나이스옥션 법원경매 고양 2025타경6222 [1] 경기도 파주시 와동동 1484 운정한강듀클래스 5층509호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 와동동 소재 "지산초등학교" 북동측 인근에 위치하며 인근은 아파트단지, 오피스텔, 상업나지 및 근린생활시설, 공원, 관공서등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 프리케스트콘크리트 (철근)콘크리트 프리케스트콘크리트 지붕 지하1층, 지상10층 건물 내 제5층 제509호, 515호, 516호로서, (사용승인일 : 2020.10.8.) 외 벽: 석재붙임, 복합판넬 마감 등 창 호: 알루미늄 샷시 페어글라스 마감 등임

이용상태

대상물건은 공부상 '공장(지식산업센터)'임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 공히 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서, 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 24m 내외, 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1484번지 : 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(파주운정지구)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(파주운정지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(2014-07-11)(대학교(운정동)예정지 상대보호구역), 상대보호구역(2015-02-25), 절대보호구역(2014-07-11)(대학교(운정동)예정지 절대보호구역), 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임. 1484-2번지 : 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(파주운정지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(2014-07-11)(대학교(운정동)예정지 상대보호구역), 상대보호구역(2015-02-25), 절대보호구역(2014-07-11)(대학교(운정동)예정지 절대보호구역), 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 고양지원 2025타경6222 (1)

물건명: 운정한강듀클래스 5층509호

소재지: 경기도 파주시 와동동 1484번지

건물명: 운정한강듀클래스

용도: 지식산업센터

사용승인일: 2020년 10월 8일

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOO

작성일: 2026년 05월 13일

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가: 204,000,000원

토지면적: 18.14㎡ (약 5.49평)

건물면적: 45.27㎡ (약 13.70평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

1484번지: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역

1484-2번지: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 도로 상태

본건은 경기도 파주시 와동동 소재 "지산초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트단지, 오피스텔, 상업나지 및 근린생활시설, 공원, 관공서 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

물건지 북서측으로는 노폭 약 24m, 남서측으로는 노폭 약 20m의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량의 진출입이 용이합니다.

인근 지역은 생활 폐기물 자동 집하 시스템 및 관련 시설이 운영되고 있으며, 과거 와동동 일대 아파트 단지에서 해당 시설 공사 영향으로 인한 상수도 오염 사례가 보도된 바 있어, 환경적 요인을 고려할 필요가 있습니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. (예: 지산초교.가람도서관 정류장 인근)

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 최민정 (성함 마스킹: 최 )

보증금: 10,000,000원

차임: 700,000원

전입일자(사업일자): 2018년 01월 03일

확정일자: 2026년 01월 19일

배당신고일자: 2026년 01월 23일

대항력: 있음

특이사항: 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

집합건물 등기부 요약상, 국민은행 근저당권(2020년 12월 18일 접수, 170,000,000원)이 말소기준권리로 확인됩니다.

이후 접수된 국민은행 임의경매(2025년 10월 27일 접수), 파주세무서장 압류(2026년 01월 12일 접수), 파주시장 압류(2026년 04월 27일 접수)는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 170,000,000원입니다.

3.3. 권리분석 요약

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

그러나, '대항력 있는 임차인' 최민정 씨가 존재하며, 이는 법원 문서 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 실제로는 임차인의 보증금 10,000,000원에 대해 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 본 사항에 대한 면밀한 법률적 검토 및 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

본 물건이 위치한 운정신도시는 지속적인 개발과 함께 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집된 복합 상권입니다. 지식산업센터의 특성상, 주변의 다양한 기업체 및 근로자를 대상으로 한 상업 시설 이용 및 배후 수요가 존재할 것으로 판단됩니다. 또한, 지산초등학교가 인근에 위치하여 지역 내 기본적인 생활 편의시설 및 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 시설 정보

본 건물은 철근콘크리트 구조의 지식산업센터로, 2020년 10월 8일에 사용 승인되었습니다. 지하 1층, 지상 10층 규모이며, 본건은 5층 509호입니다.

내부에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 화재탐지 설비, 옥내소화전, 스프링클러 설비 등이 갖추어져 있습니다. 건물 외벽은 석재붙임 및 복합판넬 마감, 창호는 알루미늄 샷시 페어글라스 마감입니다.

5.2. 주위 편의 시설

* 교육시설: 지산초등학교

* 상업 및 근린생활시설: 인근 아파트 단지 및 상업지구 내 위치

* 공공시설: 인근 관공서 소재

* 기타: 공원

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

가장 큰 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 임차인의 대항력 유무 및 보증금 인수 여부는 경매 절차에서 매우 중요한 요소이며, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '대항력 있음'이라는 사실 간에 상충되는 부분이 있어, 낙찰 시 보증금 10,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이 부분에 대한 철저한 법적 검토 및 임차인과의 명확한 협의 없이는 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

* 유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로, 일반적인 물건보다 권리관계 파악 및 취득 절차에 있어 추가적인 주의가 요구될 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 물건에 대한 임대 관계가 명확히 파악되지 않아, 추후 임대차 계약 조건 및 공실 위험 등에 대한 불확실성이 존재합니다.

* 환경 문제: 인근 지역의 생활 폐기물 자동 집하 시스템 및 관련 시설 운영, 과거 유사 지역에서의 상수도 오염 사례 등을 고려할 때, 잠재적인 환경적 이슈 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축인 지식산업센터로서, 입지 및 건물 자체의 상태는 양호한 편입니다. 교통 여건 및 주변 생활 편의시설 역시 보통 수준 이상으로 평가됩니다.

그러나 '대항력 있는 임차인'의 존재와 이에 대한 상반된 정보, 그리고 인근 지역의 폐기물 처리 시설과 관련된 잠재적 환경 리스크는 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 주요 위험 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용이 가능합니다.

* 지식산업센터 용도: 꾸준한 임대 수요가 예상되는 지역 및 용도입니다.

* 우수한 접근성: 대중교통 및 차량 접근성이 양호한 편입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 정보 확인이 필수적입니다.

1. 대항력 있는 임차인 관련 법률 전문가 상담을 통한 보증금 인수 여부 및 예상되는 낙찰 후 처리 방안 확인.

2. 유사 지식산업센터의 최근 실거래가 및 임대 시세 조사.

3. 주변 지역의 개발 계획 및 가치 변동 요인 분석.

제시된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 경쟁력 있는 입찰가 산정이 어렵습니다. 특히 '대항력 있는 임차인'으로 인한 잠재적 보증금 인수 비용을 고려해야 하며, 낙찰 후 예상되는 총 취득 비용 (입찰가 + 임차인 보증금 인수액 + 취득세 등 부대 비용)을 감안하여 신중하게 접근해야 합니다. 현재 감정가 204,000,000원을 기준으로, 상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 본건의 실질 가치를 면밀히 평가한 후 입찰가격을 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.