나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64566 [1] 경기도 고양시 일산동구 마두동 734 백마마을아파트 403동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤제 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 마두동 소재 "백마중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경 은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 "백마역"이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 철골트러스경사지붕 22층 건 내 제1층 제101호로서, 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감 창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다. (구체적인 내역은 후첨 "내부구조도" 참조하시기 바랍니다.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 이를 통해 외곽의 공도와 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 개발행위허가제한지역(2024-11-22), 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~ 35m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역[전부 제한구역으로부터 제한거리 500m(소,젖소,말 제한)})<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역[도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구) }및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(백마 중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(백마초등학교)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-07-03)(백마중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상, 대상 용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 고양지원 2025타경64566 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 마두동 734 백마마을아파트 403동 1층101호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (제공된 정보의 중OOOOOOOO는 중소기업은행으로 추정됨)

감정가: 742,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 79.68㎡ (약 24.11평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 134.96㎡ (약 40.82평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지/건물 일괄 매각 대상.

1.3. 건물 정보

건축년도: 1994년

총 동수: 12동

총 세대수: 668세대

최고층/최저층: 22층 / 1층

구조: 철근콘크리트조 철골트러스경사지붕

내부 마감: 벽지 및 타일 마감, 샷시 창호

설비: 위생 및 급배수, 소화전, 승강기, 난방 설비 등

주차대수: 총 217대 (지상 4대, 지하 20대, 기타 193대 추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 마두동 소재 "백마중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재한 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 진출입이 용이하며, 단지 내 포장도로가 잘 개설되어 외부 공도와 연결됩니다.

인근에 노선버스정류장이 있으며, 경의중앙선 "백마역"이 소재하여 대중교통 이용 편의성이 양호합니다.

2.3. 주변 시설

* 교육시설: 백마초등학교, 백마중학교 인접 (각급 학교).

* 근린생활시설 및 공원: 주변에 다수의 근린생활시설과 공원이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 정보 검색 결과, 본건 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 현황

본건은 부동산 임의경매로 진행 중입니다.

말소기준권리는 2014년 09월 01일에 접수된 중소기업은행의 근저당 (을10)입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸됩니다.

* 소유권 이전: 황순영 (1995-04-10)

* 근저당 (말소기준권리): 중소기업은행 (2014-09-01, 407,400,000원) - 소멸

* 근저당: 주식회사피플자산관리대부 (2024-10-15, 258,000,000원) - 소멸

* 근질권: 제이비우리캐피탈주식회사 (2024-10-15, 258,000,000원) - 소멸

* 가압류: 삼성카드 (2025-01-17, 22,194,598원) - 소멸

* 임의경매: 중소기업은행 (2025-10-27, 357,785,104원) - 소멸

* 임의경매 (본건): 주식회사피플자산관리대부 (2026-01-15) - 소멸

등기부채권 총액: 687,594,598원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없거나 미기재)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임. (따라서 임차인으로 인한 인수 부담 없음)

3.3. 특이사항 (중복사건 등)

본건은 중복 사건으로, 의정부지방법원 고양지원의 2026타경60083 (주식회사피플자산관리대부) 사건과 함께 진행될 수 있습니다.

이는 경매 진행 과정이나 낙찰 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 경기도 고양시 일산동구 마두동에 위치하며, 대규모 아파트 단지가 형성된 주거 중심 지역입니다.

주변에 근린생활시설, 학교, 공원 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 구역 지정: 개발행위허가제한지역 (2024-11-22), 지구단위계획구역, 과밀억제권역

* 도로 접함: 대로2류 (폭 30m~35m), 중로2류 (폭 15m~20m)

* 기타 제한:

* 가축사육제한구역 (일부 제한구역, 도시지역 및 주거밀집지역)

* 교육환경 보호구역: 상대보호구역 (백마중학교, 백마초등학교), 절대보호구역 (백마중학교)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26, 외국인 등 대상, 아파트 등 사용 토지)

5. 생활정보

5.1. 단지 및 생활 인프라

아파트명: 마두백마마을4단지한양청구

주소: 경기도 고양시 일산동구 마두동 734

사용승인일: 1994년 07월 30일

총 면적: 95,152㎡

주차대수: 총 217대 (지상 4대, 지하 20대, 전기차 충전기 지하 20대)

단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터.

5.2. 교육 환경

단지 인근에 백마초등학교, 백마중학교가 소재하여 교육 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

* 개발행위허가제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정: 향후 건물 증축, 개축 또는 토지 거래 시 관련 법규 확인 및 허가 절차가 필요할 수 있습니다. 특히 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정은 외국인 투자자에게 영향을 줄 수 있습니다.

* 교육환경 보호구역: 상업 시설 운영 시 일부 제약이 따를 수 있으나, 주거 목적에는 문제가 없습니다.

6.2. 경매 진행 관련 리스크

* 중복 사건: 본건 외 주식회사피플자산관리대부의 임의경매 사건(2026타경60083)이 존재하여, 경매 진행 상황 및 결과에 변동성이 있을 수 있습니다. 입찰 시 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 마두동에 위치한 백마마을아파트 403동 1층 101호로, 아파트로서의 기본적인 입지 및 생활 편의성이 양호한 물건입니다.

단지 내 관리 상태 및 주위 환경이 안정적이며, 백마역 인근으로 교통 접근성 또한 우수합니다.

다만, 개발행위허가제한구역 및 토지거래허가구역 지정, 중복 사건 존재 등은 잠재적 리스크 요인이므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

권리 관계는 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰자는 인수해야 할 부담이 거의 없습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 대규모 아파트 단지로 둘러싸여 있어 주거 안정성이 높습니다.

* 우수한 교통 접근성: 경의중앙선 백마역 및 버스 노선을 이용한 도심 접근이 용이합니다.

* 풍부한 생활 인프라: 단지 내 및 인근에 상업시설, 공원, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 권리상 안전한 물건: 낙찰 시 인수해야 할 부담이 없는 권리 관계입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(134.87㎡)의 백마마을(청구) 아파트가 2026년 05월 15일에 65,000만원에 거래되었습니다.

이는 본건의 감정가 74,200만원 대비 낮은 수준으로, 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

최근 전월세 거래 사례를 보면, 동일 면적(134.96㎡)의 경우 2026년 05월 20일 보증금 5,000만원, 월세 155만원에 계약된 사례가 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

본건의 감정가 74,200만원, 유사 면적의 최근 실거래가 65,000만원을 종합적으로 고려할 때, 투자 가치 및 위험 요인(중복 사건, 각종 규제 등)을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 실질적인 입찰가 산정은 시세 및 경매 진행 상황에 따라 유동적입니다.

현재 시점에서 권리상 안전성과 시장 시세를 고려하여, 예상 입찰가를 63,000만원 ~ 66,000만원 범위로 제안합니다.

특히, 중복 사건의 진행 상황을 예의주시하며 입찰가격을 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.