나이스옥션 법원경매 고양 2025타경6161 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 1077 청원네이처빌아파트 104동 11층1104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(가)는 경기도 고양시 일산동구 설문동 소재 "북고양(설문)IC" 남서측 근거리에 위치하고, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 중소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨. 본건 기호(나)는 경기도 고양시 일산동구 장항동 "일산동구청" 남서측 인근에 위치하고 주위는 근린생활시설, 업무시설, 판매시설 등이 혼재하는 상업지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 기호(가)(나)는 차량접근 가능하며, 주위를 통과하는 대중교통의 운행빈도 등을 고려컨데 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가) 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 12층 아파트내에 11층 1104호로서, 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅마감 등 내벽: 내부 인테리어 마감 등 창호: 샤시 창호임. 기호(나) 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물내에 제3층 티2-312호로서, 외벽: 알루미늄 복합판넬 및 강화유리 마감 등 내벽: 내부 인테리어 마감 등 창호: 샤시창호임.

이용상태

기호(가)는 아파트로 이용중이며 이용상황 등은 후첨 내부구조도 참조 바람. 기호(나)는 업무시설(사무소)로 이용중이며, 후첨 내부구조도 참고 바람.

설비내역

기호(가)는 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 엘리베이터설비, 화재탐지설비 등 되어 있으며, 기호(나)는 기본위생설비, 소화전설비, 승강기설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 기호(가)는 인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중이며 기호(나)는 세장형의 평지로서 상업 및 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(가)는 단지내 포장도로를 이용하여 외곽공도와 연계되어 있음. 기호(나)는 북서측 및 북동측으로 노폭 약15미터내외의 포장도로 및 노폭 25미터내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(가) 계획관리지역(2015-08-04)(개발행위허가 운영기준 적용지역), 가축사육제한구역 (2024-11-12)(일부제한구역[전부제한구역으로부터 제한거리 500m(소,젖소,말 제한)]), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역[도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)} 및주거밀집지역]), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26) (외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임. 기호(나) 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역 (2024-11-12)(전부제한구역[도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26) (외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 세부내역 미상임.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경6161 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 1077, 청원네이처빌아파트 104동 11층 1104호

용도: 아파트

건축년도: 2004년 4월 17일 사용승인

총 층수: 12층 중 11층

아파트명: 성석청원네이처빌

1.3. 면적 및 감정가

토지 면적: 105.28㎡ (약 31.84평)

토지 지분: 105.28㎡ (약 31.84평)

건물 면적: 79.86㎡ (약 24.16평) - 전용 면적

건물 지분: 79.86㎡ (약 24.16평)

감정가: 270,000,000원 (2억 7천만원)

1.4. 매각 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치하며, "북고양(설문)IC" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설, 중소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 주변을 통과하는 대중교통 운행 빈도를 고려할 때 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 도로상태

단지 내 포장도로를 통해 외부 공도와 원활하게 연결되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존 및 이전 등기가 확인됩니다.

근저당권 (을1, 을2, 을3) 및 다수의 가압류 (갑3, 갑4, 갑5, 갑6)가 등기되었으나, 모두 말소 처리되었습니다.

임의경매 개시결정은 채권자 신한은행(2025-10-27, 362,200,000원)이 신청한 것으로 확인됩니다.

3.2. 말소기준권리

을1 근저당권(신한은행, 2006-07-25)이 말소기준권리가 됩니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 등기부상 확인되지 않습니다.

매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리(근저당, 가압류 등)는 소멸될 예정입니다.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있으나, 등기부상 지상권은 발견되지 않아 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

감정평가서에 "이해관계인 부재로 세부내역 미상"으로 기재되어 있어, 명확히 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 실제 점유 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 아파트 단지 주변에는 근린생활시설, 상업시설, 업무시설, 판매시설 등이 혼재되어 있습니다.

다만, 해당 물건이 위치한 성석동 지역은 주로 주거 용도로 이용되고 있으며, 대규모 상업 및 업무 기능은 일산동구청 인근 등 타 지역에 집중되어 있습니다.

4.2. 지역 용도

토지이용계획 상 본건 아파트 부지는 계획관리지역에 해당합니다.

주변 지역은 중심상업지역, 근린상업지역 등 다양한 용도가 혼재하지만, 본 건은 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

대형마트, 백화점 등은 차량을 이용해야 접근할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

주변 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 아파트 단지의 경우 초등학교, 중학교 등이 인접해 있을 것으로 예상됩니다.

5.3. 기타

단지 내 포장도로를 통해 외부와 연결됩니다.

총 288세대, 4개 동으로 구성된 아파트 단지이며, 총 주차 대수는 272대(지상 12대, 지하 24대)입니다.

지상에 전기차 충전기 6대가 설치되어 있습니다.

건물 구조는 철근콘크리트조이며, 최고 12층 중 11층에 위치합니다.

관리사무소 연락처는 031-977-1646입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 계획관리지역(개발행위허가 운영기준 적용지역), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인등 대상, 아파트 등 용도) 등으로 지정되어 있습니다.

이러한 용도지역 및 규제 사항은 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 특이사항

본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 절차와는 다소 차이가 있을 수 있습니다.

특별 매각조건에 따라 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반 경매(10%)보다 높게 책정되어 있으므로, 자금 계획 시 유의해야 합니다.

6.3. 혐오시설

주변 지역 탐문 및 지도 검색 결과, 본 건 아파트 단지 주변에 직접적으로 영향을 미칠 만한 대규모 혐오시설(폐기물 처리장, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다.

다만, "중소규모 공장"이 혼재하는 지역이라는 설명이 있어, 일부 공장으로 인한 소음, 악취, 환경오염 등의 가능성은 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 청원네이처빌아파트 104동 11층 1104호(전용면적 79.86㎡)로, 2004년에 준공된 아파트입니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깔끔합니다.

주변은 아파트 단지와 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

최근 실거래가(20,500,000원) 대비 감정가(27,000,000원)가 높게 책정되어 있어, 유찰 가능성을 염두에 두어야 합니다.

또한, 매수신청보증금이 20%로 높고 유동화 물건이라는 점은 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 깔끔한 권리관계: 인수 부담이 적어 안전한 투자가 가능합니다.

* 실거주 적합성: 적정 면적과 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있어 실거주 목적에 부합합니다.

* 가격 메리트 잠재력: 유찰 시 시세보다 낮은 가격으로 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

* 확장된 전용면적: 79.86㎡의 전용면적은 거주 편의성을 높입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 270,000,000원입니다.

그러나 최근 동일 아파트 11층 79.86㎡의 실거래가는 2026년 6월 29일 기준 205,000,000원(2억 5백만원)으로 확인됩니다.

이는 감정가 대비 약 76% 수준이며, 시세 대비 감정가가 약 6,500만원 가량 높게 책정된 것으로 분석됩니다.

따라서 1차 경매에서 유찰될 가능성이 높으며, 낙찰가는 최근 실거래가를 기준으로 판단하는 것이 합리적입니다.

보수적인 관점에서, 210,000,000원 ~ 230,000,000원 (2억 1천만원 ~ 2억 3천만원) 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

단, 특별매각조건에 따른 높은 보증금(최저매각가의 20%)을 준비해야 하며, 실제 입찰 전 반드시 최신 시세 변동 여부를 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.