나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52257 [1] 서울특별시 강동구 천호동 167-102 다성이즈빌 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "동신중학교" 북서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트, 오피스텔 및 소규모점포 등이 혼재하는 지역으로 주변환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 "강동역"이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층건 중 제7층 제702호로서, (사용승인일 2017.09.22) 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 및 인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 "성안로25길", 서측으로 "성안로27길"의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2004-11-05), 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서울특별시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-01-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 ), 도시관리계획 입안중(임대의무기간 임대주택 건립 용적률완화(안) 자세한사항은 서울시공고 2025-3046호 참조)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 본건은 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 정확한 내부확인이 불가능하여, 집합건축물대장상 현황도면, 외부관찰 및 주변 탐문 등에 의해 작성되어, 내부구조도가 실제 내부구조도와 상이할 수 있는바 경매 입찰 시 재확인하시기 바람.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 한소현)로부터 2026.07.03.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52257 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 167-102 다성이즈빌 7층702호 (신축주소: 서울특별시 강동구 성안로25길 64)

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물 중 제7층 제702호 (사용승인일: 2017.09.22)

감정가: 181,000,000원

토지면적: 7.37㎡ (약 2.23평)

토지 지분: 7.369999999999999㎡ (약 2.23평)

건물면적: 20.66㎡ (약 6.25평)

건물 지분: 20.66㎡ (약 6.25평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "동신중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트, 오피스텔 및 소규모 점포 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 지하철 5호선 "강동역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 주변 도로 상태: 본건 남측으로 "성안로25길", 서측으로 "성안로27길"의 포장도로에 각각 접해 있어 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 을2. 트리플자산관리주식회사 근저당권 (180,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 을2 (근저당), 을4 (주택임차권), 갑4 (가압류), 갑5 (강제경매), 갑6 (압류) 등 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 없습니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인 1: 유용희

* 보증금: 8,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입/확정일자: 2024-02-06

* 배당신고일자: 2025-11-24

* 대항력: 없음

* 비고: 현재 대항력이 없는 임차인으로, 보증금 인수 여부는 배당 결과에 따라 결정될 수 있으나, 통상적으로는 인수되지 않습니다.

* 임차인 2: 주택도시보증공사 (임차인: 한소현)

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-01

* 확정일자: 2021-08-20

* 배당신고일자: 2023-10-24

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 보증금 반환 보증을 받은 임차인이며, 대항력이 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (위 임차인들의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 분석됩니다.)

* HUG 인수조건 변경 및 특이사항: 주택도시보증공사(양도전:임차인 한소현)로부터 2026.07.03.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 임차인의 대항력이 없음을 명확히 하고, 보증금 반환 관련 법적 문제가 발생하더라도 원만하게 해결될 수 있음을 시사합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역: 본건이 위치한 천호동 일대는 주거용 건물(단독, 다세대, 연립, 아파트)과 오피스텔, 그리고 소규모 점포가 혼재하는 복합 상권입니다.

* 상권 특징: 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역으로서, 지역 내 거주민 및 직장인을 대상으로 한 생활 편의 시설과 상업 시설이 분포하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변 지역에 다양한 편의시설이 존재할 것으로 예상되나, 구체적인 혐오시설 정보는 검색되지 않았습니다. 인근의 동신중학교 및 지하철 강동역 등을 고려할 때 기본적인 생활 인프라는 갖추어져 있습니다.

* 건물 설비: 위생 및 급·배수 설비, 난방 설비, 승강기, 기계식 주차장 등이 구비되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 감정평가 시 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 내부 확인이 정확히 이루어지지 못하였으며, 집합건축물대장상 현황도면, 외부 관찰 및 주변 탐문 등에 의해 작성되었습니다. 실제 내부 구조가 다를 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 특히, 아파트 및 외국인 등에 대한 토지거래계약허가구역 지정 기간이 남아있어 관련 규제를 확인해야 합니다. 또한, 도시관리계획 입안 중인 사항(임대의무기간 임대주택 건립 용적률 완화(안))이 있어 향후 지역 변경 가능성도 고려해야 합니다.

* HUG 인수조건: 임차인 한소현(주택도시보증공사)으로부터 제출된 확약서의 내용이 법적으로 문제없이 적용되는지 최종 확인이 필요합니다. 다만, 현재까지 제시된 정보상으로는 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 천호동에 위치한 오피스텔로, 비교적 신축(2017년 준공)이며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 임차인들의 대항력이 없고, HUG로부터 제출된 확약서 내용으로 인해 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 내부 확인의 어려움과 토지 이용 계획상의 제한 사항 등은 신중하게 검토해야 할 부분입니다. 최근 유사 물건의 매매 사례(125,000,000원)와 감정가(181,000,000원) 간의 차이가 상당하므로, 시세 조사를 통한 정확한 가치 평가와 현장 확인이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 준신축 오피스텔: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 투자 가치가 있습니다.

* 양호한 입지: 지하철 5호선 강동역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 인수 부담 없음: 임차인의 대항력이 없고 HUG와의 협의 내용에 따라 보증금 인수 부담이 없는 것으로 파악됩니다.

* 시세 차익 가능성: 감정가와 최근 실거래가(유사 물건) 간의 차이를 고려할 때, 시세보다 저렴하게 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 해당 건물 내 유사 면적(17.81㎡)의 오피스텔이 2025년 12월 24일 125,000,000원(1억 2,500만원)에 거래되었습니다. 본건 물건의 전용면적은 20.66㎡로, 이를 기준으로 환산 시 약 145,000,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가는 181,000,000원으로, 최근 실거래가와 차이가 크므로 감정가를 상회하는 입찰은 신중해야 합니다.

따라서, 본건의 내부 상태 및 정확한 시세 변동 가능성, 그리고 권리분석상의 미확인 사항 등을 종합적으로 고려하여, 입찰 희망가는 약 140,000,000원 ~ 160,000,000원 범위 내에서, 본건의 장점과 리스크를 충분히 반영하여 결정하는 것이 합리적입니다.

최종 예상 입찰가는 150,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.