나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13546 [1] 서울특별시 도봉구 도봉동 564-4 유정맨션 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매일감정 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 도봉동 소재 "북서울중학교" 북동측 인근에 위치하고, 부근은 공 동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철1호선(도봉역)이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 (평스라브)지붕 5층 건물 내 4층 401호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등. 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등. 창호: 샷시창임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

난방시설, 위생설비, 급·배수시설 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 대체로 세장형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북측으로 세로한면 포장도로에 접하며, 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m 이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종확인은 관 할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13546 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 도봉동 564-4 유정맨션 4층 401호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 (평스라브) 지붕 5층 건물 내 4층 401호

건축물 사용승인일: 2008년 8월 28일

토지면적: 30.75㎡ (약 9.30평)

건물면적: 55.40㎡ (약 16.76평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 가격 정보

감정가: 260,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 도봉구 도봉동 소재 "북서울중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 도봉역이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 접근성

본건 토지는 북측으로 폭 8m 미만의 포장도로에 접하고 있으며, 도로 상태는 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권이 있으나, 본건에는 해당사항이 없습니다. 따라서 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황 및 채무 관계

주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 260,000,000원, 차임 0원입니다. 해당 임차권은 말소 예정으로 확인되었으며, HUG는 임차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 이는 낙찰자가 임차보증금 관련 부담을 인수하지 않음을 의미합니다.

임차인: 송

전입일자: 2022-04-08

확정일자: 2022-03-07

배당신고일자: 2024-04-12

대항력: 없음

3.3. 등기부 요약

집합건물 등기부상 채권 최고액 합계는 288,057,496원입니다. 등기부상 주요 권리 사항은 다음과 같으며, 대부분 말소 예정입니다.

* 소유권 이전: 김이라 (2011-05-06), 홍전식 (2017-01-05), 신현섭 (2022-04-28)

* 주택임차권: 송정하 (2024-04-12, 보증금 260,000,000원, 말소)

* 가압류: 비엔케이캐피탈 (2022-11-07), 서민금융진흥원 (2023-01-17), 주식회사국민행복기금 (2024-01-15) (모두 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-10-31, 260,000,000원, 말소)

* 압류: 도봉구 (2026-05-11, 말소)

3.4. 권리 분석 요약

HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해, 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건 소재지는 도봉동 주택 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근에 소규모 근린생활시설이 산재해 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 편의 시설 위주의 상권으로 파악됩니다.

4.2. 주변 개발 가능성

해당 지역은 제2종일반주거지역으로, 향후 재개발이나 신축 가능성이 있으나, 7층 이하 및 28m 이하 고도지구 제한 사항이 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

북서울중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

주변에 버스 정류장 및 지하철 도봉역이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호한 주거 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 규제

본건은 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하)에 속하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 포함됩니다. 특히, 외국인 등의 토지거래 계약 허가 구역으로 지정되어 있어 특정 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다. 이러한 규제들은 향후 건축 또는 재개발 시 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 도봉구 도봉동에 위치한 다세대주택으로, 북서울중학교 인근의 안정적인 주거 환경에 자리하고 있습니다. 교통 여건 또한 양호하며, 특히 주택도시보증공사(HUG) 임차권의 말소 예정 및 대항력 포기 확약으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없어 권리 관계가 매우 명확하다는 장점이 있습니다. 다만, 토지 이용 계획상의 여러 규제 사항은 향후 개발 및 활용에 있어 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계 명확: HUG 임차권의 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 우수한 입지: 지하철 1호선 도봉역 및 버스 정류장 인근으로 교통이 편리한 주거 지역입니다.

* 생활 편의성: 주거 환경이 잘 갖추어져 있으며, 학교 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 잠재적 가치: 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 층수의 다세대주택 거래가는 19,000만원에서 23,000만원 범위에 형성되어 있습니다. 감정가 260,000,000원은 최근 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

HUG의 인수 조건 변경 및 대항력 포기로 인해 낙찰자가 인수하는 보증금은 0원임을 감안할 때, 본건의 예상 입찰가는 최근 실거래가 수준과 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다.

이를 바탕으로, 본건의 예상 입찰가는 약 220,000,000원 수준으로 판단됩니다. 이는 실거래가를 반영하면서도 감정가를 고려한 합리적인 가격대입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.