나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72537 [1] 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 9층비에프09-0022호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청구 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "다산한강초등학교" 남측 인근에 위치하는 현대테라 타워디아이엠씨이며 주변지역은 아파트단지 및 지식산업센터, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 다산지금공공주택지구로서 제반 환경은 양호함.

교통상황

남양주 다산지금공공주택지구내 고산로 및 다산지금로에 인접하여 있으며 제1순환고속도로 및 수석호평간도시고속도로와의 접근성이 양호한 위치로서 제반 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층/지상 10층 외벽 : 인조석 및 기타 외벽재 마감. 내벽 : 몰탈위 페인팅. 창호 : 강화유리창. 사용승인일 : 2022.05.04

이용상태

기호(1, 2) : 공장(지식산업센터)이며 입점업체의 사무실로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 승강기설비, 주차설비, 옥내소화전설비, 지하주차장 등임.

토지의 형상 및 이용상태

유사 장방형의 형태로서 인접지대와 등고 평탄한 지반을 이루고 있으며 공장(지식산업센터) 의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 20미터, 동측으로 폭 약 45미터, 남측으로 폭 약 25미터, 서측으로 폭 약 15 미터의 포장도로와 접하며 차량접근 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 대로1류(폭 35m~ 40m)(접합), 대로1류(폭 35m~40m)(주간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택 지구(남양주 다산지금 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 역사문화환경보존지역(가운동지석묘 보호구역외곽경계로부터200M이상300M이내의지역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, 공장설립제한지역(공장 설립제한지역)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 「토지이용규제 기본법 시행령」제9조 제4항 각 호에 해당되는 사항 : 토지거래계약에 관한 허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상: 외국인 등/용도:주택).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 남양주지원 2025타경72537 (1)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 9층 비에프09-0022호

용도: 지식산업센터

감정가: 261,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행주식회사

1.2. 면적

토지면적: 14.11㎡ (약 4.27평)

토지 지분: 14.1123㎡ (약 4.27평)

건물면적: 53.87㎡ (약 16.30평)

건물 지분: 53.865㎡ (약 16.30평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 상세

건물명: 현대 테라타워 DIMC

사용승인일: 2022년 05월 04일

해당 층: 9층

건물 총 호실 수: 2128호 (건축물대장 기준)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 지하 4층 / 지상 10층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "다산한강초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트 단지, 지식산업센터, 근린생활시설 등으로 형성된 다산지금공공주택지구로서 전반적인 도시 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 접근성

남양주 다산지금공공주택지구 내 고산로 및 다산지금로에 인접해 있습니다. 제1순환고속도로 및 수석호평간도시고속도로와의 접근성이 양호하여 전반적인 교통 여건이 무난합니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 유사 장방형의 형태이며 인접 대지와 등고 평탄한 지반을 이루고 있습니다. 현재 공장(지식산업센터)의 건부지로 이용 중입니다.

북측 약 20미터, 동측 약 45미터, 남측 약 25미터, 서측 약 15미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 을1 근저당권 (농협은행주식회사, 2022년 06월 24일 접수, 채권액 684,000,000원)

등기부채권 총액: 703,143,659원 (근저당 684,000,000원 + 가압류 19,143,659원)

3.2. 인수되는 권리

본 경매 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 등 특이사항 없음)

3.3. 임차인 분석

임차인: 정혜리 (정 )

보증금: 10,000,000원

차임: 400,000원

전입일자(사업일자): 2023년 05월 09일

확정일자: 2024년 12월 18일

배당신고일자: 2026년 01월 02일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

(임차인 정 은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

3.4. 권리 분석 요약

현재 파악된 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 말소기준권리인 농협은행의 근저당권보다 후순위이거나 동일 선상에 있어, 본 경매 절차가 완료되면 모든 권리가 말소될 예정입니다. 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 다산지금공공주택지구는 신흥 주거 및 상업 복합 지구로서, 아파트 단지와 다수의 지식산업센터, 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 이는 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 환경을 조성합니다.

4.2. 주요 시설

단지 인근에 다산한강초등학교, 다산초등학교, 다산중학교, 다산고등학교 등 교육 시설이 다수 분포합니다. 또한, 주변 상업시설을 통해 금융, 외식, 쇼핑 등 다양한 생활 편의 서비스를 이용하기 편리합니다.

4.3. 잠재적 혐오시설 조사

주변 지역을 종합적으로 조사한 결과, 본 건과 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 일부 제한 사항이 존재하므로 이에 대한 내용은 '잠재적 리스크' 섹션을 참고하시기 바랍니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

* 다산한강초등학교: 본 건 남측 인근에 위치 (도보 접근 가능)

* 다산초등학교, 다산중학교, 다산고등학교: 북동측 인근에 위치 (차량 이동 거리)

5.2. 생활 편의 시설

* 현대테라타워DIMC 단지 내 및 인근 상업 지구 내 다수의 근린생활시설 (은행, 병원, 마트, 식당, 카페 등) 이용 가능

* 대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로망 접근성이 우수하여 차량 이용 시 생활 반경 확대 용이

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한 사항

본 건 토지는 아래와 같은 법적 제한 사항을 포함하고 있습니다. 이는 향후 재산권 행사 및 개발에 일부 제약을 줄 수 있습니다.

* 가축사육제한구역

* 공공주택지구

* 역사문화환경보존지역 (가운동지석묘 보호구역 외곽 경계로부터 200M 이상 300M 이내 지역)

* 배출시설설치제한지역

* 준보전산지

* 과밀억제권역

* 공장설립승인지역

* 공장설립제한지역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등/주택 용도 지정, 일반적인 지식산업센터 용도에는 직접적 영향 없을 가능성 높음)

6.2. 기타 리스크 요인

* 임대 관계 미상: 전체 임대 현황은 파악되지 않았으나, 본 건에 등재된 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

* 지식산업센터 시장 변동성: 신축 건물이지만, 지식산업센터 시장의 공급 및 수요 변화에 따라 공실률 및 임대료 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축된 지식산업센터로서 최신 설비를 갖추고 있으며, 우수한 교통망과 잘 조성된 택지지구 내에 위치하여 입지 조건이 매우 뛰어납니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 전혀 없다는 점도 큰 장점입니다. 다만, 다수의 토지 이용 제한 사항과 지식산업센터 시장의 특성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 지식산업센터: 2022년 사용승인된 현대적인 건물로 시설 노후화 우려가 적음

* 우수한 입지: 다산지금지구 내 초등학교 인근, 편리한 교통망

* 명확한 권리관계: 인수 부담 없는 권리 분석으로 안정적인 투자가 가능

* 배후 수요: 인근 아파트 단지 및 풍부한 근로자 수요로 인한 임대 안정성 기대

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 261,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 잠재적 공실률 및 임대료 수준, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가 대비 할인율을 적용하여 경쟁력 있는 가격으로 입찰하는 것이 유리할 것으로 판단됩니다. 구체적인 입찰가 산정은 심층적인 시세 조사와 현장 답사를 통해 보수적으로 접근하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.