나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104250 [1] 서울특별시 관악구 신림동 95-91 뷰테라스 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세일 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '서울관악초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 동 유형의 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하여 교통편 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 구분 소유된 2층 202호로서, (사용승인일 : 2020.3.13) 외벽 : 인조대리석 석재 붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, CCTV 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지 내 자체지반 평탄화한 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 4미터 내외 포장된 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)), 가축사육제한구역<가축 분뇨의관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대 보호구역(서울시동작교육지원청제2012-4호(2012.4.18))<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장조사시 거주인 부재로 임대관계 미상이며, 건물상황 및 내부구조는 집합건축물 대장상 현황 건축물현황도에 의거 하였으며, 가격은 동 다세대주택 표준적 물건상황을 기준하여 평가하였음.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 내역

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104250 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 95-91 뷰테라스 2층202호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 구분 소유된 2층 202호

사용승인일: 2020년 3월 13일

토지면적: 20.99㎡ (약 6.35평)

건물면적: 29.87㎡ (약 9.04평) (전용면적)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 감정평가 요약

감정가: 295,000,000원

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '서울관악초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 동 유형의 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로 상황

토지는 남서하향의 완경사지에 위치하며, 자체 지반은 평탄화되어 있고 사다리형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장된 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요 산 주변)에 해당합니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부등본 요약

본건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경104250)입니다. 소유권 보존 및 이전 등기, 주택임차권(강승희), 소유권 이전(김정숙) 등의 권리 변동이 있었습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 강승희

보증금: 283,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 6월 17일

확정일자: 2022년 5월 9일

배당신고일자: 2024년 6월 21일

대항력: 없음

비고: 임차권등기가 말소된 것으로 확인됩니다.

3.3. 인수/소멸 권리 분석

매각으로 인해 본건의 소유권 등기, 임차권 등기(강승희), 강제경매 개시 결정 등기 등은 소멸됩니다. 등기부등본 상 '말소'로 표시된 권리들이 다수이며, 이는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 특이하게도 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리가 등재되어 있지 않습니다.

3.4. 특이사항 및 주의사항

본건은 HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 특이사항이 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다.

채권자(주택도시보증공사)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각을 진행합니다. 임차인 강승희는 대항력이 없으며, 임차권 등기 역시 말소 예정이므로 매수인에게 임차보증금 반환 의무가 발생하지 않습니다.

4. 상권분석

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4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 신림동 일대는 다세대주택이 밀집된 주거 지역이며, 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다. 서울관악초등학교 등 교육 시설이 근접해 있습니다.

4.2. 유사 물건 시세 분석

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세가 형성되어 있습니다.

2026년 7월 6일 거래된 신림동 92-200번지, 1991년식 제일빌라 1층(30.92㎡)은 185,000,000원에 거래되었습니다. (약 600만원/㎡)

2026년 7월 6일 거래된 신림동 561-1번지, 2015년식 드림하우스 6층(29.56㎡)은 320,000,000원에 거래되었습니다. (약 1082만원/㎡)

2026년 7월 3일 거래된 신림동 87-1번지, 2018년식 어반팰리스 3층(45.37㎡)은 390,000,000원에 거래되었습니다. (약 860만원/㎡)

본건은 2020년 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 건물 연식 대비 시세가 적정하게 평가된 것으로 보입니다.

4.3. 시세 전망

신축 건물의 희소성과 지속적인 주거 수요를 고려할 때, 본건이 위치한 지역의 다세대주택 시세는 안정적인 유지 또는 소폭 상승 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설

인근에 다수의 근린생활시설이 소재하여 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

서울관악초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다. 또한, 주변에 다수의 학교가 분포하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 기타 주변시설 (혐오시설 포함)

제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 학교, 상업시설 등 주거 편의시설 위주로 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 권리 관계 리스크

임차인 강승희는 대항력이 없으며 임차권 등기도 말소될 예정이나, 임차인 보증금액(283,500,000원)이 감정가(295,000,000원) 및 채권자 HUG의 경매 신청 금액(304,241,602원)과 유사하거나 높은 수준입니다. 비록 매각 조건상 매수인이 보증금을 인수하지 않으나, 향후 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 법적 절차가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.2. 명도 관련 리스크

임차인이 대항력이 없음에도 불구하고, 보증금액이 크고 HUG의 조건부 매각으로 인해 명도 과정에서 심리적 저항이 있을 수 있습니다. 협의 과정이 원활하지 않을 경우, 명도 지연으로 인한 추가 비용 및 시간이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하) 등의 제한사항이 존재하며, 이는 향후 재건축 등 개발 시 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

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본건은 2020년에 준공된 신축급 다세대주택으로 건물 상태가 양호하며, 입지 및 교통 여건 또한 무난한 편입니다. 특히 임차인이 대항력이 없고 임차권 등기가 말소될 예정이며, 매수인이 보증금을 인수하지 않는 조건부 매각이라는 점에서 권리관계가 비교적 명확하다는 장점이 있습니다. 다만, 임차인의 보증금액이 크고 명도 과정에서 다소의 협상이 필요할 수 있다는 점은 유의해야 합니다. 신축 건물이라는 점을 감안할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 안정적인 투자 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

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* 신축급 건물(2020년 준공)로 건물 상태가 우수합니다.

* 임차인이 대항력이 없어 매수인이 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

* HUG 조건부 매각으로 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 서울 관악구 신림동 소재로 주거 수요가 꾸준히 있는 지역입니다.

* 초등학교 및 근린생활시설 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

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감정가 295,000,000원 및 주변 시세, 건물의 신축 연식 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 약 295,000,000원 수준으로 판단됩니다. 임차인의 보증금 미인수 조건과 신축 건물이라는 점을 감안하여, 인수 보증금을 제외한 순수 부동산 가치를 기준으로 예상 입찰가는 285,000,000원에서 300,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다. 최종 입찰가는 입찰 직전의 시세 변동, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.