나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104246 [1] 서울특별시 강남구 삼성동 3-8 우정에쉐르아파트 101동 10층1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 삼성동 소재 지하철(7호선, 수인분당선) "강남구청역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 다세대 및 연립주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(강남구청역) 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬라브지붕 10층건 내 제10층 제1004호로서, 외벽: 몰탈위페인트 등 마감 창호: 샷시창호 등으로 마감함.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.< 후첨 "내부구조도" 참조 >

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 장방형 토지로 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 12미터 내외, 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건 현장확인시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부구조 및 이용상태 등을 직접 확인하지 못하여 건축물 현황도 등에 의거하여 작성하였는바, 일부는 실제 이용상황 등과 다소 상이할 수 있으므로 경매 진행시 참고 및 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104246 (1)

* 소재지: 서울특별시 강남구 삼성동 3-8 우정에쉐르아파트 101동 10층 1004호

* 용도: 아파트

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 키움저축은행 (등기부상 근저당권자 및 임의경매 신청 채권자)

* 특이사항: 유동화 물건

1.1. 면적 및 평가 가액

* 감정가: 2,340,000,000원

* 토지면적: 36.44㎡ (약 11.02평)

* 토지지분: 36.4419㎡ (약 11.02평)

* 건물면적 (전용면적): 93.82㎡ (약 28.38평)

* 건물지분: 93.8173㎡ (약 28.38평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 서울특별시 강남구 삼성동 소재 지하철 7호선 및 수인분당선 "강남구청역" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 다세대 및 연립주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(강남구청역) 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본 건 서측으로는 노폭 약 12미터 내외, 남측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 주차에 불편함이 없습니다.

2.3. 주변 시설 및 생활 환경

강남구청역 인근에 위치하여 강남구청, 코엑스, 롯데월드타워 등 주요 시설과의 접근성이 우수합니다. 또한, 백화점, 쇼핑몰, 병원, 음식점 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

2.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 정보 조사 결과, 본 건 인근에 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 (말소기준권리 포함)

등기부등본상 말소기준권리는 2020년 2월 18일 접수된 키움저축은행의 근저당권(을24)입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 및 그 이후에 설정된 근저당, 가압류 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. (다만, 매각물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.)

3.3. 임차인 현황 및 특이사항

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

* 임대관계: 임대관계 미상임.

상기 정보에 따르면 인수해야 할 보증금 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 임대관계가 미상임을 고려하여, 현장 확인 및 관련 조사 시 임차인 현황을 면밀히 파악해야 합니다.

4. 지역 및 상권 분석

4.1. 지역 특성

본 건이 소재한 서울특별시 강남구 삼성동은 서울의 대표적인 부촌이자 비즈니스 중심지로, 우수한 주거 환경과 높은 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 강남구청역을 중심으로 행정, 상업, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

4.2. 상권 특성

아파트 단지 및 주거 밀집 지역으로서 안정적인 배후 수요를 확보하고 있으며, 강남구청역 상권과 연계되어 풍부한 근린생활시설 및 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의/교육/의료 시설

* 편의시설: 갤러리아백화점 명품관, 현대백화점 압구정본점 등 명품 쇼핑몰 인접, 다양한 은행, 관공서, 병원, 식음료 매장 등이 밀집해 있습니다.

* 교육 시설: 청담초, 봉은중, 봉은고, 경기고 등 명문 학군이 인근에 분포하고 있으며, 대치동 학원가 접근도 용이합니다.

* 의료 시설: 삼성서울병원, 차병원 등 종합병원을 비롯한 다수의 병원 및 의원 이용이 편리합니다.

5.2. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 10층 건물 중 제10층 제1004호입니다. 외벽은 몰탈위 페인트 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크 분석

6.1. 토지이용계획 및 제한

본 건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

6.2. 현장 확인의 어려움

감정평가 당시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부 구조 및 이용 상태를 직접 확인하지 못하여 건축물 현황도 등에 의거하여 작성된 부분이 있습니다. 실제 이용 상황과 다소 상이할 수 있으므로, 경매 진행 시 반드시 현장 확인이 필요합니다.

6.3. 임대 관계의 불확실성

임대관계가 미상으로 파악되어, 실제 거주하는 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.4. 토지거래허가구역

본 건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정기간 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정 등). 이에 따라 잔금 납부 및 소유권 이전 시 관계 법령에 따른 토지거래 허가를 받아야 할 수 있습니다. 이는 거래 과정에 추가적인 절차를 요구할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강남구 삼성동이라는 최적의 입지에 위치한 아파트입니다. 강남구청역 역세권으로 교통이 편리하며, 주변에 풍부한 생활 인프라와 명문 학군을 갖추고 있어 주거 가치가 매우 높습니다. 감정가는 23억 4천만원이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 권리 관계는 대부분 말소될 것으로 예상되어 비교적 안전한 편이나, 임대 관계 미상 및 토지거래허가구역 지정 등은 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 강남구 삼성동, 강남구청역 역세권으로 미래 가치 상승 잠재력 높음.

* 우수한 주거 환경: 최상의 생활 인프라, 명문 학군, 쾌적한 주거 환경.

* 대중교통 편리: 지하철 7호선, 수인분당선 이용 용이.

* 권리관계 명확성: 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,340,000,000원입니다. 예상 입찰가는 유동화 물건이라는 점, 토지거래허가구역이라는 점, 그리고 임대 관계가 미상인 점 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 실제 입찰 시점의 시장 동향, 주변 실거래가, 본 물건의 정확한 현장 상태 및 명도 가능성 등을 면밀히 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 통상적으로 감정가의 80%~120% 범위에서 결정되나, 본 물건의 특성을 감안하여 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적 요인입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.