나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64597 [1] 경기도 파주시 야당동 153-4 청우하이츠 108동 4층402호 다세대주택 경매
경기도 파주시 송학길 61-10, 청우하이츠 108동 4층402호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경64597(고양지원 경매16계). 감정가 204,000,000원, 최저가 142,800,000원. 매각기일은 2026-08-06입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 2025 타경 64597 [1] |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 153-4 청우하이츠 108동 4층402호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 송학길 61-10, 청우하이츠 108동 4층402호 |
| 용도 | 집합건물 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
| 관할법원 | 고양지원 경매16계 (031-920-6337) |
| 이용제한 | 토지거래계약에관한허가구역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 계획관리지역 |
면적
| 토지면적 | 65.97㎡ (19.95평) |
|---|---|
| 건물면적 | 59.57㎡ (18.02평) |
금액
| 감정가 | 204,000,000원 |
|---|---|
| 최저가 | 142,800,000원 (감정가 대비 70%) |
| 입찰보증금 | 14,280,000원 (10%) |
| 유찰횟수 | 1회 |
회차별 입찰내역
| 회차 | 매각기일 | 최저금액 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 2026.07.02 | 204,000,000원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.08.06 | 142,800,000원 | 매각 |
| 2차 | 2026.08.13 | - | 최고가매각허가결정 |
| 2차 | 2026.09.21 | - | 진행 |
감정평가 요약
감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2025.11.11
구분건물감정평가요항표
- 위치 및 주위환경
- 본건은 일산직업능력개발원 북측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설, 농경지 등이 소재하는 도시근교 혼합지대임.
- 교통상황
- 본건까지 차량출입 가능하며, 북서측 근거리에 야당역(경의중앙선), 서측 근거리에 경의로(광대로)가 소재하는 등 교통상황 보통임.
- 건물의 구조
- 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 내 제4층 402호로서 외벽 : 석재 마감 등 내벽 : - 바닥 : - 창호 : 알미늄샷시 창호 마감 등
- 이용상태
- 다세대주택(내부구조도 참조)으로 이용중임.
- 설비내역
- 기본 급배수 및 위생설비, 난방설비, 도시가스설비 등 갖춤.
- 토지의 형상 및 이용상태
- 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.
- 인접 도로상태등
- 본건 남동측으로 폭 약 4M 도로에 접함.
- 토지이용계획 및 제한상태
- 야당동 153-4 :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
- 공부와의 차이
- 없음.
- 기타참고사항(임대관례 및 기타)
- 1) 임대관계미상임. 2) 본건 지하층에 창고가 소재하는 것으로 탐문조사 되었으니 참고바람.
AI 물건분석
1. 물건 기본정보
사건번호: 고양지원 2025타경64597 (1)
소재지: 경기도 파주시 야당동 153-4 청우하이츠 108동 4층402호
용도: 다세대주택
감정가: 204,000,000원
토지면적: 65.97㎡ (약 20.0평)
건물면적: 59.57㎡ (약 18.0평)
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산강제경매
채권자: 정
2. 입지조건
* 위치 및 주위환경: 본 건은 일산직업능력개발원 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 도시근교 지역입니다.
* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 북서측 근거리에는 야당역(경의중앙선)이, 서측 근거리에는 경의로(광대로)가 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.
* 인접 도로상태: 본 건은 남동측으로 폭 약 4미터 도로에 접해 있습니다.
3. 권리분석
* 말소기준권리: 2021년 10월 14일자 기흥세무서장의 압류 (갑4).
* 인수되는 권리:
* 주택임차권: 정지상 (채권자 겸 임차인)
- 보증금: 165,000,000원
- 전입일자: 2020년 07월 28일
- 확정일자: 2020년 07월 06일
- 비고: 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로, 보증금 중 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 합니다. (집합건물 등기부 요약상 '인수' 표기).
* 총 권리분석 의견: 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 165,000,000원은 매수인이 인수해야 하는 금액입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 부분은 등기부등본상의 '인수' 표기와 상반되므로, 실제 인수 금액은 165,000,000원임을 유의해야 합니다.
4. 상권분석
* 주변 시세 분석:
최근 매매 사례를 바탕으로 분석한 결과, 인근의 다세대 주택 거래가는 제곱미터당 약 430만원 수준으로 파악됩니다. 제공된 JSON 데이터 중 '태종에비뉴' (다세대, 65.1㎡)가 2026년 7월 28,500만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본 물건(건물면적 59.57㎡)의 경우, 약 25,930만원 수준의 시장 가치를 추정해 볼 수 있습니다. 이는 감정가 204,000,000원보다 높은 시세 수준입니다.
* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보:
- 태종에비뉴 (다세대, 2019년 건축): 2026년 7월 2일, 3층, 65.1㎡, 28,500만원.
- 요산아트빌 (연립, 2015년 건축): 2026년 7월 1일, 1층, 56.035㎡, 15,000만원.
- 자연에가 (연립, 2015년 건축): 2026년 7월 1일, 2층, 57.45㎡, 18,000만원.
