나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64598 [1] 경기도 고양시 일산서구 일산동 645 현대홈타운 103동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이감정 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 일산동 소재 "일산초등학교" 북측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반입지 여건은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 일산역(경의중앙선 및 서해선)이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 25층 건내 제17층 제1702호로서, (사용승인일 : 2001.03.30.) 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등. 내벽 : -. 창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

아파트로 이용중이며 이용상황 등은 후첨 내부구조도 참조바람.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비 및 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 등고평탄한 사디리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2014-03-12)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m미만)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역(도시지역(주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)및주거밀집지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(일산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(한미유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허거구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연랍,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

경기도 고양시 일산서구 일산동 645 현대홈타운 103동 17층1702호

1.2. 건물 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경64598 (1)

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 25층 건물 내 17층 1702호

사용승인일: 2001년 3월 30일

감정가: 416,000,000 원 (4억 1,600만원)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사강남파이낸스대부

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 33.63㎡ (약 10.18평)

* 건물면적 (전용면적): 84.97㎡ (약 25.70평)

* (참고: 제공된 자료에 구체적인 분양면적 정보는 없으나, 전용면적 84.97㎡는 일반적으로 33~34평형대에 해당됩니다.)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 고양시 일산서구 일산동 소재 "일산초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 입지 여건은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다.

* 일산역(경의중앙선, 서해선)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 주변 시설

* 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 조중옥 (2001-04-27)

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (2016-09-27, 144,000,000원)

* 이 외 국민은행 근저당, 강남파이낸스대부 근저당 및 전세권, 파주시 압류, 강남파이낸스대부 임의경매, 일산현대1차홈타운아파트 가압류 등 다수의 권리가 등기되었으나, 본 건 임의경매 절차에 따라 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부 채권 총액: 270,229,000원 (이는 등기된 채권액의 합계이며, 낙찰자가 인수하는 금액은 아닙니다.)

3.2. 임차인 현황

* * 주식회사강남파이낸스대부: 보증금 5,000,000원, 차임 0원. 대항력 없음.

* * 편 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2016-11-15. 대항력 없음.

3.3. 인수 권리

* 말소기준권리보다 선순위인 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 권리분석 요약

* 본 물건은 낙찰과 동시에 등기부상 모든 권리가 말소되는 깨끗한 권리 상태입니다. 임차인 현황에서도 대항력이 있는 임차인은 파악되지 않았습니다.

4. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석 (84.97㎡ 기준):

* 2026년 3월 20일: 6층, 380,000,000원

* 2026년 5월 23일: 13층, 389,000,000원

* 최근 전월세 사례 분석 (84.97㎡ 기준):

* 2026년 5월 27일: 5층, 전세 300,000,000원

* 2026년 5월 21일: 4층, 전세 280,000,000원

* 2026년 5월 13일: 23층, 전세 300,000,000원

* 감정가는 416,000,000원으로 최근 매매가보다 높게 형성되어 있습니다. 최근 매매가는 380,000,000원에서 389,000,000원 수준으로, 이는 3.3㎡당 약 1478만원에서 1498만원 수준입니다. 전세가는 280,000,000원에서 300,000,000원 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 대형마트, 백화점 등 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

* 본건 인근에 일산초등학교가 위치하고 있습니다.

* 한미유치원도 인근에 있습니다.

5.3. 기타 시설

* 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계됩니다.

* 주차: 지상 12대, 지하 8대, 총 28대 (전기차 충전기 지상 3대, 지하 4대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

6. 잠재적 리스크

* 건축년도 2001년으로 준공된 지 20년 이상 경과하여 향후 리모델링 또는 재건축 시기 도래 가능성이 있습니다. (장기적 관점에서 고려)

* 감정가 대비 최근 실거래가가 낮은 편입니다.

* 토지이용계획상 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 대상) 등 일부 규제 사항이 존재합니다. (일상적인 주거용 아파트 거래에는 큰 영향 없음)

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 고양시 일산서구의 중심지에 위치한 아파트로, 일산역 역세권이라는 뛰어난 교통 환경을 갖추고 있습니다. 주변 학군 및 생활 편의시설 접근성도 우수하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 권리관계가 매우 깨끗하여 낙찰자는 인수하는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 최근 매매가와 감정가의 차이가 있으나, 전용면적 84.97㎡(약 25.7평)의 넓은 주거 공간을 고려할 때 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 역세권 입지 (일산역, 경의중앙선, 서해선)

* 권리관계 말소 조건으로 안전한 투자 가능

* 일산동 지역의 주거 선호도 높은 아파트 단지

* 향후 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

* 최근 매매가: 380,000,000원 ~ 389,000,000원

* 감정가: 416,000,000원

* 최근 전세가: 280,000,000원 ~ 300,000,000원

* 본 물건은 전용면적 84.97㎡(약 25.7평)이며, 최근 매매가의 상단 수준(3억 8,900만원)을 참고하되, 현재 시점의 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 희소성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 안정적인 시세권인 3억 8,000만원 ~ 3억 9,000만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 감정가(4억 1,600만원)보다는 최근 실거래가 수준을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 따라서, 390,000,000원 을 상한선으로 고려하여 입찰 참여를 제안합니다. (인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.