나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64589 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 431-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유초등학교" 남측 및 북서측 인근에 위치하며, 기호1, 2, 3, 5 토지 주위는 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하며, 기호6, 7 토지 주위는 공장 및 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용여건은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 기호1, 2, 3, 5 토지는 평지의 부정형 토지로서 현황 상업용 및 상업나지 등 상태이며, 기호6, 7 토지는 현황 전 상태임.

인접 도로상태

본건 기호1, 2, 3, 5 토지는 일단으로 남서측 및 남동측으로 각각 노폭 약 20m, 노폭 약8m 내외의 포장도로와 접하며, 기호6,7 토지는 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 - 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(내유초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임, 기호2, 3 - 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(내유초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임, 기호5 - 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(내유초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임, 기호6, 7 - 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 기호1, 5 토지는 공부상 '답'이나 현황 '상업용 부속토지' 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호4 건물 벽돌조 슬래브지붕 단층주택 (사용승인일 : 미상) 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 무늬목 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 부속 벽돌조 슬래브 단층 부속사 (사용승인일 : 미상) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 공실 상태로 일반건축물대장상 "근린생활시설 등"임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 난방설비 등이 구비되어 있는 것으로 탐문조사됨.

부합물 및 종물

후첨 '지적개황도' 등 참조

공부와의 차이

건물 등기사항전부증명서 상 "단층주택 및 부속사" 로 기재되어 있으나, 일반건축물 대장상 "제2종근린생활시설 및 부속사" 로 기재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록1의 공부상 지목은 답이나 현황은 대부분 보도블럭이 깔린 토지(상업용부속토지)이나 지상에 잡풀이 자라고 있는 상태. 도로명주소(통일로 1108번길 198)가 부여되어있으나 전입세대확인서에 등재자가 없고, 건물도 확인되지 않음
3. 목록2와 3은 지목은 대지이나 현황은 목록 4 건물의 각 뒷면, 본부지로 이용중
4. 목록4건물은 폐업, 폐문상태
5. 목록 5의 공부상 지목은 답이나 현황은 목록 4건물의 앞 부지(상업용 부속토지)로 이용중
6. 목록 1, 5 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경64589 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 431-4

토지 면적: 1180.00㎡ (약 357평)

건물 면적: 134.63㎡ (약 41평) (제시외 건물 42.50㎡ 포함)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

용도: 근린시설 (건축물대장상 제2종근린생활시설 및 부속사)

감정가: 2,354,342,650원

1.3. 특이사항 및 주의사항

본 물건은 중복사건, 농지취득자격증명, 공동담보, 유동화물건으로 분류됩니다.

목록 1 토지는 공부상 지목이 '답'이나 현황은 대부분 보도블럭이 깔린 상업용 부속토지이나 지상에 잡풀이 자라고 있는 상태입니다. 도로명주소(통일로 1108번길 198)가 부여되어 있으나 전입세대확인서에 등재자가 없고 건물도 확인되지 않습니다.

목록 2와 3 토지는 지목이 '대지'이나 현황은 목록 4 건물의 각 뒷면, 본부지로 이용 중입니다.

목록 4 건물은 현재 폐업, 폐문 상태입니다.

목록 5 토지는 공부상 지목이 '답'이나 현황은 목록 4 건물의 앞 부지(상업용 부속토지)로 이용 중입니다.

목록 1, 5 토지에 대해서는 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 매각결정기일까지 미제출 시 보증금은 반환되지 않습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유초등학교" 남측 및 북서측 인근에 위치합니다.

기호 1, 2, 3, 5 토지 주위는 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하고 있으며, 기호 6, 7 토지 주위는 공장 및 농경지가 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 도로 접근성

본건 토지(기호1, 2, 3, 5)는 일단으로 남서측 및 남동측으로 각각 노폭 약 20m, 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하며, 기호 6, 7 토지는 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부 요약상 말소기준권리는 한국투자저축은행 근저당권(접수일자: 2025-04-10, 권리금액: 1,800,000,000원)입니다.

건물 등기부 요약상 말소기준권리도 한국투자저축은행 근저당권(접수일자: 2025-04-10, 권리금액: 1,800,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 등기부상 모든 권리는 말소 예정입니다.

3.3. 채무 총액

토지 등기부상 채권 총액은 2,384,594,509원입니다.

건물 등기부상 채권 총액은 1,895,700,465원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

명시된 임차인 정보는 없으며, 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 분석

토지는 일부 상업용 부속토지로 이용 중이며, 건물은 제2종 근린생활시설로 등재되어 있습니다.

주변 지역은 근린생활시설, 다세대주택, 공장, 농경지가 혼재되어 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

'내유초등학교' 인근 지역으로, 근린생활시설 및 주택이 혼재되어 있습니다.

상업 활동이 매우 활발한 지역으로 보기는 어려우나, 지역 기반 상권으로서의 기능이 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용은 용이한 편입니다.

구체적인 편의시설(마트, 병원 등)에 대한 정보는 제한적입니다.

5.2. 교육시설

'내유초등학교'가 남측 및 북서측 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

토지 이용계획상 절대보호구역(내유초등학교)으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 지목과 현황 불일치

목록 1, 5 토지는 공부상 '답'이나 현황 '상업용 부속토지'로 이용 중입니다.

이로 인해 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 이를 이행하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수될 위험이 있습니다.

6.2. 건물 상태 및 미확인 사항

목록 4 건물은 폐업, 폐문 상태이며, 사용승인일 등 기본 정보가 확인되지 않습니다.

도로명주소는 있으나 전입세대 확인서에 등재자가 없고 건물도 확인되지 않는 필지가 있어, 현황 파악에 주의가 필요합니다.

6.3. 농지취득자격증명 필요

목록 1, 5 토지에 대해 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 합니다.

6.4. 중복사건 및 유동화물건

중복사건, 유동화물건으로 처리되어 있어 권리관계 및 경매 진행 상황 확인에 더욱 신중해야 합니다.

6.5. 혐오시설 여부

주변 지역에 혐오시설 존재 여부에 대한 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치한 근린시설 용도의 토지 및 건물입니다.

감정가는 약 23.5억 원 수준이며, 토지 1180㎡, 건물 134.63㎡를 일괄 매각합니다.

주변에 학교 및 주거시설이 인접해 있으나, 일부 토지의 현황과 공부상 지목 불일치, 건물 폐문 상태 등 조사 및 확인이 필요한 사항이 다수 존재합니다.

농지취득자격증명 제출 의무가 있으며, 이를 이행하지 못할 경우 입찰 보증금을 몰수당할 수 있는 리스크가 있습니다.

말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정으로 권리상 큰 문제는 없어 보이나, 임차인 현황상 인수 보증금은 없으나 정확한 사실관계 확인은 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역 잠재력

본 물건은 계획관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

8.2. 일괄 매각 이점

토지와 건물을 일괄하여 취득함으로써 복잡한 명도 및 건물 관련 문제를 한 번에 해결할 수 있습니다.

8.3. 상업용 부속토지 활용

현황 상업용 부속토지로 이용 중인 점을 고려할 때, 상업시설이나 주차장 등으로의 활용 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,354,342,650원입니다.

말소되는 채무 총액이 약 23.8억 원(토지 기준) 이상으로 상당합니다.

인수되는 권리가 없고 임차인 보증금도 0원임을 고려할 때, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하되, 앞에서 언급된 리스크 요인(농지증명, 건물 상태, 미확인 사항 등)을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 주변 시세 분석, 낙찰가율 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.