나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52260 [1] 서울특별시 송파구 거여동 604-3 아피체 1층117호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: VUM · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 "서울거원초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 5호선 "거여역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 지하5층, 지상15층 건물 내 제1층 제117호외 2개호로서 (사용승인일 : 2023.08.28.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 내벽 : 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

본건은 공부상 일반음식점으로 등재되어 있으나 현황 공실 상태인 것으로 조사됨.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 천장형 냉난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서 현황 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 40미터 내외의 위례서로, 동측으로 노폭 약 15미터 내외의 위례송파로3길, 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 보행자 도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1) : 도시지역 , 일반상업지역(2021-12-24) , 제1종지구단위계획구역 , 대로1류(폭 35m~40m)(2020-07-07)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(2020-07-07)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-07)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(세부사항 주거정비과 문의)<택지개발촉진법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52260 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 거여동 604-3 아피체 1층117호

건물명: 아피체 (APICE)

용도: 근린상가 (공부상 일반음식점, 현황 공실 / 복합 용도: 업무시설, 근린생활시설, 교육연구시설)

감정가: 1,330,000,000원

토지면적: 10.42㎡ (약 3.15평)

건물면적: 47.04㎡ (약 14.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 평OOO

사용승인일: 2023년 8월 28일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 "서울거원초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 5호선 "거여역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

도로상태

본건은 서측으로 노폭 약 40미터 내외의 대로(위례서로), 동측으로 노폭 약 15미터 내외의 중로(위례송파로3길), 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 보행자 도로와 각각 접하고 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리

말소기준권리는 2024년 6월 20일 접수된 평택축산업협동조합의 근저당권 (을1)이며, 해당 권리를 포함한 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정임.

등기부 현황 (요약)

- 등기구분: 갑4 (소유권이전3번신탁등기말소)

- 등기구분: 갑5 (소유권이전 - 매매)

- 등기구분: 을1 (근저당권, 평택축산업협동조합, 3,360,000,000원) - 말소기준권리

- 등기구분: 갑6 (가압류, 하나은행, 140,874,240원)

- 등기구분: 갑7 (가압류, 기술보증기금, 1,092,250,000원)

- 등기구분: 갑8 (압류, 서울세관장)

- 등기구분: 갑9 (가압류, 중소벤처기업진흥공단, 96,545,152원)

- 등기구분: 갑10 (가압류, 수협은행, 42,545,400원)

- 등기구분: 갑11 (임의경매, 평택축산업협동조합, 2,866,718,880원)

- 등기구분: 갑12 (가압류, 농림수산업자, 145,193,226원)

- 등기구분: 갑13 (가압류, 중소기업은행, 836,371,458원)

- 등기구분: 갑14 (가압류, 하나은행, 190,200,117원)

- 등기구분: 갑15 (압류, 국민건강보험공단)

- 등기구분: 갑16 (가압류, 근로복지공단, 19,500,000원)

- 등기구분: 갑17 (압류, 세종세무서장)

- 등기구분: 갑18 (압류, 대전지방검찰청)

- 등기구분: 갑19 (압류, 송파구(서울특별시))

* 상기 권리들은 모두 말소 예정임. (총 채권 금액: 5,923,479,593원)

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 내역은 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

1.3. 상권분석

건물 정보

본 건물은 2023년 8월 28일 사용승인된 신축 건물로, 지하 5층, 지상 15층 규모임. 주 용도는 업무시설 및 근린생활시설이며, 총 148개 호실로 구성되어 있음.

입지 특성

"서울거원초등학교" 인근에 위치하며, 아파트 단지, 오피스텔 등이 밀집한 주거 밀집 지역과 근린상업 시설이 복합된 지역임. 지하철 5호선 거여역과 주요 도로에 인접하여 접근성이 우수함.

수익성 분석

공부상 일반음식점으로 등재되어 있으나, 현황 공실 상태임. 신축 건물임을 고려할 때, 적절한 마케팅 및 임차인 확보 시 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

교통

지하철 5호선 거여역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 편리함. 차량 이용 시에도 주요 간선도로 접근성이 양호함.

교육

인근에 서울거원초등학교가 소재하여 초등 교육 환경이 양호함.

편의시설

건물 내 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 외식 등 편의시설 이용이 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

현 공실 상태

본 물건은 공부상 일반음식점으로 등재되어 있으나, 현재 공실 상태로 인수 후 즉각적인 임대 수익 발생이 어려울 수 있음.

임대차 관련 불확실성

임대 내역이 미상으로, 추후 임차인 발생 시 명도 또는 임대차 계약 관련 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

토지거래허가구역

본건 토지 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 특정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.1.~2026.12.31.) 내 외국인 등 특정 대상자는 거래 시 허가를 받아야 함.

혐오시설 정보

주변 지역에 대한 별도의 혐오시설 정보는 확인되지 않음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 거여동에 위치한 신축 상가(업무시설 복합)로, 우수한 교통 여건과 함께 대로변에 접해 있어 가시성이 좋음. 2023년 8월에 사용 승인된 최신 건물이라는 점은 큰 장점임. 다수의 권리 관계가 복잡하게 설정되어 있었으나, 임의경매 개시로 인해 낙찰 시 대부분의 권리가 소멸되어 깨끗한 등기 상태로 취득 가능할 것으로 보임. 다만, 현재 공실 상태이며 임대 내역이 불분명한 점은 투자 시 주의 깊게 고려해야 할 부분임.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 최신 설비와 높은 상품성으로 임대 경쟁력 확보 가능.

역세권 입지: 지하철 5호선 거여역 인근으로 풍부한 유동 인구 및 배후 수요 기대.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 권리 관계 및 관리의 효율성 증대.

복합 용도: 근린생활시설 및 업무시설로서 다양한 업종 유치 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 감정가 1,330,000,000원을 기준으로 하되, 최신 시장 동향, 유사 물건 시세, 향후 공실 리스크 및 임대료 수준 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 함. 인수해야 할 보증금은 없으므로, 감정가 대비 적정 낙찰가율을 적용한 신중한 접근이 필요함. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 별도의 추가적인 시장 조사 및 수익률 분석이 권장됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.