5. 생활정보
* 편의시설: 본 건이 위치한 지역은 주거 밀집 지역으로, 근린생활시설이 소재할 것으로 예상됩니다. 더 자세한 편의시설 정보는 별도 확인이 필요합니다.
* 교통: 야당역(경의중앙선)을 이용할 수 있으며, 인근 주요 도로망을 통해 차량 이용도 용이합니다.
* 기타: 감정평가서 요약에 따르면 본건 지하층에 창고가 소재하는 것으로 탐문 조사되었으니 참고 바랍니다.
6. 잠재적 리스크
* 대항력 있는 임차인 인수: 가장 큰 리스크는 선순위 임차인의 보증금 165,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가 외 추가 비용이 발생함을 의미합니다.
* 미상 임대차 정보: 임대 관계는 미상으로 확인되었으며, 이로 인해 추가적인 파악이 필요할 수 있습니다.
* 지하층 창고: 지하층에 창고가 있다는 탐문 정보는 공부상 명시되지 않은 부분으로, 실제 현황 확인 및 법적 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.
* 난개발 지역 가능성: 검색된 자료에 따르면 파주시 야당동 일부 지역의 경우 난개발로 인한 도로 및 인프라 부족 문제가 제기된 바 있습니다. 본 물건지의 구체적인 도로 및 기반 시설 상태는 현장 확인이 필수적입니다.
* 혐오시설: 인근 지역에서 대규모 쓰레기 소각장 설치 관련 주민 반대 움직임이 포착되었습니다. (예: 파평산, 탄현면 낙하리 등). 본 물건지의 직접적인 영향 여부는 추가 조사가 필요하나, 향후 지역 환경에 영향을 줄 수 있는 잠재적 요인으로 고려해야 합니다.
7. 종합 의견
본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 165,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 그럼에도 불구하고, 시세 분석 결과 인근의 유사 다세대 주택 시세가 감정가를 상회하는 수준임을 감안할 때, 인수되는 임차보증금을 포함한 총 투자 비용을 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 교통 및 생활 여건은 보통 수준이며, 지하 창고 존재 가능성, 지역 난개발 이슈, 잠재적 혐오시설(소각장 등) 입지 가능성 등은 추가적인 확인 및 고려가 필요한 사항입니다.
8. 투자 포인트
* 시세 대비 저평가 가능성: 최근 유사 다세대 주택의 매매 시세가 감정가를 상회하고 있어, 인수되는 임차 보증금을 고려하더라도 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.
* 역세권 인접: 야당역(경의중앙선)이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.
* 기본적 주거 환경: 도시 근교 혼합지대로서 기본적인 주거 기능은 갖추고 있습니다.
9. 예상 입찰가
본 물건의 감정가는 204,000,000원이나, 매수인이 인수해야 하는 임차보증금이 165,000,000원에 달하므로, 실제 매수인의 총 부담액은 '입찰가 + 165,000,000원'이 됩니다.
주변 시세 분석 결과, 유사 다세대 주택의 시장 가치는 약 259,300,000원 수준으로 추정됩니다.
안정적인 투자를 위해서는 총 부담액이 시장 가치 이하가 되도록 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.
본건의 시세 기준 총 부담액을 약 204,000,000원 (감정가 수준)으로 가정할 경우, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.
예상 입찰가 = (감정가 또는 목표 총액) - (인수하는 임차보증금)
예상 입찰가 = 204,000,000원 - 165,000,000원 = 39,000,000원
따라서, 예상 입찰가는 약 39,000,000원 ~ 60,000,000원 사이에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.
이는 잠재적인 추가 비용 및 시세 변동 가능성을 고려한 범위입니다.
총 투자 비용은 '입찰가 + 165,000,000원'이므로, 입찰가를 39,000,000원으로 낙찰 시 총 204,000,000원(감정가 수준)이 되며, 입찰가를 60,000,000원으로 낙찰 시 총 225,000,000원이 됩니다.
최종 입찰가는 현장 조사 및 법률 자문을 통해 결정하시는 것이 좋습니다.1.물건 기본정보
사건번호: 고양지원 2025타경64597 (1)
소재지: 경기도 파주시 야당동 153-4 청우하이츠 108동 4층402호
용도: 다세대주택
감정가: 204,000,000원
토지면적: 65.97㎡ (약 20.0평)
건물면적: 59.57㎡ (약 18.0평)
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산강제경매
채권자: 정
2. 입지조건
* 위치 및 주위환경: 본 건은 일산직업능력개발원 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 도시근교 지역입니다.
* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 북서측 근거리에는 야당역(경의중앙선)이, 서측 근거리에는 경의로(광대로)가 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.
* 인접 도로상태: 본 건은 남동측으로 폭 약 4미터 도로에 접해 있습니다.
3. 권리분석
* 말소기준권리: 2021년 10월 14일자 기흥세무서장의 압류 (갑4).
* 인수되는 권리:
* 주택임차권: 정지상
- 보증금: 165,000,000원
- 전입일자: 2020년 07월 28일
- 확정일자: 2020년 07월 06일
- 비고: 등기부등본 상 '인수'로 표기되어 있으며, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로, 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 합니다.
