 여부 및 보증금/차임 미상.

건축물표제부 요약:

- 대지면적: 981㎡ (토지는 매각 대상에서 제외되며, 토지 소유자는 본건 신청채권자인 이OO임)

- 건축면적: 164.61㎡

- 연면적: 164.61㎡

- 주용도: 단독주택

- 구조: 벽돌구조 (연와조), 철근콘크리트 스라브지붕

- 사용승인일: 1996년 08월 26일

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 가평군 청평면 상천리에 위치하고 있으며, 도로명 주소는 삼봉터길 20-1번지임. 가평군 청평면은 수려한 자연경관과 관광지로 알려진 지역으로, 본 물건 역시 이러한 지역적 특성을 가질 것으로 예상됨.

1.2. 권리분석

- 경매 구분: 부동산강제경매

- 채권자: 이OO

- 등기부 요약:

- 갑1 (1996-09-25): 소유권보존 (박정용)

- 을3 (2008-04-14): 근저당 (농업협동조합중앙회, 102,000,000원) - 말소기준권리

- 갑2 (2017-08-11): 소유권이전 (손옥진 외 2명, 상속)

- 갑2-1 (2017-08-28): 2번소유권경정 (손옥진)

- 갑5 (2025-10-28): 강제경매 (이진영, 21,359,326원) - 현재 경매 개시

- 총 등기부채권액: 102,000,000원 (을3 근저당 기준)

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권개요:'로 기재되어 있으나, 상세 내용은 파악되지 않음. 다만, 일반적인 강제경매 절차에 따라 말소기준권리(을3 근저당)보다 선순위인 권리가 없다면 매각으로 소멸될 것으로 보임.

- 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대차 관계는 미상임.

- 특이사항:

- 건물만 매각되며, 토지 소유자는 본건 신청채권자인 이OO임.

- 본건 강제경매 신청의 집행권원은 토지 소유자가 건물 소유자를 상대로 득한 확정판결(서울남부지방법원 2023가단289786)이며, 내용은 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차계약 존재 주장을 배척하고 건물 철거 및 차임 상당 부당이득 반환을 명한 판결임.

- 본건 건물에 설정된 농업협동조합중앙회의 근저당권(2008.4.14. 접수) 피담보채무는 모두 변제되어 소멸되었다는 보정서가 제출됨.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다:

- 2026년 5월 19일, 2026년 5월 28일: 청평면 상천리 362-1번지 (다세대, 2007년식), 75.01㎡ (약 22.7평) 규모, 1층/2층 거래 사례, 각 13,000만원.

- 2026년 5월 10일: 청평면 상천리 51-8번지 백합빌라 (다세대, 2002년식), 31.62㎡ (약 9.5평) 규모, -1층 거래 사례, 5,800만원.

본 물건은 단독주택이며, 제공된 매매 사례는 다세대 주택으로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 하지만 주변 지역의 시세 흐름을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 청평면 상천리 지역은 자연환경이 좋고 관광객 방문이 잦은 지역으로, 주말주택, 펜션 등으로 활용 가능성이 있을 수 있습니다. 다만, 본 건은 토지 소유권이 낙찰자에게 이전되지 않고, 토지 소유주(채권자)가 건물 철거 판결을 받은 점이 상권 분석 및 투자 가치 평가에 매우 중요한 요소로 작용할 것입니다.

1.4. 생활정보

본건의 정확한 입지 조건, 주변 교통, 편의시설, 교육 시설 등에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 다만, 경기도 가평군 청평면에 위치하므로, 도시 지역의 편의시설보다는 자연 친화적인 환경과 관광 시설 위주의 생활 환경이 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

- 건물만 매각: 토지 소유권이 낙찰자에게 이전되지 않으므로, 건물 사용에 있어 토지 소유주와의 관계가 절대적으로 중요합니다.

- 토지 소유주와의 관계: 본건의 토지 소유주는 경매 채권자(이OO)이며, 건물 소유자를 상대로 건물 철거 및 부당이득 반환 판결을 득한 상태입니다. 이는 향후 건물 철거 가능성 또는 매우 불리한 조건으로 토지를 사용해야 할 위험을 내포합니다.

- 정확한 위치 불분명: 현황 인접 필지(상천리 415-1번지)와 양 지상에 소재하여 경계가 불분명하며, 정확한 위치 확인을 위한 측량이 필요합니다. 이는 경계 분쟁이나 건축 관련 법적 문제로 이어질 수 있습니다.

- 임대 미상: 임대차 관계가 불분명하여 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다. (현재 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, '임대 미상' 표기는 주의가 필요합니다.)

- 제시외 건물: 약 111.10㎡에 달하는 다수의 제시외 건물이 존재하며, 이는 불법 건축물일 가능성이 있어 철거 또는 원상복구 명령 대상이 될 수 있습니다.

- 건물 노후화: 1996년 준공되어 약 30년 경과된 건물로, 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 토지 소유권 없이 건물만 매각되는 특수한 경매 물건입니다. 가장 큰 위험 요소는 건물 소유주가 토지 소유주로부터 건물 철거 판결을 받았다는 점과, 현재 토지 소유주가 경매 채권자라는 점입니다. 건물 자체의 존재 및 사용에 대한 법적 불안정성이 매우 높으며, 인접 토지와의 경계 불분명 문제도 추가적인 리스크입니다. 권리상 인수되는 채무는 없어 보이나, 실제 건물 사용 및 명도 과정에서 토지 소유주와의 복잡한 협상, 예상치 못한 비용 발생, 심지어는 건물 철거의 위험까지 고려해야 합니다. 따라서 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

- 상대적으로 낮은 감정가: 건물만 매각되고 다수의 리스크가 존재하는 관계로 감정가가 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

- 토지 소유주와의 협상 가능성: 만약 토지 소유주와 원만히 협의하여 장기 임대차 계약을 체결하거나, 추후 토지 매입의 기회가 생긴다면 투자 가치가 높아질 수 있습니다. (매우 낮은 확률)

- 제시외 건물 활용: 법적 문제가 없는 선에서 제시외 건물을 활용하여 건축물의 효용을 높일 수 있다면 추가적인 가치를 창출할 수 있습니다. (단, 불법 건축물 위험 상존)

1.8. 예상 입찰가

감정가: 97,930,130원

주변 시세 (다세대 주택 기준, 직접 비교 어려움):

- 75.01㎡ (약 22.7평) 다세대 주택: 13,000만원

- 31.62㎡ (약 9.5평) 다세대 주택: 5,800만원

분석:

본 물건의 가장 큰 특징은 토지 소유권이 없으며, 건물 소유주가 토지 소유주로부터 철거 판결을 받았다는 점입니다. 또한, 건물이 인접 필지에 걸쳐 소재하는 것으로 추정되고, 제시외 건물 다수, 임대 내역 불분명 등 추가적인 위험 요소가 많습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 일반적인 경매 물건보다 훨씬 보수적인 접근이 필수적입니다.

토지 소유주와의 관계, 건물 철거 가능성, 인접 토지와의 문제, 제시외 건물 처리 비용 등을 감안하면, 현재 감정가 대비 상당한 할인율을 적용해야 할 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가는 감정가의 50% ~ 70% 수준에서 신중하게 검토하는 것이 적절해 보입니다.

예상 입찰가 범위: 약 48,965,000원 ~ 68,551,000원

최종 입찰가는 반드시 현장 조사를 통해 건물의 실제 상태 및 주변 환경을 확인하고, 법률 전문가의 자문을 구하며, 무엇보다 토지 소유주와의 협상 가능성 및 조건 등을 면밀히 검토한 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.