나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64585 [1] 경기도 파주시 야당동 188-5 금호타운 101동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 야당동 소재 경의ㆍ중앙선 ‘야당역’ 동측 인근에 위치하고, 인근은 연립/다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 경의ㆍ중앙선 ‘야당역’이 소재하는 등 전반적인 대중교통 여건은 무난함.

건물의 구조

구 분 내 용 비 고 구 조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 “금호타운 제101동” 규 모 지상4층 외 벽 외장석 붙임 및 드라이비트 마감 등 창 호 하이샷시 창호 등

이용상태

구 분 내 용 비 고 제3층 제302호 다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니, 현관 등) 후첨“내부구조도”참조

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접 토지 및 도로 대비 등고·평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 건부지[공동주택(다세대주택)]으로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건은 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하며, 이 도로를 통해 인근지역으로 연계 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임. 기호(2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 고양지원 2025타경64585 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 야당동 188-5 금호타운 101동 3층302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 200,000,000원

* 토지면적: 61.21㎡ (약 18.5평)

* 토지 지분: 61.21㎡ (약 18.5평)

* 건물면적: 53.00㎡ (약 16.0평)

* 건물 지분: 53㎡ (약 16.0평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO

* 건축년도: 2015년경 (사용승인일 2015.04.01 기준)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 파주시 야당동 소재 경의ㆍ중앙선 ‘야당역’ 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 연립, 다세대, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 경의ㆍ중앙선 ‘야당역’이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 대상 물건 토지는 인접 토지 및 도로 대비 등고·평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로, 현재 건부지(다세대주택)로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거복합 Zone)으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25)으로, 외국인 등이 주택 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다.

* 건축법에 따른 도로 일부를 포함하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류(2022.09.22.)입니다.

* 인수되는 권리: 등기부등본상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 그 외 별도 인수 사항은 없는 것으로 보입니다.

* 말소 대상 권리:

* 한국토지주택공사 주택임차권(접수 2024.07.29.)은 말소 대상입니다.

* 주택도시보증공사의 가압류, 동안산세무서장의 압류, 서울보증보험의 강제경매, 파주시의 압류 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 168,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.07.14.

* 확정일자: 2022.06.03.

* 배당신고일자: 2024.07.29.

* 대항력: 없음 (등기부상 명시)

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존, 이전, 매매 등기 내역이 확인됩니다.

* 한국토지주택공사의 주택임차권 등기가 말소 처리되었습니다.

* 주택도시보증공사의 가압류가 말소기준권리입니다.

* 각종 압류 및 강제경매 개시 결정 등기들이 말소 처리되었습니다.

* 등기부채권 총액: 1,884,000,000원

1.3. 상권분석

* 대상 물건은 경의·중앙선 야당역 역세권에 위치하여 교통이 편리한 주거 지역에 속합니다.

* 주변에 연립, 다세대, 단독주택이 혼재하여 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다.

* 인근의 최근 매매 사례를 살펴보면, 2019년식 다세대주택인 ‘태종에비뉴’ 65.1㎡(전용)가 2026년 7월 2일에 28,500만원에 거래되었습니다. 이는 본 건과 유사한 입지 및 주거 형태를 가진 사례로 시세 판단에 참고할 수 있습니다.

* 2015년식 연립주택인 ‘요산아트빌’ 56.035㎡(전용)는 2026년 7월 1일에 15,000만원에, ‘자연에가’ 57.45㎡(전용)는 2026년 7월 1일에 18,000만원에 거래된 사례도 있으나, 주택 유형 및 연식에서 차이가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 경의·중앙선 야당역 및 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 야당역 주변 상권 이용이 가능하며, 추가적으로 파주시청 및 일산 지역의 편의시설 이용도 고려할 수 있습니다.

* 교육: 주변에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 있을 것으로 예상되나, 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 의료: 종합병원이나 대형 병원 이용 시 파주시청 또는 인근 일산 지역의 의료 시설을 이용해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 별도등기: 등기부등본 외 별도의 등기 사항이 존재할 가능성이 있으며, 이는 예상치 못한 권리관계나 부담으로 이어질 수 있습니다. 철저한 확인이 필요합니다.

* SGI 인수조건 변경: SGI(서울보증보험)와 관련된 인수 조건 변경 사항이 언급되어 있습니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 거래 조건의 불확실성을 야기할 수 있으므로, 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 공동담보: 해당 물건이 공동담보로 제공된 경우, 채무의 성격 및 다른 담보물건과의 관계를 파악할 필요가 있습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 또는 특정 거래 대상자의 경우, 토지거래 허가 절차를 준수해야 합니다.

* 가축사육제한구역: 관련 법규에 따라 가축 사육 관련 제한이 있을 수 있습니다.

* 임차인 대항력: 임차인 현황 상 한국토지주택공사는 대항력이 없는 것으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 되는 상황입니다. 그러나 '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는 임차인'이 언급되어 있어 정보 간 상충이 있습니다. 이는 권리분석 시 반드시 재확인해야 할 중요한 사항입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경의·중앙선 야당역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 최근 인근의 유사 주택 거래 사례를 고려할 때 시세 상승 가능성도 일부 보입니다. 그러나 '별도등기', 'SGI 인수조건 변경'과 같은 특이사항은 낙찰 후 예상치 못한 문제를 야기할 수 있는 잠재적 리스크로 작용하므로, 이에 대한 철저한 조사와 확인이 선행되어야 합니다. 특히 임차인 관련 정보의 상충 여부는 권리분석의 핵심입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 야당역 도보권으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 신축급 건물: 2015년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 용이합니다.

* 개발 잠재력: 야당동 일대는 지속적인 개발이 이루어지는 지역으로 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 임차인: 한국토지주택공사 임차인으로 공실 위험은 낮으나, 대항력 유무를 정확히 파악해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 200,000,000원

* 최근 유사 물건 시세 분석:

* 본 건 건물면적 53.00㎡(약 16.0평) 기준

* 유사 신축(2019년식) 다세대주택 ‘태종에비뉴’ 65.1㎡(전용) 사례가 28,500만원에 거래됨. 이를 본 건 면적에 비례하여 환산 시 약 23,200만원 수준으로 추정됩니다.

* 인수 보증금: 0원 (한국토지주택공사의 보증금은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않음)

* 리스크 고려: '별도등기', 'SGI 인수조건 변경' 등 불확실한 사항으로 인해 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 220,000,000원

위 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 최근 시세 동향을 기반으로 산정한 것이며, 현장 조사 및 권리관계 추가 확인 결과에 따라 변동될 수 있습니다. 특히 '별도등기' 및 'SGI 인수조건 변경'에 대한 명확한 확인 없이는 입찰가를 확정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.