나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73459 [1] 경기도 의정부시 가능동 365-26 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중산감정 · 평가일 2025.11.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 가능동 소재 "의정부고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 소형 차량의 진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 무난함.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접지와 평탄하며, 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 3 미터의 포장도로(막다른 도로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-03-10)(제2종일반주거지역), 상대보호구역(의정부고), 과밀억제권역.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구 조 : 벽돌조 슬래브지붕 지하1층, 지상 2층(기호2)으로, (건물사용승인일 : 1989.08.30) 외 벽 : 치장벽돌 쌓기 등 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 창 호 : 샷시 창호임

이용상태

주택(지층,1층,2층 각 2가구 : 방4, 화장실2, 주방2, 거실2, 현관2)로 이용중 이며, 내부구조는 지적 및 건물 개황도 참조.

설비내역

급배수, 위생설비, 난방설비(개별난방) 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조(㉠~㉣).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73459 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 소재지 및 용도

소재지: 경기도 의정부시 가능동 365-26

용도: 단독주택

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 147.00㎡ (약 44.47 평)

건물면적: 255.69㎡ (약 77.34 평)

감정가: 360,630,140원

1.4. 매각대상

토지/건물 일괄매각

제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 의정부시 가능동 소재 "의정부고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

소형 차량의 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로상태

토지는 부정형으로서 인접지와 평탄하며, 단독주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 북측으로는 폭 약 3미터의 포장도로(막다른 도로)에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역(의정부고), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2025년 10월 30일 접수된 박정순의 강제경매(갑34)입니다.

3.2. 인수되는 권리

건물 등기부상 을구 22번(한국토지주택공사, 보증금 39,000,000원, 전입일 2022.02.07, 확정일자 2021.12.27) 및 을구 23번(한국토지주택공사, 보증금 110,000,000원, 전입일 2022.01.14, 확정일자 2021.12.15) 주택임차권은 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

총 인수 보증금 합계는 149,000,000원입니다. (물건명세서 상 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상충되나, 등기부상 '말소: 인수'로 명시된 점을 미루어 인수되는 것으로 판단됩니다.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 문혜숙

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2019-04-10

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상(0원으로 표기)이나, 대항력이 있어 인수 여부 및 금액 확인 필요.

* 임차인: 박정순

보증금: 100,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2022-01-14, 확정일자: 2022-01-14

배당신고일자: 2025-10-30

대항력: 있음

비고: 채권자로서 강제경매를 신청하였으며, 배당을 신고하였습니다.

* 임차인: 성덕천

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2019-04-10

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상(0원으로 표기)이나, 대항력이 있어 인수 여부 및 금액 확인 필요.

* 임차인: 한국토지주택공사 (1)

보증금: 39,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2022-02-07, 확정일자: 2021-12-27

배당신고일자: 2025-02-17

대항력: 있음

비고: 등기부상 인수되는 권리(을구 22번)에 해당합니다.

* 임차인: 한국토지주택공사 (2)

보증금: 110,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2022-01-14, 확정일자: 2021-12-15

배당신고일자: 2025-02-17

대항력: 있음

비고: 등기부상 인수되는 권리(을구 23번)에 해당합니다.

3.4. 공부상 차이

토지 및 건물 공부상 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 동향

주변 지역(가능동)의 최근 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 5월 거래된 2018년식 '베로니스' 전용면적 62.59㎡가 175,000,000원에 거래되었으며, 2021년식 '아리띠애' 전용면적 50.61㎡는 219,000,000원에 거래되었습니다. 또한 1987년식 '동유주택' 전용면적 48.99㎡는 90,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 평당 약 280만원에서 430만원 수준의 시세로 파악됩니다. 다만, 본건은 단독주택으로, 인근 다세대 주택 시세와 직접 비교하기는 어려우나, 지역 내 부동산 가치를 판단하는 참고 자료로 활용할 수 있습니다.

4.2. 시장 가치

최근 실거래가 동향을 고려할 때, 본건의 감정가 360,630,140원은 연식(1989년 준공) 대비 토지 면적(147㎡) 및 건물 연면적(255.69㎡)을 감안할 때, 지역 시세 대비 적정하거나 다소 낮을 수 있는 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 의정부고등학교, 의정부여자고등학교 등이 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

주택가 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

대항력 있는 임차인 2명(한국토지주택공사)의 보증금 총 149,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 입찰 전 인수 금액을 정확히 파악하고 자금 계획에 반영해야 합니다.

6.2. 미상 임차인

보증금 및 차임이 미상(0원으로 표기)인 임차인(문혜숙, 성덕천)이 존재합니다. 대항력이 있어 인수 여부 및 금액 확인이 반드시 필요하며, 잠재적 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물 포함

일괄 매각 대상에 제시외 건물이 포함되어 있으므로, 이에 대한 현황 및 법적 검토가 필요합니다.

6.4. 토지이용계획

상대보호구역(의정부고)으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 학교 관련 규제를 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부시 가능동에 위치한 단독주택으로, 1989년에 건축되었습니다. 의정부고등학교 인근에 위치하며 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 다수 존재하며, 특히 한국토지주택공사 임차인의 보증금 총 149,000,000원이 말소되지 않고 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 또한 보증금이 미상인 임차인의 존재는 추가적인 위험 요소입니다. 제시외 건물 포함, 상대보호구역 지정 등은 추가적으로 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 감정가 대비 저평가 가능성

총 인수 보증금(149,000,000원)을 제외한 실질적인 물건 가치(감정가 360,630,140원에서 인수 보증금 제외 시 약 211,630,140원)와 지역 시세를 비교했을 때, 향후 시세 상승에 따른 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 장기적 가치

의정부고등학교 등 교육 시설 인근에 위치하며, 지역 개발 계획에 따라 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 360,630,140원입니다.

매수인이 인수해야 하는 총 보증금은 149,000,000원입니다.

따라서, 인수 보증금을 제외한 순수 취득 비용은 360,630,140원 - 149,000,000원 = 211,630,140원입니다.

잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 미상 임차인 등) 및 낙찰 후 명도 비용, 기타 부대 비용 등을 고려하여, 보수적인 투자 관점에서 예상 입찰가는 순수 취득 비용에 10~15%의 프리미엄을 더한 범위로 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 약 232,793,000원 ~ 243,375,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.