* 총 권리분석 의견: 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 165,000,000원은 매수인이 인수해야 하는 금액입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 부분은 등기부등본상의 '인수' 표기와 상반되므로, 실제 인수 금액은 165,000,000원임을 유의해야 합니다.
4. 상권분석
* 주변 시세 분석:
최근 매매 사례를 바탕으로 분석한 결과, 인근의 다세대 주택 거래가는 제곱미터당 약 430만원 수준으로 파악됩니다. 제공된 JSON 데이터 중 '태종에비뉴' (다세대, 65.1㎡)가 2026년 7월 28,500만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본 물건(건물면적 59.57㎡)의 경우, 약 259,300,000원 수준의 시장 가치를 추정해 볼 수 있습니다. 이는 감정가 204,000,000원보다 높은 시세 수준입니다.
* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보:
- 태종에비뉴 (다세대, 2019년 건축): 2026년 7월 2일, 3층, 65.1㎡, 28,500만원.
- 요산아트빌 (연립, 2015년 건축): 2026년 7월 1일, 1층, 56.035㎡, 15,000만원.
- 자연에가 (연립, 2015년 건축): 2026년 7월 1일, 2층, 57.45㎡, 18,000만원.
5. 생활정보
* 편의시설: 본 건이 위치한 지역은 주거 밀집 지역으로, 근린생활시설이 소재할 것으로 예상됩니다.
* 교통: 야당역(경의중앙선)을 이용할 수 있으며, 인근 주요 도로망을 통해 차량 이용도 용이합니다.
* 기타: 감정평가서 요약에 따르면 본건 지하층에 창고가 소재하는 것으로 탐문 조사되었으니 참고 바랍니다.
6. 잠재적 리스크
* 대항력 있는 임차인 인수: 가장 큰 리스크는 선순위 임차인의 보증금 165,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가 외 추가 비용이 발생함을 의미합니다.
* 미상 임대차 정보: 임대 관계는 미상으로 확인되었으며, 이로 인해 추가적인 파악이 필요할 수 있습니다.
* 지하층 창고: 지하층에 창고가 있다는 탐문 정보는 공부상 명시되지 않은 부분으로, 실제 현황 확인 및 법적 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.
* 난개발 지역 가능성: 검색된 자료에 따르면 파주시 야당동 일부 지역의 경우 난개발로 인한 도로 및 인프라 부족 문제가 제기된 바 있습니다. 본 물건지의 구체적인 도로 및 기반 시설 상태는 현장 확인이 필수적입니다.
* 혐오시설: 인근 지역에서 대규모 쓰레기 소각장 설치 관련 주민 반대 움직임이 포착되었습니다. 본 물건지의 직접적인 영향 여부는 추가 조사가 필요하나, 향후 지역 환경에 영향을 줄 수 있는 잠재적 요인으로 고려해야 합니다.
7. 종합 의견
본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 165,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 그럼에도 불구하고, 시세 분석 결과 인근의 유사 다세대 주택 시세가 감정가를 상회하는 수준임을 감안할 때, 인수되는 임차보증금을 포함한 총 투자 비용을 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 교통 및 생활 여건은 보통 수준이며, 지하 창고 존재 가능성, 지역 난개발 이슈, 잠재적 혐오시설(소각장 등) 입지 가능성 등은 추가적인 확인 및 고려가 필요한 사항입니다.
8. 투자 포인트
* 시세 대비 저평가 가능성: 최근 유사 다세대 주택의 매매 시세가 감정가를 상회하고 있어, 인수되는 임차 보증금을 고려하더라도 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.
* 역세권 인접: 야당역(경의중앙선)이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.
* 기본적 주거 환경: 도시 근교 혼합지대로서 기본적인 주거 기능은 갖추고 있습니다.
9. 예상 입찰가
본 물건의 감정가는 204,000,000원이나, 매수인이 인수해야 하는 임차보증금이 165,000,000원에 달하므로, 실제 매수인의 총 부담액은 '입찰가 + 165,000,000원'이 됩니다.
주변 시세 분석 결과, 유사 다세대 주택의 시장 가치는 약 259,300,000원 수준으로 추정됩니다.
안정적인 투자를 위해서는 총 부담액이 시장 가치 이하가 되도록 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.
본건의 시세 기준 총 부담액을 약 204,000,000원 (감정가 수준)으로 가정할 경우, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.
예상 입찰가 = (감정가 또는 목표 총액) - (인수하는 임차보증금)
예상 입찰가 = 204,000,000원 - 165,000,000원 = 39,000,000원
따라서, 예상 입찰가는 약 39,000,000원 ~ 60,000,000원 사이에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.
이는 잠재적인 추가 비용 및 시세 변동 가능성을 고려한 범위입니다.
총 투자 비용은 '입찰가 + 165,000,000원'이므로, 입찰가를 39,000,000원으로 낙찰 시 총 204,000,000원(감정가 수준)이 되며, 입찰가를 60,000,000원으로 낙찰 시 총 225,000,000원이 됩니다.
최종 입찰가는 현장 조사 및 법률 자문을 통해 결정하시는 것이 좋습니다.
나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.